相對于工業(yè)制造業(yè)、資源型產(chǎn)業(yè)、農業(yè)加工業(yè)、傳統商業(yè)服務(wù)業(yè)等傳統產(chǎn)業(yè)而言，我國的房地產(chǎn)業(yè)是一新興產(chǎn)業(yè)，過(guò)去二十多年的發(fā)展經(jīng)歷了一個(gè)不斷起伏的過(guò)程。我寫(xiě)此文的目的，是想通過(guò)對這一過(guò)程的回顧和總結，理出其發(fā)展軌道大的脈絡(luò )，對其發(fā)展的規律性和特殊性的觀(guān)察和思考予以整理，從而幫助讀者對這一產(chǎn)業(yè)有一個(gè)概括的了解。

——老胡·《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)去、現在和未來(lái)》

    火熱仲夏，地產(chǎn)行業(yè)大變局緩慢推進(jìn)的前夜，轉型潛流之下，難掩的是喧囂和躁動(dòng)。歷長(cháng)久思考和數次修撰，老胡長(cháng)文應時(shí)而生，恬淡安靜，恰如一縷拂卻溽熱的清風(fēng)。歷史閉上眼睛，我們就很難看清未來(lái)，云淡風(fēng)輕的行文搭配正本清源的發(fā)心，我們認為這篇文字里正潛藏著(zhù)大道至簡(jiǎn)、循道而為的密碼，啟發(fā)著(zhù)心照不宣的有緣人。
    一位媒體人調侃說(shuō)，在如此繁忙的事務(wù)中凝心聚氣寫(xiě)出這么一篇雄文，足以證明老胡是真愛(ài)這個(gè)行業(yè)。真愛(ài)，也可以作為一個(gè)核心字眼，形容6 月間響動(dòng)河南的一場(chǎng)盛會(huì )——建業(yè)足球二十周年紀念晚會(huì )。近2 萬(wàn)觀(guān)眾，數位知名藝人，政商界友人云集，一句簡(jiǎn)單的話(huà)在大家心口間傳遞——謝謝老胡。建業(yè)足球，正是一家企業(yè)與一片熱土水乳交融的溫熱見(jiàn)證。20 年，時(shí)光為證——有建業(yè)足球在，誰(shuí)能說(shuō)比我們更愛(ài)河南！
    唯有時(shí)間，為真理和真情加冕！

