沒(méi)有成功的企業(yè)，只有時(shí)代的企業(yè)。百年企業(yè)都是踏準了時(shí)代的節拍，因時(shí)求變。

老胡在2010年曾寫(xiě)下《在變與不變中繼續前行》一文，文中寫(xiě)道：“行業(yè)的未來(lái)著(zhù)實(shí)存在著(zhù)極大的變數，影響行業(yè)癥狀起伏不定的因素錯綜復雜，藥的配方和劑量也隨機可變。無(wú)論行業(yè)形勢如何起伏，格局如何變化，建業(yè)“根植中原，造福百姓”的核心價(jià)值觀(guān)不能變，建業(yè)“追求卓越，堅忍圖成”“永不妄稱(chēng)第一，決不甘屈第二”的企業(yè)精神不能變，建業(yè)人“規范經(jīng)營(yíng)、陽(yáng)光操作”的原則不能變，建業(yè)人在艱苦跋涉中勻速前進(jìn)的心態(tài)不能變，建業(yè)人“琢玉成器”做事的標準不能變，建業(yè)人勇于擔當、回饋社會(huì )的責任感不能變?！?/p>

建業(yè)于1992年成立至今，站在30歲而立之年，“做少、做小、做好；做精、做新、做快?！钡度邢騼?，心態(tài)清零，重新出現在構建建業(yè)新格局的起跑線(xiàn)上。

——《建業(yè)》

別讓“超長(cháng)預售”透支消費者的耐心和熱情。

“夏天快到了冬裝還沒(méi)發(fā)貨”，最近，一些網(wǎng)友對“超長(cháng)預售”的吐槽引發(fā)不少共鳴。如今，從網(wǎng)紅產(chǎn)品上新到“雙11”“618”等購物節，預售正在變得愈發(fā)普遍；而從預售7天到動(dòng)輒上月，超長(cháng)預售期也讓不少消費者鬧心。商家青睞預售，不乏合理考量，一是可以借此提前鎖定消費者，二是可以通過(guò)預售了解市場(chǎng)偏好，合理備貨。不過(guò)，過(guò)長(cháng)的預售期，不僅會(huì )損耗消費者的期望值，還可能導致商品“過(guò)季”。同時(shí)，將市場(chǎng)風(fēng)險全部轉嫁給消費者，顯然也于理無(wú)據。如何完善預售機制，如何加強對“預售不告知”“超出預售時(shí)間發(fā)貨”等行為的整治，需要平臺和監管機構攜手，形成有效約束。對于企業(yè)而言，提高預測、安全庫存和快速反應能力，才能避免讓“超長(cháng)預售”透支消費者對品牌的熱情。對此人民日報作如上評論。

我們離生育友好型社會(huì )還有多遠？

今年全國兩會(huì )期間，關(guān)于生育的話(huà)題一直保持著(zhù)較高的熱度。生還是不生，不是一個(gè)能簡(jiǎn)單回答的問(wèn)題。影響家庭做出選擇的，既有家庭成員的縝密考量，也有經(jīng)濟社會(huì )環(huán)境種種因素的制約。人口問(wèn)題，是國事也是家事。應當看到，推動(dòng)構建生育友好型社會(huì )的探索，既需要物質(zhì)保障，也離不開(kāi)觀(guān)念引導。對這份孕育生命的偉大，全社會(huì )也應回報以愛(ài)和善意。對此，新浪財經(jīng)作如上評論。

成長(cháng)離不開(kāi)付出，非凡得益于積累。崇尚進(jìn)取，也拒絕低效，理應成為職場(chǎng)的生存法則。

年初B站員工加班猝死事件剛剛平息，字節跳動(dòng)員工猝死的消息又登上熱搜。然而，崇尚進(jìn)取是否等同于超時(shí)工作？答案是否定的。在當前快節奏的生活中，因超時(shí)工作而引發(fā)的健康危機已成為全球性問(wèn)題。研究結果顯示，以犧牲健康為代價(jià)換來(lái)的業(yè)績(jì)終究是舍本逐末，保持可持續的工作節奏，才是長(cháng)久之計。當然也要看到，畸形的工作文化也并不可取，有的管理者使加班淪為一種浮于表面的形式主義。我們?yōu)榭喔晒恼?，更要為?shí)干喝彩，這才是健康的工作文化。崇尚進(jìn)取，也拒絕低效，理應成為職場(chǎng)的生存法則。對此，人民日報作出如上評論。

面對防范化解重大風(fēng)險工作，未雨綢繆好過(guò)亡羊補牢，防范危機好過(guò)應對危機；災害從來(lái)不是“假想敵”，防范災害必須杜絕“沒(méi)想到”。