談我國房地產(chǎn)業(yè)的
過(guò)去、現在和未來(lái)
胡葆森

    我國房地產(chǎn)業(yè)起步于上世紀九十年代初，至今已有25年的歷史了。由于其規模宏大，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多，且是城市化的主要載體，又直接影響著(zhù)民計民生，一直以來(lái)都是全社會(huì )關(guān)注的熱點(diǎn)。特別是當市場(chǎng)出現波動(dòng)或風(fēng)向不定的今天，“中國房地產(chǎn)會(huì )不會(huì )崩盤(pán)”、“中國經(jīng)濟是否會(huì )被房地產(chǎn)拖垮”、“房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )下降”、“有多少開(kāi)發(fā)商會(huì )在這次嚴冬中死掉”等一連串問(wèn)題接踵而至，多種推測和議論也莫衷一是，更加重了消費者及從業(yè)人士對行業(yè)未來(lái)的擔憂(yōu)。作為業(yè)內人士，我幾乎目睹和參與了這一行業(yè)發(fā)展的全過(guò)程，對其發(fā)展的大脈絡(luò )有些觀(guān)察和思考，現予階段性總結并呈上，以期與大家分享。
一、行業(yè)的基本屬性和特征
    1.后發(fā)產(chǎn)業(yè)屬性。房地產(chǎn)業(yè)屬后發(fā)產(chǎn)業(yè)，是工業(yè)、農業(yè)、商業(yè)發(fā)展到一定程度后，伴隨著(zhù)城市化的加速而興起的新興產(chǎn)業(yè)。作為城市化的主要載體，其自身的發(fā)展又拉動(dòng)并促進(jìn)了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在城市化進(jìn)入中期階段后，房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)升級為主導產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，直接影響著(zhù)國家宏觀(guān)經(jīng)濟的發(fā)展狀況。
    2.功能屬性。房地產(chǎn)行業(yè)說(shuō)到底是為了改善國民的居住水平，實(shí)現執政者“居者有其屋”的施政綱領(lǐng)，創(chuàng )造和諧社會(huì )的基本條件。無(wú)論哪個(gè)國家的政府，從未忽視過(guò)國民住房問(wèn)題。發(fā)達國家早在工業(yè)革命中期即開(kāi)始著(zhù)手研究城市居民的住房問(wèn)題，恩格斯也早在19世紀就寫(xiě)過(guò)《關(guān)于住房問(wèn)題》的專(zhuān)著(zhù)。改革開(kāi)放三十多年來(lái)，新建各種住宅近200億平方米，使得人們的物質(zhì)生活得以極大地改善。其中超過(guò)100億平方米的商品房住宅，有效地提升了超過(guò)1億個(gè)家庭的住房水平，是中國房地產(chǎn)業(yè)最大的發(fā)展成果。
    3.資本屬性。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè),無(wú)論是投資還是消費，這一屬性都表現得極為充分。一直以來(lái)，無(wú)論是在起步時(shí)期的千億規模階段，十年前的萬(wàn)億規模階段，還是如今的近十萬(wàn)億規模階段，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)每年的投資都占到我國國民經(jīng)濟投資總額的20%左右；居民的住房消費支出也已超過(guò)城鎮居民消費總額的30%以上。于銀行業(yè)而言，開(kāi)發(fā)貸款及住房按揭貸款占其貸款總額的比例也已超過(guò)20%，我國香港因為住房均價(jià)更高，這一比例更高達40%以上。這一金額加上土地占壓的銀行資金規模，在我國超百萬(wàn)億的貨幣總量中所占的比例，應超過(guò)30%或更多。試想，又有哪一個(gè)行業(yè)可以將房地產(chǎn)行業(yè)替代出來(lái)，可以承納幾十萬(wàn)億的貨幣沉淀？
    4.行業(yè)規模巨大。從行業(yè)以上屬性可以看出，無(wú)論是在國民經(jīng)濟所占投資比例還是在居民消費中所占比例，房地產(chǎn)業(yè)規模巨大的特征都表現得十分突出，對國家宏觀(guān)經(jīng)濟的影響巨大而直接，其支柱產(chǎn)業(yè)地位也十分明顯。2013年，全國商品房銷(xiāo)售總額已突破八萬(wàn)億，如加上每年投入使用的400余萬(wàn)套保障房部分，規模更加宏大。
5.行業(yè)關(guān)聯(lián)度高。據不完全統計，房地產(chǎn)業(yè)直接或間接拉動(dòng)著(zhù)40余個(gè)行業(yè)的發(fā)展。對宏觀(guān)經(jīng)濟的拉動(dòng)系數亦接近2左右。這些年，我國建筑、建材、家具、家電、裝飾、設計等行業(yè)的快速發(fā)展，無(wú)不與房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展密切相關(guān)。各級地方政府的財政收入中，土地出讓金和各種相關(guān)稅費占比平均高達40%以上。房地產(chǎn)業(yè)的這一特征，也是其他行業(yè)所不具備的。
二、行業(yè)的過(guò)去
    以1990年廣州第一個(gè)大型住宅小區淘金花園開(kāi)發(fā)為標志，我國市場(chǎng)化的房地產(chǎn)業(yè)迄今已有25年的歷史了。這25年，大體可以分為以下三個(gè)階段。
    1.起步階段。1990年至1998年，是我國房地產(chǎn)業(yè)的起步階段。這一階段的我國房地產(chǎn)業(yè)有兩個(gè)關(guān)鍵詞：一是“無(wú)序”，二是“調控”。由于行業(yè)剛剛起步，政府的相關(guān)法律法規尚不完善，土地的出讓方式以協(xié)議出讓為主，只要有一張合同，即可隨意轉讓?zhuān)谑潜阌辛撕Ｄ?、惠州、北海等地的“擊鼓傳花”倒賣(mài)土地的亂象。那個(gè)時(shí)候，開(kāi)發(fā)商憑一紙土地協(xié)議即可“賣(mài)樓花”,土地款未付清賣(mài)樓款就能回收，投資回報率甚至可以高達500%以上——從政府、銀行、開(kāi)發(fā)商、媒體到消費者，整個(gè)市場(chǎng)主體的行為方式都是無(wú)序的。在這一狀態(tài)下，銀行大量的資金被拖入土地交易中，投資增幅陡然加大，全國范圍內的投資過(guò)熱現象加劇。針對這一狀況，1993年開(kāi)始主掌中國經(jīng)濟的朱镕基副總理施以重拳，用“關(guān)水龍頭”的方式，責令銀行對企業(yè)的期貨、股票、房地產(chǎn)類(lèi)投資停止貸款，開(kāi)始了第一輪的宏觀(guān)調控。直至1997年8月份中央北戴河會(huì )議，重又“將城市居民住宅的開(kāi)發(fā)作為我國國民經(jīng)濟新的增長(cháng)點(diǎn)”，年底的中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確了這一方針，結束了接近五年的宏觀(guān)調控。
    2.提速階段。1998年至2003年，是我國房地產(chǎn)業(yè)的提速階段。這一階段也有兩個(gè)關(guān)鍵詞，一是“停止福利分房”，二是“按揭貸款”。1998年，中央決定在全國范圍內停止福利分房，同時(shí)人民銀行總行要求四大國有銀行當年向城市居民購買(mǎi)住房提供不少于1500億的按揭貸款支持。這兩項舉措使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展猛然提速，1998年商品房銷(xiāo)售面積較1997年實(shí)現大幅度增長(cháng)，首次突破1億平方米大關(guān)。之后，我國房地產(chǎn)業(yè)持續保持著(zhù)快速的發(fā)展勢頭。
    3.調控階段。2004年至2013年，是我國房地產(chǎn)業(yè)的調控政策頻出階段。這一階段的關(guān)鍵詞是“政策多，時(shí)效短”，“保障房”?！皣藯l”、“國五條”、“新五條”接連推出，120平米普通商品房實(shí)行一年即為“90/70”（90平米占比必須在70%以上）所替代。其中最重要的一項法規是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以協(xié)議方式出讓?zhuān)仨殞?shí)行‘招、拍、掛’”，被業(yè)界稱(chēng)為“8·31大限”。這是我國房地產(chǎn)業(yè)真正開(kāi)始走向規范與良性運行的分水嶺！也是行業(yè)的資本屬性開(kāi)始顯露“推手”面目的起點(diǎn)。這一階段另一重要事件是“保障房”言歸正傳。過(guò)去的25年中，政府為了解決中低收入人群的住房問(wèn)題，先后推出了“安居工程”、“經(jīng)濟適用房”等措施，但礙于各級地方政府財力限制，相關(guān)管理辦法不配套、不及時(shí)，管理尺度寬嚴不一，致使所建保障性住房未能為需者所有、所用。2007年李克強副總理進(jìn)京主持保障房政策調整后，堅持“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障” 兩條腿走路的指導思想，在經(jīng)過(guò)三年時(shí)間的準備后，于2011年“十二五”起始之年，正式大規模啟動(dòng)了“五年建設3600萬(wàn)套保障房”的宏偉計劃。這一計劃，對市場(chǎng)供應結構的調整，抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，促使市場(chǎng)理性回歸和健康發(fā)展，真正起到了決定性作用，標志著(zhù)我國房地產(chǎn)業(yè)從此進(jìn)入成熟穩定的發(fā)展時(shí)期。
三、行業(yè)的現狀
    在經(jīng)歷了超過(guò)25年的長(cháng)期發(fā)展之后，我國的房地產(chǎn)業(yè)從起步、摸索、動(dòng)蕩、調整的過(guò)程中逐步趨于理性和成熟。這一過(guò)程又一次印證了發(fā)達國家已經(jīng)總結出的一條規律——當一個(gè)國家的人均GDP達到800~1000美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始起步；達到3000美元時(shí)，行業(yè)發(fā)展開(kāi)始加速；達到7000美元左右時(shí)，行業(yè)進(jìn)入穩定增長(cháng)期；達到12000~13000美元時(shí)，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入飽和期。2013年底，我國的人均GDP已經(jīng)接近7000美元，與發(fā)達國家總結出的規律完全契合。行業(yè)進(jìn)入穩定增長(cháng)期后，發(fā)展現狀突出的特征就是“細分”。這種細分表現在以下幾個(gè)方面。
    1.市場(chǎng)的細分。當市場(chǎng)真正處于理性后，行業(yè)的基本屬性開(kāi)始發(fā)揮作用，商品的價(jià)值規律開(kāi)始發(fā)揮作用，供求關(guān)系決定商品房?jì)r(jià)格短期內升降的經(jīng)濟學(xué)原理開(kāi)始被人們所認識，城市開(kāi)發(fā)總量是否脫離總體消費需求決定泡沫存在與否的道理開(kāi)始為人們所認知。那些簡(jiǎn)單武斷地預測中國房地產(chǎn)業(yè)何時(shí)崩盤(pán)的所謂論斷顯得過(guò)于嘩眾取寵；一些所謂的專(zhuān)家學(xué)者關(guān)于“三、四線(xiàn)城市泡沫大于一、二線(xiàn)城市泡沫”的推斷也不免顯得過(guò)于草率。簡(jiǎn)言之，當市場(chǎng)的“六大主體”（政府、金融機構、開(kāi)發(fā)商、媒體、消費者、專(zhuān)家學(xué)者）逐步成熟后，就不應該再像以往一樣以“線(xiàn)”劃線(xiàn)，以點(diǎn)及面，而應該根據不同城市的人口規模、地理位置、經(jīng)濟總量、供求狀況、資源稟賦、政策導向、城市化水平等，區別判定每一個(gè)城市的市場(chǎng)狀況。例如：鄭州、武漢、西安同屬二線(xiàn)省會(huì )城市，武漢和西安的人口達到本省人口總數的20%左右，而鄭州因設省會(huì )僅有60年歷史，全市人口僅占本省人口總數的8%左右。由于地處全國交通樞紐位置，加之中原經(jīng)濟區、國家航空港經(jīng)濟綜合實(shí)驗區、高鐵十字樞紐等有利因素，與武漢、西安相比，作為1.０6億人口的河南省省會(huì )城市，鄭州城市化的提升空間勢必大于其他兩市。即使在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，三、四線(xiàn)城市的發(fā)展也不均衡，一些四線(xiàn)縣級城市如神木縣等，因在建規模過(guò)大，供需嚴重失衡；但在一些城鎮化快速推進(jìn)的中西部人口大縣，仍不乏“日光盤(pán)”（樓盤(pán)一天內賣(mài)光）案例。因此，我們在判定市場(chǎng)狀況時(shí)，還是應回到它的基本面上，按照相關(guān)的基本指標對其做出細分和判斷。
    2.開(kāi)發(fā)商的細分。在經(jīng)過(guò)了二十多年的發(fā)展后，開(kāi)發(fā)商陣營(yíng)在不斷地進(jìn)行分化。以企業(yè)概念區分，有價(jià)值觀(guān)驅動(dòng)型，也有商業(yè)利益驅動(dòng)型；有戰略導向型，也有機會(huì )導向型；有上市公司，也有非上市公司；有激進(jìn)擴張型，也有穩健甚至保守型；有跨國、跨省擴張型，也有區域發(fā)展型；有多業(yè)態(tài)綜合開(kāi)發(fā)型，也有單業(yè)態(tài)專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)型。需要特別指出的是，2004年“8·31大限”后，房地產(chǎn)的資本屬性日益顯露，與資本市場(chǎng)完成對接的上市公司加快了在全國一、二線(xiàn)城市的布局步伐，迅即拉開(kāi)了市場(chǎng)格局調整的大幕。一批具備了良好基礎性條件的區域龍頭企業(yè)，受我國內地上市政策限制，加快了選擇境外上市的步伐，以求盡快完成與資本市場(chǎng)的對接。2005年至2013年期間，約50家開(kāi)發(fā)企業(yè)先后以借殼或直接IPO方式上市，并主動(dòng)在大中城市進(jìn)行戰略布局。絕大多數企業(yè)在這一過(guò)程中，由于自身條件所限，未能與資本市場(chǎng)完成對接，只能靠自身經(jīng)營(yíng)積累、信托和高息拆借資金滾動(dòng)發(fā)展。他們在強大的資本驅動(dòng)型對手面前，屢屢在激烈的土地競拍過(guò)程中敗下陣來(lái)，最終只能被迫向下一級市場(chǎng)轉移。這種由大城市逐步向中等城市“梯次轉移”現象在過(guò)去的9年中多發(fā)生在競爭較為激烈的一、二線(xiàn)城市，近兩年有向三線(xiàn)城市蔓延的趨勢。我曾經(jīng)在2005年初對這種市場(chǎng)格局的調整趨勢做出過(guò)預測，指出調整的周期大約為十年左右，調整的結果有兩個(gè)：一是到2015年前后，各大中城市60%以上的市場(chǎng)份額將會(huì )被這個(gè)城市的前十大開(kāi)發(fā)商占據；二是在“梯次轉移”的背景下，每個(gè)大中城市的前十大開(kāi)發(fā)商一半以上是來(lái)自外地的。我們從百強企業(yè)的陣營(yíng)中不難發(fā)現，他們基本上是在過(guò)去的近十年市場(chǎng)格局調整過(guò)程中發(fā)展壯大的，千億級企業(yè)不斷增多，百強企業(yè)的門(mén)檻已達百億以上。市場(chǎng)的規律再次告訴我們，無(wú)論任何行業(yè)，在其發(fā)展的早期階段，靠機會(huì )、運氣、粗放式管理甚至靠膽量，也不乏得手和賺錢(qián)的案例；但一旦行業(yè)發(fā)展進(jìn)入成熟期后，那些價(jià)值取向清晰、戰略方向明確、管理規范透明、機制健全合理、學(xué)習創(chuàng )新能力卓越的企業(yè)，總能在激烈殘酷的競爭中脫穎而出；反之，那些終極目標模糊、機會(huì )導向、管理隨意、無(wú)行為底線(xiàn)、短期利益至上的企業(yè)，面對日益激烈的市場(chǎng)競爭，將不斷地被邊緣化，甚至改行出局。
    3. 產(chǎn)品業(yè)態(tài)和商業(yè)模式的細分。隨著(zhù)行業(yè)的不斷成熟，房地產(chǎn)產(chǎn)品業(yè)態(tài)日漸豐富多元——住宅（毛坯、精裝、科技、綠色、集成等）、商業(yè)（購物中心、商場(chǎng)、獨立店、街鋪等）、倉儲物流和工業(yè)廠(chǎng)房、酒店、體育文化和旅游度假物業(yè)、酒店式公寓、養老養生物業(yè),等等，門(mén)類(lèi)齊全。相對應的商業(yè)模式也在不斷細分——快速周轉、持有經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)權式委托經(jīng)營(yíng)、基金代持、售后返租、以租代售等，模式不斷創(chuàng )新。產(chǎn)品業(yè)態(tài)與商業(yè)模式豐富多元的目的，是為了平衡企業(yè)現金流和盈利能力的需要，滿(mǎn)足資本市場(chǎng)對企業(yè)“持續盈利、穩定增長(cháng)”的要求，最終提高企業(yè)生存和發(fā)展的核心競爭能力。
當前，受我國產(chǎn)業(yè)結構的調整、增長(cháng)方式的轉變、出口增長(cháng)放緩、銀行利率市場(chǎng)化步伐加快等宏觀(guān)因素的影響，國家對房地產(chǎn)業(yè)雖未出臺任何新的調控政策，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀(guān)望情緒日漸加重，投資力度陡然減弱，行業(yè)間的悲觀(guān)情緒正在蔓延。我的看法是，在美、歐、日三大經(jīng)濟體長(cháng)期低速甚至負增長(cháng)的國際大背景下，置身在經(jīng)濟全球化的環(huán)境中，中國長(cháng)期保持雙位數高速增長(cháng)缺乏規律性因素支撐，相對高速甚至中速增長(cháng)也許將成為常態(tài)。但是，信息化、工業(yè)化、農業(yè)現代化和新型城鎮化所產(chǎn)生的巨大動(dòng)力，使得我國房地產(chǎn)業(yè)穩定增長(cháng)的“基本面”沒(méi)有發(fā)生根本性改變，行業(yè)的基本屬性和特征作為規律性的基礎因素，決定著(zhù)我國房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)15~20年仍會(huì )保持穩定增長(cháng)的態(tài)勢。對行業(yè)成熟期的認識，迫使我們必須認真研究市場(chǎng)格局調整、分化和細分結果的價(jià)值；那種挖坑即賣(mài)房、是個(gè)開(kāi)發(fā)商就能賺錢(qián)的“牛市”伴隨著(zhù)行業(yè)粗放式發(fā)展階段的結束，也將一去不復返了；相反，在當前所謂“充滿(mǎn)不確定性”的形勢下，相信那些“身康體健”的開(kāi)發(fā)企業(yè)，依然可以在年底為投資者呈上完美的業(yè)績(jì)答卷；那些面對剛需的產(chǎn)品，無(wú)論在哪一線(xiàn)城市，照樣可以熱銷(xiāo)?？傊?，如果將過(guò)去的25年作為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“上半場(chǎng)”，今后的20年，將是它的“下半場(chǎng)”。在今后的日子里，城市的興或衰、房?jì)r(jià)的升或降、開(kāi)發(fā)商的壯大或消亡、樓盤(pán)銷(xiāo)售的熱或冷等，不應再一概而論——一個(gè)細分的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)！這是規律推動(dòng)的結果。
四、行業(yè)的未來(lái)
    如果簡(jiǎn)單地按照前文提及的發(fā)達國家總結出來(lái)的規律，再過(guò)十年，我國人均GDP超過(guò)13000美元時(shí)，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)將達到供需的飽和點(diǎn)，行業(yè)的發(fā)展也將從頂峰開(kāi)始回落?？墒?，作為近十四億人口的大國，我國的城鎮化率去年為53%，如不包括2.5億非戶(hù)籍人口，也只有36%，離實(shí)現70%的城鎮化目標，還需要大約二十年的時(shí)間。因此，我們有理由相信，作為城鎮化推進(jìn)的主要載體，我國房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)的15~20年內，仍有持續的增長(cháng)空間。這一階段，有以下幾方面的問(wèn)題提請關(guān)注。
    1. 關(guān)于市場(chǎng)結構。1998年前，各種形式的福利分房一直在持續，商品房的供應面積也還不夠大，市場(chǎng)結構的矛盾不算突出。1998年到2011年的十幾年里，由于福利分房制度在全國范圍內的停止，加上人們改善住房需求的能力和愿望集中釋放，同時(shí)各級地方政府解決保障房意識和能力的嚴重缺位，商品房占比超過(guò)90%，市場(chǎng)結構的矛盾十分突出，需求遠大于供應的局面使得房?jì)r(jià)持續快速上漲。2011年啟動(dòng)的“十二五”期間五年建設3600萬(wàn)套保障房的計劃，將從根本上改變我國住房市場(chǎng)的供應結構，使得保障房在市場(chǎng)上的占比達到25%~30%甚至更多，這將有效地分流大部分“夾心階層”的購房需求，緩解供需矛盾，從根本上抑制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲。
    ２.關(guān)于房?jì)r(jià)。房?jì)r(jià)的問(wèn)題一直以來(lái)牽動(dòng)著(zhù)幾乎所有國人的目光和神經(jīng)。按照一般的經(jīng)濟學(xué)原理，商品的價(jià)格短期內由供求關(guān)系決定，長(cháng)期主要由其成本因素決定。但在中國，除此之外，政策因素不僅不能忽視，有時(shí)還起著(zhù)主導作用。尤其在過(guò)去的十幾年間，由于保障房供應長(cháng)期缺位，致使商品房供需失衡，房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，政府不得已接連出臺政策予以調控，使得房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化程度嚴重降低。十八大后，新一屆政府堅持放開(kāi)市場(chǎng)的手，用好政府的手，有目的地讓市場(chǎng)規律發(fā)揮基礎性作用。政策因素減弱后，我們就可以根據每個(gè)城市或區域的住房供求狀況、城市化推進(jìn)節奏、家庭收入改變的情況等因素判定房?jì)r(jià)短期內的升降；還可以按照土地價(jià)格、建材價(jià)格、勞動(dòng)力和管理費水平、資金成本水平等房?jì)r(jià)構成的成本因素變化趨勢，判斷房?jì)r(jià)的中期甚至長(cháng)期的走勢。
    ３.關(guān)于開(kāi)發(fā)商。在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商的數量曾多達8萬(wàn)家之眾。隨著(zhù)市場(chǎng)格局調整步伐的加快，開(kāi)發(fā)商的數量將迅速減少。實(shí)際上，即使在數量最多時(shí)，絕大多數開(kāi)發(fā)企業(yè)基本上屬于項目公司，每年均有新項目開(kāi)工的企業(yè)不足開(kāi)發(fā)商總量的十分之一，它們在項目開(kāi)發(fā)結束后，有的自持了部分物業(yè)靠租金維持企業(yè)的生存；有的根據市場(chǎng)形勢的變化在尋找新的投資機會(huì )，處于“半休眠”狀態(tài)。按照目前的行業(yè)狀況，再過(guò)3~5年，活躍型的、每年有新項目開(kāi)工的開(kāi)發(fā)商數量將大幅度減少至5000家以下；十年以后，可能減少至3000家以下。在這一過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商將被迫對自身的生存戰略做出調整，重新對企業(yè)的產(chǎn)品定位、商業(yè)模式、市場(chǎng)范圍、融資渠道和團隊規模等做出選擇。這一判斷對于投資者、銀行、購房者及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)在選擇開(kāi)發(fā)商作為合作伙伴或選購其產(chǎn)品時(shí)，應有重要的參考價(jià)值。
    4.關(guān)于住宅產(chǎn)業(yè)化。住宅產(chǎn)業(yè)化是指用工業(yè)化生產(chǎn)方式建造住宅，將建筑設計標準化、部品部件生產(chǎn)工廠(chǎng)化、現場(chǎng)施工裝配化、土建裝飾一體化，使住宅產(chǎn)品的制造成為一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)系統。目前，國家雖先后出臺了一些相關(guān)政策（如綠色三星標準等），但我國的住宅產(chǎn)業(yè)化水平相對較低，住宅產(chǎn)業(yè)化率不及30%，整體仍處于起步和試點(diǎn)階段。發(fā)達國家已超過(guò)70%，地震多發(fā)國家如日本，有些建筑產(chǎn)品已高達90%，一棟建筑可以在幾十個(gè)小時(shí)內裝配建成。作為從業(yè)人士，我們必須認識到：1.住宅產(chǎn)業(yè)化將從根本上解決房屋的質(zhì)量問(wèn)題，將建筑的誤差從厘米縮小到毫米，最終杜絕“跑、冒、滴、漏”現象；2 .房屋建造周期大為縮短，從而使投資周期相應地縮短，以生產(chǎn)效率的提升促進(jìn)投資收益率的大幅提升。我們甚至可以說(shuō)，住宅產(chǎn)業(yè)化將會(huì )為我國房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)一場(chǎng)革命。 
    5. 關(guān)于產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)。隨著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷進(jìn)步，其對傳統行業(yè)的影響也在不斷地深入。門(mén)戶(hù)網(wǎng)站對廣告業(yè)的影響，促使房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)方式發(fā)生改變；電商的出現，對消費業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了不小的沖擊；商品配送方式的改變，整個(gè)傳統物流行業(yè)也在被迫做出調整；大數據時(shí)代的到來(lái)，人們的思維方式，幾乎各個(gè)行業(yè)的商業(yè)模式、管理方式等商業(yè)生態(tài)系統逐步發(fā)生著(zhù)變化。于房地產(chǎn)行業(yè)而言，開(kāi)發(fā)商過(guò)去已經(jīng)習慣于從開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的角度規劃企業(yè)的投資和經(jīng)營(yíng)行為。今后，如何運用互聯(lián)網(wǎng)的思維方式和技術(shù)手段，從客戶(hù)需求的角度規劃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為將成為我們必須面對的課題。尤其當客戶(hù)群體數以十萬(wàn)、百萬(wàn)計之后，如何從其購房的一次消費后，利用網(wǎng)絡(luò )化的社區服務(wù)平臺，不斷發(fā)現和挖掘其生活中的二次消費和持續消費的需求，從延伸服務(wù)中尋找新的利潤增長(cháng)點(diǎn)，也是開(kāi)發(fā)商正在探尋的經(jīng)營(yíng)方向?？傊?，對于房地產(chǎn)業(yè), 互聯(lián)網(wǎng)已不單單是一種工具、一項技術(shù)，它將作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，與包括房地產(chǎn)業(yè)在內的其他傳統產(chǎn)業(yè)相融合，通過(guò)改進(jìn)人們的生產(chǎn)方式、經(jīng)營(yíng)方式、管理方式、服務(wù)方式、生活方式、思維方式、決策方式等，促進(jìn)新的商業(yè)生態(tài)系統的形成，建立新的商業(yè)文明，共同推進(jìn)人類(lèi)社會(huì )的不斷進(jìn)步。
    6. 關(guān)于房地產(chǎn)金融。隨著(zhù)我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)也在迅速地成長(cháng)。從早期相對單一的商業(yè)銀行開(kāi)發(fā)貸款、購房按揭貸款到2008年第一只行業(yè)基金的設立、信托資金大規模地介入，及至近些年國際資本通過(guò)企業(yè)股本金的擴大和項目投資渠道等方式大量地流入，我國的房地產(chǎn)金融系統也在逐步健全和完善。與不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相配套的REITS(房地產(chǎn)信托基金)呼之欲出?？梢韵嘈?，在行業(yè)不斷細分的趨勢下，按揭貸款證券化、土地銀行、住宅銀行、社區銀行離我們不再遙遠。圍繞客戶(hù)資源整合和服務(wù)模式創(chuàng )新的金融產(chǎn)品也將層出不窮，一個(gè)房地產(chǎn)金融蓬勃發(fā)展的新局面已經(jīng)到來(lái)。
五、結束語(yǔ)
    相對于工業(yè)制造業(yè)、資源型產(chǎn)業(yè)、農業(yè)加工業(yè)、傳統商業(yè)服務(wù)業(yè)等傳統產(chǎn)業(yè)而言，我國的房地產(chǎn)業(yè)是一新興產(chǎn)業(yè)，過(guò)去二十多年的發(fā)展經(jīng)歷了一個(gè)不斷起伏的過(guò)程。我寫(xiě)此文的目的，是想通過(guò)對這一過(guò)程的回顧和總結，理出其發(fā)展軌道大的脈絡(luò )，對其發(fā)展的規律性和特殊性的觀(guān)察和思考予以整理，從而幫助讀者對這一產(chǎn)業(yè)有一個(gè)概括的了解。必須告訴大家的是，由于本人經(jīng)濟學(xué)理論功底淺薄，掌握的數據既不準確也不系統，加之分析和判斷能力所限，文章的觀(guān)點(diǎn)難免片面甚至偏頗；同時(shí)，這篇文章對于投資者的投資導向、購房者的消費導向、從業(yè)者的職業(yè)導向等并無(wú)實(shí)用性參考價(jià)值；于開(kāi)發(fā)商而言，對土地的投資規劃、樓盤(pán)的銷(xiāo)售方案與融資方案等，本文并無(wú)開(kāi)出具體的藥方。唯望此文能夠為各位了解我國房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)去、現在和未來(lái)提供些許幫助。如蒙獲益，此愿足矣。

二〇一四年六月八日

浮躁社會(huì )難得理性 堅定信心苦練內功
——讀《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)去、現在和未來(lái)》有感

    隨著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)及微信等手機客戶(hù)端的普及，人們接收信息的渠道日益多元化，隨之而來(lái)的，就是各種信息為了盡快吸引住人們的眼球，越來(lái)越表現出“標新立異、聳人聽(tīng)聞、嘩眾取寵”等特點(diǎn)，受此傳播語(yǔ)境影響，社會(huì )變得浮躁起來(lái)，人們仿佛沒(méi)有耐心讀完一篇沒(méi)有“亮點(diǎn)”、字數超過(guò)140的文章了。
    而恰恰此時(shí)，理性思考的價(jià)值愈發(fā)凸顯且更加難得，就像老胡這篇長(cháng)文，放棄休假、數易其稿，洋洋灑灑八千字，雖娓娓道來(lái)，卻力透紙背，就像一陣清風(fēng)，吹散迷霧，讓我們通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)的前世今生，理性預測未來(lái)發(fā)展趨勢。正本清源，穩定“軍心”，此文受到房地產(chǎn)業(yè)及社會(huì )各界人士的強烈追捧，實(shí)乃順理成章。
    “高歌猛進(jìn)”的上半場(chǎng)已經(jīng)結束，在“市場(chǎng)細分、開(kāi)發(fā)商細分”為特征的下半場(chǎng)，“苦練內功”成了每個(gè)開(kāi)發(fā)商的“規定動(dòng)作”。從投資的角度看，老胡對于不同城市市場(chǎng)細分、分化現象的分析，對于集團的目標城市選取、投資布局策略具有重大的指導意義。老胡指出，城市發(fā)展的不均衡決定了市場(chǎng)狀況的差異，對于城市市場(chǎng)狀況的判斷，應更加注重對人口規模、地理位置、經(jīng)濟總量、供求水平、資源稟賦、政策導向、城市化水平等城市基本屬性和市場(chǎng)特征的分析。這就要求我們加強對城市以及市場(chǎng)各項基本指標的研究，以更加專(zhuān)業(yè)、嚴謹的客觀(guān)分析為依據，制訂出科學(xué)、合理的城市進(jìn)入及項目獲取方案，為集團實(shí)現戰略發(fā)展目標貢獻自己的力量。

（袁文鑫，建業(yè)集團投資管理中心投資管理部經(jīng)理）

    成功的企業(yè)都是適應時(shí)代發(fā)展的企業(yè)，歸根結底是適應用戶(hù)需求變化的企業(yè)。把握一家企業(yè)，就要了解行業(yè)，了解行業(yè)中科技的發(fā)展趨勢，了解行業(yè)中客戶(hù)需求數量和質(zhì)量的變化趨勢。更為要緊的是面對現實(shí)，站在行業(yè)整體發(fā)展和客戶(hù)需求發(fā)展的趨勢上創(chuàng )造出新的客戶(hù)價(jià)值，與時(shí)代的節奏合拍，在經(jīng)濟周期浪潮中爭先。認真研讀老胡的文章后，深深感到行業(yè)的未來(lái)長(cháng)期趨勢依然向好，優(yōu)秀企業(yè)成長(cháng)空間依然很大；行業(yè)內企業(yè)競爭愈發(fā)激烈，行業(yè)集中度將在近幾年快速提升；客戶(hù)需求數量增長(cháng)速度雖然向緩，但整體規模處在較高水平；整體市場(chǎng)供求關(guān)系趨緩，各地市場(chǎng)短期內狀況不一，但客戶(hù)需求更加多樣化，導致行業(yè)整合速度和行業(yè)細分速度加快。懼者生存，面對變化，我們的轉變是什么？我們如何去適應變化？我想，最好的辦法就是去擁抱變化，接受就是改變的開(kāi)始。

（馬紅亮，建業(yè)集團董事會(huì )辦公室助理主任）

規律為道，道為天
——讀《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)去、現在和未來(lái)》有感