日前，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議審議通過(guò)了河南鄭州“7?20”特大暴雨災害調查報告。在國家層面第一次組織這樣的全域性自然災害調查，把災害的過(guò)程和原因調查清楚，給黨和人民、給社會(huì )和歷史一個(gè)負責任的交代。各級黨委和政府要切實(shí)擔負起“促一方發(fā)展、保一方平安”的政治責任，堅持人民至上、生命至上，更好統籌發(fā)展和安全，把防范化解重大風(fēng)險工作做實(shí)做細做好，讓人民群眾的獲得感、幸福感、安全感更加充實(shí)、更有保障、更可持續。對此，人民日報作出如上評論。

營(yíng)銷(xiāo)須有底線(xiàn)，辣條別“辣”眼睛。

近日，某食品品牌產(chǎn)品包裝文案被指打低俗擦邊球，引發(fā)網(wǎng)友熱議。該品牌發(fā)布致歉稱(chēng)，決定停止有爭議文案包裝的生產(chǎn)，同時(shí)進(jìn)行版面文案及設計的優(yōu)化。包裝是產(chǎn)品的門(mén)面，文案是產(chǎn)品的宣介，代表著(zhù)品牌的品位、理念。好的文案應該為產(chǎn)品增色、為品牌添彩，不僅要能吸引眼球，更應堅持導向正確。廣告法明確規定廣告不得含有淫穢、色情、賭博、迷信、恐怖、暴力的內容。把惡俗當風(fēng)格，大打擦邊球，最終只會(huì )被消費者詬病，損害的是自己的品牌形象。吸睛不能辣眼睛，玩梗不能惡趣味，出圈不能靠出格。類(lèi)似事件也警示企業(yè)經(jīng)營(yíng)者：認認真真做產(chǎn)品、正正經(jīng)經(jīng)做宣傳，才是企業(yè)發(fā)展的正道。對此人民日報作如上評論。

正如不論虛擬現實(shí)、增強現實(shí)還是混合現實(shí)，中心詞都是“現實(shí)”，這也預示著(zhù)離開(kāi)了現實(shí)的支撐，終歸是海市蜃樓無(wú)本之木。

近來(lái)，“元宇宙”成為熱門(mén)話(huà)題，越來(lái)越頻繁地出現在人們的視野里。不僅科技公司在元宇宙賽道上爭相布局，一些機構也積極參與其中。多元的聲音不一而足，可以明確的一點(diǎn)是：雖然元宇宙似乎擁有廣闊空間和多種可能，但目前還是一個(gè)尚未成型的新興事物。這就提示我們，對待新鮮事物保持好奇和探索的同時(shí)，也要保留一份審慎和理性。即便元宇宙有可能成為真實(shí)世界的延伸與拓展，潛在的機遇和可能帶來(lái)的變革值得期待，每個(gè)人仍需理性看待當前的元宇宙熱潮。推動(dòng)新概念及其產(chǎn)業(yè)逐步走向成熟需要時(shí)間，通向令人神往的科技未來(lái)需要腳踏實(shí)地，打好發(fā)展地基?！盎A不牢地動(dòng)山搖”，這樣的道理不論在真實(shí)宇宙還是元宇宙，應該都是適用的。

改革開(kāi)放40年，房地產(chǎn)扮演了舉足輕重的作用，尤其是在1997年亞洲金融危機，2008年全球金融危機時(shí)，中國房地產(chǎn)成為了救市最大力量。2014年，《建業(yè)》以“談我國房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)去、現在和未來(lái)”為專(zhuān)題，深度解讀了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)二十多年間經(jīng)歷的轉折、危機、復蘇與演變。同年，老胡寫(xiě)下了近8000字的長(cháng)文，將自己多年的觀(guān)察心得付諸筆下，思辨中國房地產(chǎn)的過(guò)去、現在和未來(lái)。

近十年過(guò)去，全球環(huán)境惡化、疫情瞬息萬(wàn)變。國家持續完善“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”房地產(chǎn)長(cháng)效機制，積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)轉變發(fā)展方式。

歷史閉上眼睛，我們就很難看清未來(lái)，本期《建業(yè)》以當下企業(yè)變革為切入點(diǎn)，從歷史復盤(pán)、政策解讀、行業(yè)視野、案例啟迪、轉型之道等多個(gè)維度，洞察房地產(chǎn)行業(yè)下半場(chǎng)的底層邏輯。

40年前，房子就意味著(zhù)單位，你分到哪個(gè)單位，就住在哪，那時(shí)候房子還不是商品，“房地產(chǎn)”還是個(gè)新名詞。改革開(kāi)放后，房地產(chǎn)乘著(zhù)城鎮化浪潮而起，縱橫捭闔、歷盡輝煌、跌宕起伏、激蕩轉型。翻開(kāi)這本厚重的行業(yè)大書(shū)，這里記述著(zhù)一部中國現代史、中國城市進(jìn)化史。