    初聞老胡新作洋洋七千余言，心下駭然，急忙索閱，覽畢細思，似曾相識。
    老胡對文字一向有著(zhù)近乎偏執的苛刻，對別人如此，對自己尤其如此，因此很難看到他洋洋灑灑的長(cháng)篇，所以在中國企業(yè)家群體里其他諸君不斷出書(shū)的時(shí)候，建業(yè)人和建業(yè)的友人卻始終盼不來(lái)老胡的長(cháng)篇巨作。此文之前篇幅最長(cháng)者當數《建業(yè)人的長(cháng)征》，五千余言，以戰天斗地之情懷生動(dòng)描述建業(yè)十五年發(fā)展歷程，通篇一氣呵成，痛快淋漓，情緒飽滿(mǎn)，斗志昂揚。
    《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)去、現在和未來(lái)》集成了老胡從業(yè)三十余年對我國房地產(chǎn)業(yè)的觀(guān)察、思考和判斷，給出了自己對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規律的研究。是值于我國房地產(chǎn)業(yè)向市場(chǎng)轉變之時(shí)的階段性總結及運用規律對未來(lái)的展望。這種觀(guān)察、思考和判斷，出現在行業(yè)和建業(yè)集團發(fā)展的各個(gè)時(shí)期老胡的講話(huà)或文字作品中，而正是基于此建業(yè)集團踐行著(zhù)“根植中原，造福百姓”、“追求卓越，堅忍圖成”、“陽(yáng)光操作，規范經(jīng)營(yíng)”、“守信用、負責任、走正道、務(wù)正業(yè)”，二十二年穩健前行。因此此文對于建業(yè)人和關(guān)注建業(yè)的人應該是似曾相識的。 由此可知，此文的形成非一朝一夕之功，非一時(shí)興之所至之為，實(shí)在是用心良苦，用情專(zhuān)固。
    老胡信奉“種瓜得瓜，種豆得豆”，將“規律為道，道為天”定義為企業(yè)信條，在談到規律的時(shí)候，老胡在行文時(shí)刻意減少了人文情懷，摒棄了氣勢如虹的排比句式，字里行間平實(shí)冷靜，能夠體味發(fā)乎于心的敬畏。

（田勇，建業(yè)集團人力資源管理中心助理總經(jīng)理）

    首先，老胡為行業(yè)良性發(fā)展及時(shí)指明方向，高瞻遠矚。早在8年前，作為“中國地產(chǎn)三君子”之一的老胡即敏銳地提出房地產(chǎn)業(yè)“梯次轉移”現象。今天，站在行業(yè)發(fā)展的特殊時(shí)點(diǎn)上，老胡再次提煉出“行業(yè)步入穩定增長(cháng)期”理論，為當前眾說(shuō)紛紜的房地產(chǎn)迷局送來(lái)了一股清新之風(fēng)。
    其次，老胡明確了企業(yè)在行業(yè)“穩定增長(cháng)期”的發(fā)展特征，即“細分”，市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)品業(yè)態(tài)和商業(yè)模式的細分勢必將對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生巨大影響，為廣大房企認清形勢提供了思路，相比“崩盤(pán)論”、“三四線(xiàn)城市泡沫論”等激烈觀(guān)點(diǎn)，更顯專(zhuān)業(yè)和理性。
    最后，老胡開(kāi)出房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)生存良方。應對供給結構變化、市場(chǎng)競爭加劇、大數據時(shí)代沖擊，唯創(chuàng )新求變方為上策。企業(yè)只有苦練內功，不斷打造產(chǎn)品、服務(wù)等競爭優(yōu)勢，方能挺立潮頭。
綜上所述，該文章立意高遠、思想性很強。文中多個(gè)建議極為中肯，給逆勢中的房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)正向的思考。

（郭衛強，建業(yè)集團新鄉城市公司執行總經(jīng)理）

    拜讀完老胡的《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)去、現在和未來(lái)》一文，回想中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷的轉折、危機、復蘇和演變，不覺(jué)產(chǎn)生共鳴亦感慨萬(wàn)千。
    建業(yè)自成立至今已二十二個(gè)年頭，作為河南本土房地產(chǎn)企業(yè)，其在老胡的帶領(lǐng)下克服各種變量的沖擊、各種未知的考驗，并始終踐行“讓河南人民都住上好房子”的理念、 “根植中原，造福百姓”的核心價(jià)值觀(guān)、“堅持向客戶(hù)提供沒(méi)有瑕疵的產(chǎn)品和一流的服務(wù)”的產(chǎn)品服務(wù)觀(guān)，最終有了今日的一路穩健前行。文章中能熱切感受到的不僅如此，更多的是老胡對河南的愛(ài)，不僅流露于字里行間，亦表現在建業(yè)二十多年來(lái)始終如一日的為河南人民造福的本心。
    通過(guò)老胡對中國房地產(chǎn)業(yè)過(guò)去發(fā)展歷史的回顧，不難發(fā)現房地產(chǎn)行業(yè)在長(cháng)期推動(dòng)過(guò)程中，形成了更加可持續發(fā)展的經(jīng)濟模式以及更加開(kāi)放的社會(huì )環(huán)境，老胡結合現實(shí)，對房地產(chǎn)業(yè)存在的綜合性問(wèn)題進(jìn)行了詳細的剖析，對未來(lái)新型城鎮化發(fā)展及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等方面，均有著(zhù)很好的導向性。
    作為一名職業(yè)經(jīng)理人，我們除了專(zhuān)注于自身管理領(lǐng)域外，亦需站到行業(yè)的高度去認識問(wèn)題，這樣方能開(kāi)闊眼界，建立更為遠大的理論認知，從而全面提升自我，為這個(gè)行業(yè)做出更大的貢獻。老胡的歷史課給我們帶來(lái)的不僅僅是震撼，更多的是一種對房地產(chǎn)行業(yè)的責任，無(wú)論是變量沖擊抑或未知考驗，我們均有信心：房地產(chǎn)行業(yè)的明天會(huì )更加絢爛多彩。

（胡文勤，建業(yè)集團助理總裁，商丘城市公司總經(jīng)理）

    在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打了22年的胡葆森在6月8日寫(xiě)了篇近8000字的長(cháng)文，將自己多年的觀(guān)察心得付諸筆下，思辨中國房地產(chǎn)的過(guò)去、現在和未來(lái)。
    胡葆森最廣為人知的身份，是建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席。建業(yè)地產(chǎn)是河南本土最大的開(kāi)發(fā)商，走的是深耕中原的路線(xiàn)，但這并不妨礙建業(yè)和胡葆森本人在全國保持的影響力。在業(yè)內，曾有“南有王石，北有馮侖，中有胡葆森”的說(shuō)法。這位中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)、全國人大代表，對足球的投資和喜愛(ài)也是廣為人知，更是大大提高了他的聲譽(yù)。
    這段時(shí)間的樓市，可謂風(fēng)向不定。外界反復在討論：調控政策會(huì )怎么走？房?jì)r(jià)會(huì )下降嗎？開(kāi)發(fā)商能支撐得下去嗎？稱(chēng)霸中原多年的業(yè)內大佬，在局勢動(dòng)蕩不明之時(shí)，站出來(lái)做這樣一番表態(tài)，正是這篇文章的意義所在。
這篇邏輯極強的文章其實(shí)通俗易懂。1990年廣州第一個(gè)大型住宅小區淘金花園的出現，標志著(zhù)中國市場(chǎng)化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正式啟程。幾乎是親歷了整個(gè)中國房地產(chǎn)業(yè)的歷史的胡葆森，將這25年劃分為三個(gè)階段：前9年的起步階段，關(guān)鍵詞是“無(wú)序”和“調控”；中間6年的提速階段，關(guān)鍵詞有兩個(gè)：停止福利分房和按揭貸款；2004年至今，則是調控政策頻出的階段，在胡葆森看來(lái)，這一階段中“五年建設3600萬(wàn)套保障房”的計劃十分重要，對市場(chǎng)供應結構的調整、抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，起到了決定性作用，標志著(zhù)我國房地產(chǎn)業(yè)從此進(jìn)入成熟穩定的發(fā)展時(shí)期。
    對于行業(yè)的現狀，胡葆森的觀(guān)點(diǎn)其實(shí)就是兩個(gè)字：細分，即市場(chǎng)的細分、開(kāi)發(fā)商的細分和產(chǎn)品業(yè)態(tài)以及商業(yè)模式的細分。這一觀(guān)點(diǎn)并不是胡葆森本人第一次對外透露，在過(guò)去大大小小的場(chǎng)合，他均表達過(guò)類(lèi)似的意見(jiàn)。他認為，一些所謂的專(zhuān)家學(xué)者關(guān)于“三、四線(xiàn)城市泡沫大于一、二線(xiàn)城市泡沫”的推斷顯得過(guò)于草率，應該根據不同城市的人口規模、經(jīng)濟總量、供求狀況、政策導向、城市化水平等，區別判定每一個(gè)城市的市場(chǎng)狀況。他舉了這樣一個(gè)例子：鄭州、武漢、西安同屬二線(xiàn)省會(huì )城市，武漢和西安的人口達到本省人口總數的20%左右，而鄭州因設省會(huì )僅有60年歷史，全市人口僅占本省人口總數的8%左右。由于地處全國交通樞紐位置，加之中原經(jīng)濟區、國家航空港經(jīng)濟綜合實(shí)驗區、高鐵十字樞紐等有利因素，與武漢、西安相比，作為1.06億人口的河南省省會(huì )城市，鄭州城市化的提升空間勢必大于其他兩市。
    至于開(kāi)發(fā)商的細分，胡葆森堅持自己2005年就做出的預測：一是到2015年前后，各大中城市60%以上的市場(chǎng)份額將會(huì )被這個(gè)城市的前十大開(kāi)發(fā)商占據；二是在“梯次轉移”的背景下，每個(gè)大中城市的前十大開(kāi)發(fā)商一半以上是來(lái)自外地的。從目前的態(tài)勢來(lái)看，這一預測極具前瞻性。
    “如果將過(guò)去的25年作為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的‘上半場(chǎng)’，今后的20年，將是它的‘下半場(chǎng)’?！闭f(shuō)出這句話(huà)的胡葆森對于行業(yè)未來(lái)顯然一點(diǎn)也不悲觀(guān)。支撐他的論據是，我國的城鎮化率2013年為53%，如不包括2.5億非戶(hù)籍人口，也只有36%，離實(shí)現70%的城鎮化目標，還需要大約二十年的時(shí)間。因此，作為城鎮化推進(jìn)的重要載體，房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)的20年依然有持續的發(fā)展空間。
    穩健的老胡并不是一個(gè)守舊的人，在文中，他著(zhù)重提了兩個(gè)時(shí)下的熱門(mén)話(huà)題：互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)金融。顯然，他早就涉獵了這兩個(gè)領(lǐng)域。至于互聯(lián)網(wǎng)，今年3月份，建業(yè)集團宣布旗下18城57盤(pán)全部進(jìn)行電商銷(xiāo)售，集團電商旗艦店同期正式上線(xiàn)，乃是國內首家，優(yōu)惠金額涉及10億元，規模之大，觸網(wǎng)之深刻，一時(shí)之間成為外界熱議的話(huà)題。
    胡葆森這一席談，你聽(tīng)聽(tīng)也無(wú)妨。

(謝敏敏，新浪樂(lè )居深度報道記者)

    穿梭于時(shí)光隧道，品牌房企開(kāi)始在中原地產(chǎn)的歷史舞臺上漸次登場(chǎng)，逐鹿中原的時(shí)代才剛剛到來(lái)。與12年前部分大鱷搶灘鄭州的時(shí)代背景完全不同。
    12年前見(jiàn)著(zhù)老胡的時(shí)候，壓根兒沒(méi)有想著(zhù)我今天與建業(yè)是如何的近距離，當然，老胡一定不會(huì )記得我第一次見(jiàn)他時(shí)的那種緊張與慌亂。雖然是在媒體工作，也算是進(jìn)地產(chǎn)圈兒了。也是這一年，我成為老胡和建業(yè)足球的雙料粉絲，對我自己來(lái)講，這是一份別樣的榮耀。
    大浪淘沙始見(jiàn)金。12年地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程，歷歷在目的是新房企前赴后繼的登場(chǎng)，沒(méi)有品牌的房企偃旗息鼓的沒(méi)落退場(chǎng)，這是輪回。從戰略向下到琢玉行動(dòng)，再到今天的百億目標，那一步步深深的腳窩，是一個(gè)個(gè)成長(cháng)的坐標，建業(yè)，不因時(shí)光流逝而蒙塵。有的品牌必然會(huì )在歷史的發(fā)展變革中黯然失色，退出舞臺，亦有保持旺盛生命力的品牌，經(jīng)過(guò)歷史的醞釀與時(shí)代的洗禮，歷久彌香。
    建業(yè)轉戰全省十八地市，伴隨著(zhù)戰略縱深的深入，如火如荼，經(jīng)歷政策的變化與市場(chǎng)的動(dòng)蕩，當年王石點(diǎn)評過(guò)的那個(gè)“如果不重視企業(yè)品牌，十年后將找不到你們的影子”的企業(yè)，如今真的在市場(chǎng)上找不到其蹤影，而建業(yè)領(lǐng)軍的大旗始終迎風(fēng)招展，并深耕中原，鞏固其霸業(yè)，終成河南房企第一品牌。
    當下，唱空者說(shuō)地產(chǎn)行業(yè)的好日子到頭了，也有說(shuō)地產(chǎn)從黃金時(shí)代過(guò)渡到了白銀時(shí)代。老胡說(shuō)：房地產(chǎn)業(yè)至少還有十年的好光景。我信。
    滾滾而來(lái)又匆匆而去的時(shí)代機遇，留給有準備的人。也許，沒(méi)有喧嘩與張揚，于變遷中保持自己的本色，已然迷倒眾生。比如建業(yè)。建業(yè)戰略轉移至大鄭州，并用匠心獨具的產(chǎn)品彰顯自己獨特的風(fēng)格與非凡的品位，這樣的頂級生活，又將引領(lǐng)中原人居，走向何等的高度？
    建業(yè)和老胡對我的影響，是潛移默化的。建業(yè)足球二十周年慶典晚會(huì )上，老胡三個(gè)深深的鞠躬，讓我看到的不僅是過(guò)去對建業(yè)極致的獻禮，更是建業(yè)走向頂端的開(kāi)始。
    建業(yè)和老胡，曾經(jīng)創(chuàng )造了中原地產(chǎn)的傳奇，而今，建業(yè)也將戴著(zhù)這樣榮耀與地位的光環(huán)，永遠地延續下去。

(郭春江，基正集團品牌總監)

    讀老胡的文章，像是上了一節中國房地產(chǎn)的歷史課。
    以史為鑒，可知興衰。過(guò)去是現在的根據，現在包含著(zhù)過(guò)去、預示著(zhù)將來(lái)。房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟中扮演著(zhù)極其重要的角色。25年，從蹣跚學(xué)步到風(fēng)華正茂，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了轉折、危機、復蘇和演變。各種變量的沖擊，各種觀(guān)點(diǎn)的博弈，也反映出中國經(jīng)濟的浩浩變革。25年，房地產(chǎn)在長(cháng)期推動(dòng)過(guò)程中，形成了更加可持續發(fā)展的經(jīng)濟模式以及更加開(kāi)放的社會(huì )環(huán)境，也催生出數量更多、經(jīng)營(yíng)更為成功的房地產(chǎn)企業(yè)。
    市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的必然導致競爭加劇，行業(yè)洗牌。有憂(yōu)患意識的企業(yè)會(huì )感覺(jué)到，突破自己生存和發(fā)展瓶頸的途徑是學(xué)習和創(chuàng )新。學(xué)習，“拿來(lái)主義”，向市場(chǎng)學(xué)，向同行學(xué)，不斷完善自己。創(chuàng )新，老胡的文章中也提到，房地產(chǎn)行業(yè)25年的發(fā)展也是一個(gè)不斷創(chuàng )新的過(guò)程，房地產(chǎn)不僅改變了人們的生活狀態(tài)和生活方式，同時(shí)也讓城市變得更加美好。但無(wú)論怎么學(xué)、如何創(chuàng )新，我認為企業(yè)發(fā)展殊途同歸之處在于產(chǎn)品和服務(wù)。如何給消費者做出好的產(chǎn)品，然后在競爭激烈的市場(chǎng)中用產(chǎn)品去撼動(dòng)市場(chǎng)，用服務(wù)去感動(dòng)客戶(hù)，逐漸樹(shù)立起開(kāi)發(fā)企業(yè)自己的品牌，這才是一個(gè)開(kāi)發(fā)商的生命力之根基。建業(yè)今年春天電商平臺上線(xiàn)，以積極的姿態(tài)擁抱互聯(lián)網(wǎng)，正是一種將房地產(chǎn)這種傳統行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)這種新興產(chǎn)業(yè)相結合的創(chuàng )新探索。
    市場(chǎng)也是公平的，行業(yè)“一哥”不意味著(zhù)就能一勞永逸。而研究人們消費意識的改變，購房需求的多樣化，是有遠見(jiàn)的房企需要快人一步進(jìn)行著(zhù)手的課題。
    說(shuō)回河南市場(chǎng)，一線(xiàn)名企的紛紛進(jìn)駐，很大程度上影響了樓市的格局。無(wú)論從資金還是運營(yíng)模式來(lái)說(shuō)，給本土企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了不小沖擊，這對本土開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)挑戰。但不可否認的是，他們也帶來(lái)了先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念和營(yíng)銷(xiāo)模式，從產(chǎn)品設計到銷(xiāo)售過(guò)程再到物業(yè)服務(wù)多個(gè)環(huán)節都有可取之處，這對河南樓市和行業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)是值得肯定的，對本地開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)更是很好的學(xué)習機會(huì )，也有利于本土企業(yè)接軌更為先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念，加速創(chuàng )新升級。
    老胡領(lǐng)導下的建業(yè)發(fā)展史，可以說(shuō)是河南市場(chǎng)發(fā)展的縮影，堪當河南本土企業(yè)學(xué)習的教科書(shū)。老胡的這堂歷史課也給了河南房企的職業(yè)經(jīng)理人一個(gè)啟示：職業(yè)經(jīng)理人在專(zhuān)注于自身管理領(lǐng)域之外，一定要讓自己站到行業(yè)高度認識問(wèn)題，建立更為宏大的理論認知，才能眼界更寬，能力更高，從而在自身持續成功的同時(shí)，為行業(yè)和市場(chǎng)發(fā)展做出貢獻。
    歷史是可以回味的，從老胡的歷史課，我們可以看到行業(yè)的發(fā)展規律。無(wú)論是經(jīng)濟發(fā)展，還是政策調控，都反映出了一種健康而又自信的演進(jìn)。對此，我們應有信心，也要肩負更多責任。

(李濤，河南星聯(lián)置地(集團)有限公司副總經(jīng)理)

    記得《三國演義》中頭一句話(huà)是“話(huà)說(shuō)天下大勢,分久必合,合久必分”，縱觀(guān)房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，從微小到壯大，無(wú)不也實(shí)踐著(zhù)這句話(huà)。恰逢近日拜讀胡葆森的《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)去、現在和未來(lái)》一文，不覺(jué)引發(fā)共鳴。
    文中，老胡對全國房地產(chǎn)的前世今生進(jìn)行了一次全民性的普及。全文語(yǔ)言客觀(guān)公正，通俗易懂。對行業(yè)的分析，字字珠璣，以有限的篇幅撥開(kāi)房地產(chǎn)復雜鏈條的迷霧重重，從本質(zhì)上還原了房地產(chǎn)業(yè)的最真實(shí)面目；對過(guò)去的闡述中，邏輯明晰，用幾個(gè)階段將行業(yè)從誕生到現在的狀況闡釋得深入淺出，清晰明白；對現狀的解析中，有理有據，對產(chǎn)業(yè)的細分有一個(gè)更深層次的認識；對未來(lái)的展望中，富含睿智，對行業(yè)的各個(gè)方面考慮得面面俱到。
    與老胡相識已久，平日接觸中無(wú)處不深刻感受到他對于房地產(chǎn)行業(yè)的熱愛(ài)，對于行業(yè)理解的深度和關(guān)注。他所領(lǐng)銜的建業(yè)集團，作為河南本土房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)頭羊，一路穩健前行。從建業(yè)集團“讓河南人民都住上好房子”的理念和“根植中原，造福百姓”核心價(jià)值觀(guān)中，也能讀出他身上的社會(huì )責任感以及對河南的熱愛(ài)。
    老胡文中明確指出了房地產(chǎn)行業(yè)的“細分”表現和特征，也提綱挈領(lǐng)地明確了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現狀。在這次行業(yè)變化中，對于各個(gè)城市、開(kāi)發(fā)商的考驗極為嚴峻，行業(yè)的洗牌也勢在必行。伴隨著(zhù)行業(yè)的逐步細分，各個(gè)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力以及理念將有一個(gè)新的變化轉折，投機型的開(kāi)發(fā)商將逐步被市場(chǎng)所淘汰，目前流行的開(kāi)發(fā)高周轉率模式將進(jìn)一步接受考驗。
    作為行業(yè)細分的趨勢，開(kāi)發(fā)商也將伴隨著(zhù)行業(yè)的細分和升級，更加靈活和積極地調整自身的方向和策略。在不久的將來(lái)，開(kāi)發(fā)商應該更加注重這幾個(gè)方面：品牌，通過(guò)優(yōu)質(zhì)項目樹(shù)立自身優(yōu)秀的影響力，塑造開(kāi)發(fā)商的典型品牌；產(chǎn)品，通過(guò)對自身以及市場(chǎng)的研判，舍得精益求精，走專(zhuān)而精的發(fā)展道路；服務(wù)，更加注重建立和維護，增加業(yè)主親身體驗，提供多樣化的增值服務(wù)；持續，對發(fā)展有長(cháng)遠的考慮，明確“交房并不是完工，而是一個(gè)新的開(kāi)始”這一理念。
    在這片充滿(mǎn)信心和希望的土地上，希望市場(chǎng)環(huán)境健康有序，期待各房企用朝氣蓬勃的姿態(tài)和面貌來(lái)迎接未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展。最后，衷心祝愿老胡身體健康，河南地產(chǎn)，有您很幸福。

(金琪昌，易居中國營(yíng)銷(xiāo)集團鄭州公司執行總經(jīng)理)

    目前，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)就像如火如荼的世界杯和夏月暑雨的天氣一樣被熱度聚焦，并被“拐點(diǎn)論”、“崩盤(pán)論”等籠罩。讀到胡葆森對房地產(chǎn)行業(yè)系統的回顧與總結，真實(shí)地感覺(jué)到他“讓正能量從思想開(kāi)始”的良苦用心。
首先，行業(yè)一定是有其定義和屬性的，房地產(chǎn)業(yè)同樣如此。
    現在還清晰地記得大學(xué)老師講到的“房地產(chǎn)業(yè)屬服務(wù)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)”。認識到其定義才能更好地理解胡葆森闡釋的“后發(fā)產(chǎn)業(yè)屬性、功能屬性、資本屬性、行業(yè)規模巨大、行業(yè)關(guān)聯(lián)度高”基本屬性和特征。房地產(chǎn)業(yè)的定義與屬性是對行業(yè)最基礎的思想認知，理解了這些，才能更理解行業(yè)政策、市場(chǎng)風(fēng)險的重要性。
    其次，行業(yè)一定是有其規律性或周期性的，房地產(chǎn)業(yè)亦是如此。
    雖說(shuō)我國房地產(chǎn)業(yè)起步于上世紀90年代，但是，專(zhuān)家、學(xué)者及業(yè)內人士不論出于什么原因而發(fā)出的論調，都阻止不了行業(yè)發(fā)展規律：當一個(gè)國家的人均GDP達到800～1000美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始起步；達到3000美元時(shí)，行業(yè)發(fā)展開(kāi)始加速；達到7000美元左右時(shí)，行業(yè)進(jìn)入穩定增長(cháng)期；達到12000～13000美元時(shí)，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入飽和期。目前我國整體房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入穩定增長(cháng)期已無(wú)可爭議。
    再次，行業(yè)一定是有其專(zhuān)業(yè)性的，房地產(chǎn)業(yè)更是如此。
    文章中對“行業(yè)的現狀”的市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)商、產(chǎn)品業(yè)態(tài)和商業(yè)模式等細分章節，簡(jiǎn)直是教科書(shū)一般的精準解讀和經(jīng)典之言。我國經(jīng)濟進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟以后，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)一定要透過(guò)理解行業(yè)是“第三產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)”的定位與概念，分析把握好自身在市場(chǎng)、競爭、產(chǎn)品與服務(wù)等方面的優(yōu)、劣勢和適合的發(fā)展目標、路徑，而不是全國上下、大小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一味同時(shí)都在追求“高增長(cháng)、高杠桿、高周轉”。一定要認識到“用力做好產(chǎn)品，用心做好服務(wù)”才是行業(yè)發(fā)展的趨勢和核心競爭力。
    最后，行業(yè)一定是要市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化的，房地產(chǎn)業(yè)只是慢了半拍。
    正如胡葆森所言，市場(chǎng)供應結構、房?jì)r(jià)、金融等一定是要市場(chǎng)化的，因為客戶(hù)對于需求的提升和對服務(wù)的創(chuàng )新是無(wú)止境的。當前，房地產(chǎn)業(yè)面臨的局面是一方面銷(xiāo)售回款放緩，另一方面獲取資金成本逐步增加的局面。在此情形之下，未來(lái)的發(fā)展只有從過(guò)去單純注重數量的增長(cháng)轉向更加注重質(zhì)量的提升，只有加快其產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，才可能有效地高周轉起來(lái)，也才能獲得更大的發(fā)展空間。市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化的趨勢還是要求行業(yè)始終要關(guān)注政策、競爭等情況下認真對待市場(chǎng)需求、客戶(hù)敏感點(diǎn)或關(guān)注點(diǎn)等。 
    總之，胡葆森從思考者、思想者角度的《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)去、現在和未來(lái)》，傳遞著(zhù)行業(yè)正能量。特別是對中原房地產(chǎn)行業(yè)的可持續發(fā)展，從思想的高度進(jìn)行了認識和理解，就像是在課堂上的生動(dòng)教材，讓我們撥開(kāi)迷霧，認識行業(yè)的本質(zhì)。我們有理由相信，行業(yè)都靜下來(lái)思考市場(chǎng)、客戶(hù)，用心打造產(chǎn)品和服務(wù)，未來(lái)的中國房地產(chǎn)業(yè)一定會(huì )更加趨于健康、穩定和可持續發(fā)展。

(畢海濤，康利達集團副總裁、河南雅寶地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理)

    “有學(xué)識、有見(jiàn)識、有責任、有擔當”，看完建業(yè)集團董事長(cháng)胡葆森撰寫(xiě)的《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)去、現在和未來(lái)》后，這是我的最真切感受。
    作為行業(yè)領(lǐng)跑者，建業(yè)集團和胡葆森在河南省房地產(chǎn)界有著(zhù)很大的影響力，多年來(lái)，其對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢的分析也一一應驗，此次客觀(guān)理性地對行業(yè)屬性、發(fā)展歷程進(jìn)行闡述，特別是對房企未來(lái)的發(fā)展戰略和機會(huì )進(jìn)行深刻解讀，這會(huì )對地產(chǎn)從業(yè)者予以啟迪。
    不成熟的市場(chǎng)靠勇氣，成熟市場(chǎng)靠知識。正如胡總所說(shuō)，在經(jīng)歷了超過(guò)25年的長(cháng)期發(fā)展之后，我國的房地產(chǎn)業(yè)從起步、摸索、動(dòng)蕩、調整的過(guò)程中逐步趨于理性和成熟。
    所以我想，今后的房企要立足發(fā)展，需要掌舵者在對市場(chǎng)、對企業(yè)戰略、對核心競爭力的打造上有更專(zhuān)業(yè)的把握。

(馮常生，新田集團總裁)

    胡葆森的文章磅礴大氣，在回顧總結分析房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)去發(fā)展軌跡和目前的狀況基礎上，對房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢進(jìn)行了展望，能夠增強消費者及從業(yè)人士對行業(yè)未來(lái)的信心，淡化大家的擔憂(yōu)。讀了胡葆森的文章，也使我對幾個(gè)一直思考的問(wèn)題有了更新的認識。
    一是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總趨勢。這里面包含兩個(gè)方面，一個(gè)是社會(huì )發(fā)展的城市化率逐漸增加的問(wèn)題，一個(gè)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人均GDP的關(guān)系問(wèn)題。胡葆森對中國房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展的信心應該是建立在這樣的社會(huì )發(fā)展普遍規律基礎上。我國目前的城市化率最高估計在53%，要達到70%左右的城市化率，按照每年1%的速度，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還有17年左右的時(shí)間。而根據人均GDP，胡總估計是再過(guò)十年，我國人均GDP超過(guò)13000美元時(shí)，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)將達到供需的飽和點(diǎn)。根據這樣的規律和發(fā)展趨勢來(lái)判斷我國房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)，我覺(jué)得是正確的，社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展的總趨勢和城市化率增加的總趨勢應該不會(huì )逆轉。但我覺(jué)得我國的人口總數和人口結構的變化可能對這種趨勢會(huì )有很大的影響，因為大家都知道，我國的人口變化是有“計劃”的，這種變化會(huì )對經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生如何影響是值得特別關(guān)注的。
    二是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度環(huán)境問(wèn)題。通過(guò)胡葆森回顧的中國房地產(chǎn)業(yè)過(guò)去發(fā)展歷史，我們可以很清楚地看出來(lái)，我國房地產(chǎn)業(yè)的出現和發(fā)展是伴隨著(zhù)改革開(kāi)放后的市場(chǎng)經(jīng)濟制度的逐漸建立而出現和發(fā)展的。我國房地產(chǎn)業(yè)出現的各種問(wèn)題和諸多爭論，其實(shí)都是圍繞房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)制度環(huán)境而進(jìn)行的，到今天為止，我們仍然不能說(shuō)關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的制度環(huán)境已經(jīng)完善和穩定，而是存在大量的問(wèn)題需要進(jìn)一步探討和完善。根據我國改革開(kāi)放以來(lái)的制度變革總趨勢和社會(huì )發(fā)展的基本規律，有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)制度方面的變化，總體而言，我們只能堅信應當是朝著(zhù)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的積極方面變化的。
    三是一個(gè)城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取決于哪些方面的因素。胡葆森的文章里談到了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的細分問(wèn)題，實(shí)際上談的是不同的城市在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上的差異問(wèn)題。每一個(gè)城市由于其所處的地理位置不同，其經(jīng)濟發(fā)展水平、人口、交通區位、氣候、周邊經(jīng)濟腹地等條件都是不同的，也就是房地產(chǎn)業(yè)界談到的城市價(jià)值是不同的，不同的城市價(jià)值其實(shí)影響著(zhù)城市的房?jì)r(jià)水平，過(guò)高的房?jì)r(jià)會(huì )阻礙那些本來(lái)愿意移居這個(gè)城市的人。但是城市的價(jià)值或者說(shuō)城市對移民的吸引力取決于兩個(gè)主要因素，一個(gè)是就業(yè)機會(huì )和收入水平，一個(gè)是城市的基礎設施和公共服務(wù)水平。我國目前城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)基本事實(shí)是，政府通過(guò)招商引資發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟來(lái)增加就業(yè)機會(huì )，通過(guò)土地出讓籌集城市建設資金，增加城市基礎設施和提升公共服務(wù)水平，這樣一個(gè)互相推動(dòng)的發(fā)展模式，迅速擴大和改變了我國的城市面貌，也成為推動(dòng)我國城市化的內在機制。但是這個(gè)機制里最關(guān)鍵的問(wèn)題是土地出讓金的增加也推高了房?jì)r(jià)，社會(huì )低收入階層對于高房?jì)r(jià)的責難，會(huì )不會(huì )促使制度的變化來(lái)消解這個(gè)成熟的城市發(fā)展模式和內在機制，是社會(huì )發(fā)展和我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的一個(gè)變數。
    對于胡葆森關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)現狀的分析和未來(lái)趨勢的展望，我非常欽佩，也非常贊同，更堅信鄭州的房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)是美好的。

(于國安，河南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)系主任 )

    首先，胡葆森的文章具有高度權威性。建業(yè)集團從1992年成立到當前，實(shí)際上參與并見(jiàn)證了我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的全過(guò)程。胡葆森是一個(gè)非常勤于思考的文化人、企業(yè)家。作為與馮侖、陳東升等齊名的“九二派”企業(yè)家代表人物之一，他以獨特的人格魅力、敏銳的人文思想、敢為天下先的果斷魄力，成為時(shí)代的標志和典范。從一個(gè)體制內的處級干部，到現在聞名全國的企業(yè)家，他一直都在冷靜地審視我國房地產(chǎn)行業(yè)的走向。他善于總結，勇于探索，不僅從實(shí)踐上參與，也從理論上參與，從自身經(jīng)歷出發(fā)，規避了諸多教條性的框框，以一個(gè)企業(yè)家、理論家、思想家的身份，在文章中獨到的見(jiàn)解，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展史上的意義將影響深遠。
    其次，胡葆森的文章有著(zhù)很強的實(shí)用性。在河南，建業(yè)不僅是房地產(chǎn)行業(yè)的一面旗幟，同時(shí)也是民營(yíng)經(jīng)濟的一面旗幟。胡總作為一個(gè)懂政治、會(huì )經(jīng)營(yíng)、善管理、好品德的優(yōu)秀企業(yè)家代表，一個(gè)長(cháng)期奔走在房地產(chǎn)行業(yè)一線(xiàn)的領(lǐng)跑者、參與者，在嘔心瀝血做好企業(yè)、做好項目的同時(shí)，又潛心研究整個(gè)行業(yè)脈絡(luò )，并最終整理成文，毫無(wú)保留地奉獻社會(huì )，對廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，有著(zhù)巨大的實(shí)用性。胡葆森從中國經(jīng)濟現狀出發(fā)、從市場(chǎng)出發(fā)，多角度、全方位闡述了中國房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)去、現在，并對未來(lái)有著(zhù)極為深刻的思考。同時(shí)，在他的運籌帷幄之下，建業(yè)的產(chǎn)品一直都在引領(lǐng)著(zhù)市場(chǎng)的發(fā)展，無(wú)論走到哪里，社會(huì )各界對建業(yè)的品牌都已經(jīng)產(chǎn)生了根深蒂固的信任感、接受感。因此，廣大企業(yè)要學(xué)習建業(yè)，領(lǐng)悟建業(yè)，從而做好做大做強自己。
    最后，胡葆森的文章還有正確的導向性。他用自己多年來(lái)的經(jīng)驗和思考，對房地產(chǎn)業(yè)綜合性的問(wèn)題，詳細地進(jìn)行解讀，以正視聽(tīng)，對行業(yè)的狀況、對新型城鎮化建設、對企業(yè)的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)，以及輿論的引導宣傳等方面，都有著(zhù)很好的導向性，具有極強的現實(shí)意義。多年來(lái)，胡葆森對行業(yè)的諸多認知與判斷都基本上一一應驗，為從業(yè)者提供了一個(gè)異常準確的參考坐標和有益指導。例如他提到的“2015年前后，各大中城市60%以上的市場(chǎng)份額將會(huì )被這個(gè)城市的前十大開(kāi)發(fā)商占據、每個(gè)大中城市的前十大開(kāi)發(fā)商一半以上是來(lái)自外地”的預言，充分體現了他敏銳的洞察力、強大的前瞻性。這為廣大企業(yè)家在經(jīng)營(yíng)管理、產(chǎn)品研發(fā)等方面，都提供了范例和參考。建議從事房地產(chǎn)行業(yè)的所有人士認真研究，從而更好地推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序地發(fā)展。

(趙進(jìn)京，河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng))

    老胡寫(xiě)這篇文章是很用心的，是經(jīng)過(guò)反復推敲的，不像一個(gè)開(kāi)發(fā)商所言，而是站在第三方的角度，有理有據地分析、歸納了房地產(chǎn)業(yè)的歷史和現狀。尤其是文章中的數據，是很下了一番功夫的?？偟膩?lái)說(shuō)，文章中的觀(guān)點(diǎn)我還是比較認可的。尤其是他對房地產(chǎn)行業(yè)的基本屬性和特征的歸納，以及行業(yè)發(fā)展的3個(gè)階段的總結，市場(chǎng)細分的論述，都非?？陀^(guān)。
    當然，老胡的身份也注定了他文章的基調，他對當前房地產(chǎn)業(yè)所面臨的困境和挑戰談得不多?！白鳛槌擎偦七M(jìn)的主要載體，我國房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)的15～20年內，仍有持續的增長(cháng)空間?！敝T如這樣的分析預測，一言帶過(guò)。
    顯而易見(jiàn)，老胡是個(gè)有著(zhù)教育情結的企業(yè)家。他善于思考、勤于思考、注重學(xué)習，正是因為這樣，他的企業(yè)在品牌建設和企業(yè)文化建設上都可圈可點(diǎn)。目前，諸多大牌房企逐鹿中原，希望老胡能在內憂(yōu)外患的現狀下，苦練內功，深耕細作，帶領(lǐng)本土企業(yè)堅守固有陣地、謀求新的發(fā)展。

(劉社，河南財經(jīng)政法大學(xué)工程管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授)

    作為20多年一直帶領(lǐng)企業(yè)創(chuàng )新拼搏的企業(yè)家，胡葆森近日撰寫(xiě)長(cháng)篇理論文章，全面分析了我國房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)去、現在和未來(lái)，特別是系統預測了未來(lái)20年我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的六大趨勢，在全國房地產(chǎn)界引起了強烈反響。實(shí)戰派客串理論家，一石激起千層浪。這是中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入轉型升級新階段的“中原發(fā)聲”。
    房地產(chǎn)業(yè)是對我國經(jīng)濟發(fā)展、民生改善、城市擴大、財富積累、體制轉型貢獻最大的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，但同時(shí)也是一直遭受批評、質(zhì)疑和詬病最多的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。直到十八大以后的今天，這個(gè)產(chǎn)業(yè)仍是社會(huì )關(guān)注、市場(chǎng)波動(dòng)、推測議論最多的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。文章合為時(shí)而著(zhù)，在這一歷史背景下出現，對于統一業(yè)內和社會(huì )民眾對房地產(chǎn)業(yè)的認識具有很強的現實(shí)針對性。
    對一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，社會(huì )和民眾越是關(guān)注，就往往越具有生命力，多種不同意見(jiàn)和聲音越是莫衷一是，就說(shuō)明這個(gè)產(chǎn)業(yè)越是呼喚理性思維。房地產(chǎn)業(yè)正是這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)。我們必須以歷史的、發(fā)展的、系統的思維和視野來(lái)分析認識房地產(chǎn)業(yè)，必須把房地產(chǎn)業(yè)放到人口大國奔向現代化特別是快速推進(jìn)城鎮化的大格局中來(lái)把握，必須把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國家正在全力推進(jìn)的使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用的改革緊密聯(lián)系起來(lái)，而這正是胡葆森文章的鮮明特征和高屋建瓴之所在。
    盡管?chē)鴥冉?jīng)濟正處于“換擋期”、“調整期”和“消化期”，但中國經(jīng)濟仍處于完全有可能較快發(fā)展“黃金期”的總體態(tài)勢沒(méi)有改變?！秶倚滦统擎偦巹潯烦雠_表明，中國將在今后20年內基本上完成城鎮化率達到70%的歷史性跨越，這就決定中國的城市規模和房地產(chǎn)業(yè)仍有巨大發(fā)展空間，我們必須從這一歷史大趨勢中堅定對房地產(chǎn)業(yè)的信心。
    但是這絕不意味著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)在今后20年內會(huì )有無(wú)限空間并保證一路坦途。過(guò)去25年積累的問(wèn)題，比如房地產(chǎn)業(yè)在一些地方確實(shí)存在過(guò)度發(fā)展，等等，這些都需要政府、業(yè)內和社會(huì )以科學(xué)態(tài)度慢慢消解。
    理性、實(shí)踐和智慧的結合，能夠產(chǎn)生普照天下的陽(yáng)光。相信政府、企業(yè)和社會(huì )都會(huì )以更加理性的態(tài)度對待房地產(chǎn)業(yè)，該走市場(chǎng)的放手讓市場(chǎng)去調節，像保障房這些該由政府發(fā)揮作用的，應讓其投入、建設和管理更加成熟，房地產(chǎn)與土地、金融、財政、稅收、證券、保險以及同各產(chǎn)業(yè)的關(guān)系必將更加規范，讓住房真正回歸居住的功能，讓產(chǎn)業(yè)、企業(yè)和產(chǎn)品在市場(chǎng)有效需求面前實(shí)現細分。防止國外次貸危機在中國重演，我們應當有這樣的智慧。這些都是“老胡文章”表達的深意。
    建業(yè)和足球聯(lián)系在一起，老胡用足球比賽的上半場(chǎng)和下半場(chǎng)比喻過(guò)去25年與今后20年房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系，十分形象和耐人尋味。過(guò)去25年的開(kāi)拓、創(chuàng )業(yè)、探索，為我國今后20年讓房地產(chǎn)走向健康、成熟、安全積累了豐富的實(shí)踐和經(jīng)驗。我們應當堅信，只要黨和政府堅持實(shí)事求是、探求規律、敬畏市場(chǎng)，只要房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性、尊重規律、嚴格自律，我國房地產(chǎn)業(yè)今后20年的發(fā)展路子一定會(huì )越來(lái)越穩健。

(劉道興，河南省社會(huì )科學(xué)院副院長(cháng)、研究員)

    “謝謝老胡”，不僅是在建業(yè)足球二十周年紀念晚會(huì )上，萬(wàn)名球迷發(fā)自?xún)刃牡男撵`呼喊，也是我在夜深人靜的夏夜，再次捧讀老胡洋洋灑灑八千余言長(cháng)文——《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)去、現在和未來(lái)》的真切感受。這不僅是源于老胡作為生于斯、長(cháng)于斯的河南本土成長(cháng)起來(lái)的企業(yè)家，將“讓河南人民都住上好房子”作為建業(yè)的企業(yè)使命和存在理由，也不僅僅是因為建業(yè)固守中原，植根河南，在2002年即開(kāi)始了建業(yè)省域化的“建業(yè)人的長(cháng)征”，如今，正朝著(zhù)百城建業(yè)的戰略縱深目標邁進(jìn)；還不僅僅是20年來(lái)，老胡對建業(yè)足球不離不棄，風(fēng)雨同舟，砥礪前行，“風(fēng)雨二十年，深情寄河南”，讓建業(yè)足球成為建業(yè)品牌最核心的象征，河南體育事業(yè)的標志，河南人民精神文化生活的重要元素，中原精神的重要載體，更在于老胡身為全國人大代表、中房協(xié)副會(huì )長(cháng)，作為我省房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍人物，在我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入轉型時(shí)期，能夠審時(shí)度勢、高屋建瓴、慎思明辨、洞燭幽微、去偽存真、去蕪存菁，以企業(yè)家的責任心、使命感和思想者的專(zhuān)業(yè)度、權威性、前瞻性，為中國房地產(chǎn)業(yè)的穩健發(fā)展擎起大旗、首發(fā)強音。
    雖說(shuō)美言不信，但是言為心聲。在互聯(lián)網(wǎng)思維下的速讀時(shí)代，在戾氣縱橫心態(tài)浮躁的社會(huì )風(fēng)氣熏染之下，能夠潛心靜氣地自首至尾一字不落地將一篇長(cháng)文讀完，并且用心、用情、用腦地去品讀，于“文字匠”的我，也是一件非常奢侈而殊為不易的事情。筆者無(wú)從知曉有多少讀者諸君不是走馬觀(guān)花地一掠而過(guò)文章標題，而對文章本身視而不見(jiàn)，不得其文而入。但是面對老胡在端午節期間，舍棄休息，伏案筆耕，數易其稿，反復推敲，如同琢玉，最終在他步入花甲之年的前夕，落筆成文，付梓公開(kāi)的這樣一篇飽含真知灼見(jiàn)的華章，我的心靈是虔誠的，是敬畏的，閱讀體驗是深刻的，是強烈的，是震撼的，是愉悅的。
老胡常說(shuō)，他一生敬畏規律，規律為道，道為天。唐宋八大家之首韓愈語(yǔ)曰：文以載道。老胡此文，不僅文以載道，而且文以明道，文以循道，文以得道，文以傳道。至于“道”為何，何為“道”，無(wú)需書(shū)讀百遍、其義自見(jiàn)，只需研讀三遍，老胡之“道”纖毫畢現、盡收眼底。
    心有沉香，何懼浮世。在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向不定、跌宕起伏，各種觀(guān)點(diǎn)、言論、聲音紛然雜陳、令人莫衷一是的當下，老胡舉二十余年地產(chǎn)踐行的厚積，融他經(jīng)年對房地產(chǎn)業(yè)的觀(guān)察與思考的心智，通過(guò)對房地產(chǎn)業(yè)基本屬性和特征的探尋，通過(guò)對房地產(chǎn)業(yè)“上半場(chǎng)”發(fā)展脈絡(luò )與軌跡的梳理，通過(guò)對房地產(chǎn)業(yè)現狀的把脈，通過(guò)對房地產(chǎn)業(yè)“下半場(chǎng)”的預判，字里行間，無(wú)不遵循著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的自身固有的規律，基于此，老胡得出的諸多論斷，如目前行業(yè)進(jìn)入穩定增長(cháng)期、尚未步入飽和期，房地產(chǎn)業(yè)仍是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，仍是中國城市化進(jìn)程的主要載體；如目前房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入分化期，市場(chǎng)細分、開(kāi)發(fā)商細分、產(chǎn)品業(yè)態(tài)和商業(yè)模式的細分，進(jìn)而落地到鄭州，具象到三、四線(xiàn)城市的市場(chǎng)空間仍可提升，特別是我國房地產(chǎn)業(yè)穩定增長(cháng)的基本面沒(méi)有改變、在未來(lái)15～20年間仍會(huì )保持穩定增長(cháng)態(tài)勢、“身康體健”的開(kāi)發(fā)企業(yè)仍會(huì )為投資者呈上完美答卷，無(wú)疑是言之有據、言之有理、言之有義的不爭的事實(shí)和真諦。特別是老胡關(guān)于“我國房地產(chǎn)業(yè)一旦進(jìn)入成熟期后，那些價(jià)值取向清晰、戰略方向明確、管理規范透明、機制健全合理、學(xué)習創(chuàng )新能力卓越的企業(yè)，總能在激烈殘酷的競爭中脫穎而出；反之，那些終極目標模糊、機會(huì )導向、管理隨意、無(wú)行為底線(xiàn)、短期利益至上的企業(yè)，面對日益激烈的市場(chǎng)競爭，將不斷地被邊緣化，甚至改行出局”的溫馨提醒、耳提面命，還有再過(guò)三到五年，市場(chǎng)上活躍的房企將會(huì )縮減至5000家，十年后將會(huì )銳減至3000家左右的預估，以及在這樣一個(gè)市場(chǎng)盤(pán)整的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商將不得不對自身的生存戰略做出調整，重新對企業(yè)的產(chǎn)品定位、商業(yè)模式、市場(chǎng)范圍、融資渠道和團隊規模等做出選擇的這種居安思危的“憂(yōu)患意識”，對于投資者、銀行、購房者及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)在選擇開(kāi)發(fā)商作為合作伙伴或選購其產(chǎn)品時(shí)，理當具有重大的參考價(jià)值?，F在看來(lái)，早在９年前老胡就曾經(jīng)對市場(chǎng)格局的變動(dòng)與調整做出清晰的預測，時(shí)至今日，當時(shí)的預測已經(jīng)預言成真，假若其時(shí)眾開(kāi)發(fā)商能夠聽(tīng)取老胡之言并能及時(shí)做出戰略調整，他們當中的一些開(kāi)發(fā)商也就不會(huì )陷入老胡所稱(chēng)的“莽撞無(wú)路”的歧路甚至是窮途。顯而易見(jiàn)，一向恪守“懼者生存”之道的老胡，9年前就曾發(fā)出的“盛世危言”，并非故作高深，而是對市場(chǎng)格局變動(dòng)的精準研判，老胡能以陽(yáng)光照亮的心態(tài)發(fā)出預警，其用心之良苦，其站位之高遠，不僅發(fā)人深思，而且振聾發(fā)聵?，F如今，老胡再次將自己的嘔心瀝血、披沙煉金而形諸文字的地產(chǎn)思想集大成，像丹柯掏出心一樣和盤(pán)托出，當為地產(chǎn)同業(yè)捧讀并記取。
    有鑒于此，行文至此，我認為，老胡之文，不僅是他獻給自己六十歲生命年輪、建業(yè)足球二十周年風(fēng)雨歷程的生日禮物，不僅是老胡一己的“夫子自道”，更是中國房地產(chǎn)業(yè)具有編年體價(jià)值的“史記”，還是中國房地產(chǎn)業(yè)立此存照、以此為鏡的教科書(shū)，也是中國房地產(chǎn)業(yè)面向未來(lái)進(jìn)擊的“長(cháng)征宣言”，誠如河南財經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所李曉峰教授所言，老胡之文，于初入房地產(chǎn)業(yè)者而言，是入門(mén)的啟蒙教材；于有著(zhù)一定從業(yè)經(jīng)驗的業(yè)內人士而言，是MBA教材；于開(kāi)發(fā)商董事長(cháng)、總經(jīng)理而言，更是EMBA教材，不為過(guò)譽(yù)。
    唯有建業(yè)，超越建業(yè)；唯有老胡，成就此文。當更多的人心靈被云翳遮蔽，無(wú)法飛翔之時(shí)，是老胡，為我們洞開(kāi)了一扇通向地產(chǎn)規律之道的大門(mén)。如果得其門(mén)而入，定能像阿里巴巴那樣發(fā)現字字珠璣、句句箴言。果如是，則老胡心愿足矣；果如是，則為中國房地產(chǎn)業(yè)之大幸。
    6月15日中午，距建業(yè)足球二十周年紀念晚會(huì )大幕開(kāi)啟不過(guò)數小時(shí)，天空飄下零星雨滴。其時(shí)，我在微信群中祈求蒼天有眼，當晚不要下雨。不一會(huì )兒，一位地產(chǎn)界資深人士回復于我：放心，不會(huì )下雨，吉人自有天相，得道自有天助。果然吉言成真，雨滴應聲戛然而止，當晚云淡風(fēng)輕。天佑老胡，天助建業(yè)。
    行文終了，筆者仍然忍不住再道一聲：“謝謝老胡?！?/P>

(劉文良,《鄭州日報》地產(chǎn)部主編)

活在趨勢中，盛衰本有憑
——讀胡葆森《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)去、現在和未來(lái)》

    時(shí)下，在地產(chǎn)圈的微信上瘋轉一個(gè)段子：“銷(xiāo)售員，性本善，今年房產(chǎn)不好干。沙盤(pán)前，向外看，一個(gè)客戶(hù)都不見(jiàn)?！笔聦?shí)上，任何市場(chǎng)的冷暖都是：感受在一線(xiàn)，智慧在民間。種種跡象表明：我們的房地產(chǎn)業(yè)，在變天。
    和過(guò)去二十多年的風(fēng)云際會(huì )、越戰越勇相比，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，的確是“一頁(yè)風(fēng)云散啊，變幻了時(shí)空”。似乎這個(gè)產(chǎn)業(yè)，正在暗淡它的刀光劍影，正在遠去它的鼓角錚鳴。
    與此相映照的是，開(kāi)發(fā)商、代理商、媒體、專(zhuān)家學(xué)者、中介機構、買(mǎi)房者、賣(mài)房者，甚至政府職能部門(mén)等社會(huì )各界，無(wú)不為此郁結成疾。郁結何來(lái)？因為我們看不懂它的趨勢。
    任何一個(gè)行業(yè)，都必有其規律和趨勢。而任何一種趨勢一旦形成，就必然遵循一個(gè)天條：趨勢必完美。因此，我們欲取財貨，須先釋郁結。
    要釋郁結，不但要看懂趨勢，而且還要辨明那些看似是趨勢，其實(shí)是會(huì )失敗的波動(dòng)。推動(dòng)歷史、社會(huì )、經(jīng)濟發(fā)展的力量，有的是潮，有的是浪，有的是波。能明辨潮、浪、波的人，都是非凡之人。
    有故事說(shuō)，扁鵲的大哥才是一流的醫生，因為他能治未病之人，扁鵲的二哥是二流的醫生，因為他能治將病未病之人，扁鵲是三流的醫生，因為他只能治已病之人。
    在我看來(lái)，胡葆森《談我國房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)去、現在和未來(lái)》這篇文章，就很釋郁結。讀罷雄文，掩卷沉思，很想借用6月15日晚建業(yè)足球二十周年慶典時(shí)，鄭州航海體育場(chǎng)球迷排山倒海般的吶喊：謝謝老胡！
    首先，讀老胡的文章，能增長(cháng)知識。二十五年來(lái)，歷史的長(cháng)河，湮沒(méi)了黃塵古道，也荒蕪了烽火邊城。而歲月，總是帶走了太多的東西，不斷塵封她的鮮活面容。而歷史的真相，總掩藏在她的輪廓之中，細節之里。
即使你是一個(gè)從業(yè)者，也未必講得清這二十五年來(lái)的聚散離合。更別說(shuō)支撐、影響、決定產(chǎn)業(yè)生死存亡的每一個(gè)波紋、每一朵浪花，以及每一個(gè)潮流。而老胡以他的潛心與執著(zhù)，用洋洋萬(wàn)言，為二十五年來(lái)中國房地產(chǎn)業(yè)的前世今生，做了最好的白描和細致的刻畫(huà)。就中國房地產(chǎn)史來(lái)說(shuō)，這篇文章無(wú)疑將是最好的貯藏之一。
    老胡的這篇文章，每一個(gè)知識點(diǎn)的背后，都包含著(zhù)二十五年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的姿彩萬(wàn)象。比如，后發(fā)產(chǎn)業(yè)、資本屬性、行業(yè)關(guān)聯(lián)度，它們背后的真相，是房地產(chǎn)的氣勢如虹。比如，福利分房、經(jīng)適房、保障房、安居工程、按揭貸款、招拍掛、8·31大限，它們背后的真相，是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)久不息的亂與治。比如，市場(chǎng)細分、產(chǎn)業(yè)細分、商業(yè)模式細分，它們背后的真相，是房企的生死存亡。比如，上半場(chǎng)、下半場(chǎng)、住宅產(chǎn)業(yè)化、互聯(lián)網(wǎng)思維、房地產(chǎn)信托，它們的背后，是新的變革與危機。而像建業(yè)這樣的企業(yè)，要在二十多年來(lái)的大浪淘沙中屹立不倒，除了“持續盈利，穩定增長(cháng)”外，別無(wú)他法。要做到這一點(diǎn)，又談何容易！
    我老家的俗語(yǔ)說(shuō)，養兒不讀書(shū)，不如喂頭豬。這句話(huà)，強調知識的重要性。政治家說(shuō)，以史為鑒，可以知得失。從業(yè)者讀史，可以長(cháng)知識。一個(gè)從業(yè)者缺乏足夠的行業(yè)知識，他很難保證有正確的從業(yè)姿勢。老胡的這篇文章，對業(yè)內人士來(lái)說(shuō)，讀一遍，能長(cháng)好多“姿勢”。
    其次，讀老胡的文章，能豐富邏輯。知識雖然重要，如果不給知識賦予相應的邏輯，知識其實(shí)是沒(méi)有用的。這好比我們雖然認識每一個(gè)音符，但若不識譜，不懂得它的邏輯，給你一段曲譜，你是演唱不出動(dòng)聽(tīng)的歌曲的。
老胡的這篇文章，對二十五年來(lái)的中國房地產(chǎn)，至少給了三個(gè)維度的邏輯。也正是至少這三個(gè)維度的邏輯，讓二十五年來(lái)的中國房地產(chǎn)業(yè)，在老胡的筆下，攬全局如庖丁解牛，看方向切中肯綮。
    第一個(gè)維度，老胡用了大量的抽象概念，來(lái)貫穿這二十五年。這些概念，既是知識，更是史實(shí)。從邏輯學(xué)上看，科學(xué)家大都用概念來(lái)思考。面對紛繁的二十五年，以概念來(lái)系統統領(lǐng)它，這體現了老胡一貫秉持的“慎始善終”的哲學(xué)風(fēng)格。
    第二個(gè)維度，老胡也運用了不少的形象比喻，來(lái)闡發(fā)產(chǎn)業(yè)的深邃與未知。比如分水嶺、半休眠、跑冒滴漏、上半場(chǎng)、下半場(chǎng)，等等。從邏輯學(xué)上看，藝術(shù)家大都用形象來(lái)思考。分水嶺、上下半場(chǎng)、牛市、身體健康等這些比喻，更能體現產(chǎn)業(yè)的內蘊力量。
    第三個(gè)維度，老胡采集了大量的數據分析，來(lái)發(fā)現產(chǎn)業(yè)及社會(huì )經(jīng)濟“路徑依賴(lài)”的邏輯。老胡把這二十五年，大致分為1990～1998、1998～2003、2004～2013三個(gè)大的階段。第一個(gè)9年，是啟蒙，是群魔亂舞，是由亂而治。第二個(gè)6年，是中國房地產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)代，這個(gè)6年，房?jì)r(jià)隨GDP的節奏，漲跌有序。這個(gè)6年，甚至是全世界最正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一。2003年之后的第三個(gè)階段，因為行政的過(guò)度干預，讓中國房地產(chǎn)市場(chǎng)喪失了自我調節功能。由此，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)成為全球最令人關(guān)注和憂(yōu)慮的市場(chǎng)。
    此外，城鎮化率、GDP值與房地產(chǎn)業(yè)的正相關(guān)性，武漢、西安、鄭州三地市場(chǎng)的數理分析等，則體現了老胡“不唯上、不唯書(shū)、只唯實(shí)、交換、比較、反復”的治學(xué)精神。正因為這種精神，老胡的立言，能聞一物以貫萬(wàn)物，雖久不廢。
    最后，讀老胡的文章，能啟迪智慧。當我們從中增長(cháng)了知識、豐富了邏輯之后，應當學(xué)會(huì )推理、演繹未來(lái)，并付諸實(shí)踐。推理的過(guò)程，就是啟迪智慧的過(guò)程。演繹未來(lái)的過(guò)程，就是預見(jiàn)趨勢的過(guò)程。
    如果說(shuō)一個(gè)完整的趨勢是由波紋、浪花、潮流構成的話(huà)，那么，知識概念，就是它的波紋；豐富的形式邏輯，就是它的浪花；路徑依賴(lài)的內蘊邏輯，就是它的潮流。由此，老胡得出了這樣一個(gè)結論：我國房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)15～20年仍會(huì )保持穩定增長(cháng)的態(tài)勢。
    趨勢必完美。事實(shí)上，老胡在對過(guò)去二十五年的房地產(chǎn)歷史研究中發(fā)現：吾道南來(lái)，原是濂溪一脈；大江東去，無(wú)非湘水余波。
    因為他在研究、推理、演繹了城鎮化率、GDP與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性，通脹及制度遷移的路徑依賴(lài)之后，證明房地產(chǎn)業(yè)的盛衰本有憑，房地產(chǎn)業(yè)仍活在趨勢中。
    當然，任何潮流中，都會(huì )有逆勢的波動(dòng)。由于2008年以來(lái)過(guò)度的行政干預余波未盡，老胡在文章的最后，專(zhuān)門(mén)拿出一個(gè)章節來(lái)提醒投資者、消費者、從業(yè)者及開(kāi)發(fā)商：這不是藥方。這個(gè)章節除了老胡的厚道之外，其實(shí)也意味深長(cháng)。因為每個(gè)人、每個(gè)企業(yè)，都有不同的生存和發(fā)展時(shí)空。

（譚世平，新浪樂(lè )居鄭州站總經(jīng)理）