房?jì)r(jià)迎來(lái)下一個(gè)周期的信號之一，就是信貸政策是否寬松利好。

近20年來(lái)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)有過(guò)三次房?jì)r(jià)的大幅上漲，分別是08年的金融危機，11年的歐債危機，14年的GDP增速放緩。搭上這三波周期的小伙伴基本上財富自由了。仔細總結這三次上漲周期，會(huì )發(fā)現一個(gè)非常明顯的共同點(diǎn)，那就是信貸政策都十分友好。房?jì)r(jià)迎來(lái)下一個(gè)周期的信號之一，就是信貸政策是否寬松利好。                                        

——36氪

2022年房地產(chǎn)業(yè)壓艙石的地位將進(jìn)一步體現。

房地產(chǎn)行業(yè)告別“白金時(shí)代”，但房地產(chǎn)業(yè)仍是壓艙石和支柱產(chǎn)業(yè)。2021年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體穩定，房地產(chǎn)增長(cháng)對經(jīng)濟增長(cháng)繼續起到拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長(cháng)5.2%，拉動(dòng)整體經(jīng)濟增長(cháng)0.4個(gè)百分點(diǎn)。2022年，房地產(chǎn)業(yè)壓艙石的地位將進(jìn)一步體現。

——頭榜知乎

安全落地才是第一要務(wù)。

作為行業(yè)的龍頭，萬(wàn)科的財務(wù)狀況在所有房企里屬于最健康的那一批，但是從2018年開(kāi)始，郁亮的“焦慮”反而越來(lái)越嚴重，這背后是地產(chǎn)行業(yè)的變化。實(shí)際上，去年全年商品房銷(xiāo)售規模再創(chuàng )新高，面積和金額分別突破至18億平方米和18萬(wàn)億元以上。也就是說(shuō)，雖然企業(yè)很悲觀(guān)，但是行業(yè)還在增長(cháng)。行業(yè)的增量時(shí)代已經(jīng)結束，變化可能比想象的要快。所以未來(lái)地產(chǎn)企業(yè)要抓緊時(shí)間、窗口處理負債。

——侃見(jiàn)財經(jīng)

未來(lái)中國房地產(chǎn)商將減少9成。

中國房子的建設量等于全世界的一半，房地產(chǎn)已到拐點(diǎn)。中國的新房建設量相當于整個(gè)世界的一半，而中國的人口則只有全世界的20%左右，顯然未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨基本面的劇烈變化，未來(lái)中國房地產(chǎn)商將減少9成。

——復旦大學(xué)特聘教授、重慶市原市長(cháng)黃奇帆

未來(lái)決定開(kāi)發(fā)商生死的是產(chǎn)品。

未來(lái)房地產(chǎn)的風(fēng)口在3個(gè)方面：一是新型城鎮化，特別是智慧城市帶來(lái)的風(fēng)口。中國未來(lái)的城鎮化一定是以大城市和城市群為中心的城鎮化，一定是以智慧城市建設為抓手，也就是城市的高質(zhì)量發(fā)展，這幾乎仍然是上百萬(wàn)億的產(chǎn)業(yè)規模，誰(shuí)抓住了新型城鎮化的風(fēng)口，誰(shuí)就抓住了未來(lái)；二是低碳、數字化是房地產(chǎn)重要的增長(cháng)點(diǎn)，這也是中國未來(lái)最重要的財富風(fēng)口，而房地產(chǎn)的未來(lái)和低碳、數字化、智能可謂是天作之合；三是產(chǎn)品和長(cháng)期主義?！叭吣Ｊ健焙鸵幠Ｖ辽弦呀?jīng)被市場(chǎng)淘汰。未來(lái)決定開(kāi)發(fā)商生死的，第一是產(chǎn)品，第二是產(chǎn)品，第三仍然是產(chǎn)品。在房地產(chǎn)從賣(mài)方市場(chǎng)已經(jīng)完全轉入買(mǎi)方市場(chǎng)的情況下，目前主要的開(kāi)發(fā)商如果不轉型，都可能被淘汰，10年以后，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，也許都是一些新面孔。如果這成為事實(shí)，我一點(diǎn)都不會(huì )感到奇怪。

——當代經(jīng)濟學(xué)者 馬光遠

打造更精致的產(chǎn)品、更人性化的服務(wù)以及更精細的管理。

整個(gè)行業(yè)過(guò)去就是靠高增長(cháng)、高負債的模式來(lái)驅動(dòng)的，但是一旦這種單邊上漲的模式被打破，形勢就不再允許整個(gè)行業(yè)這樣粗狂式的維持在高位的發(fā)展，因此整個(gè)行業(yè)現在只能是慢慢的向內、向產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)去要穩定性，地產(chǎn)公司也會(huì )慢慢轉型，變?yōu)榭看蛟欤焊碌漠a(chǎn)品、更人性化的服務(wù)以及更精細的管理來(lái)盈利的模式，而不再是依靠以前那種靠錢(qián)生錢(qián)的方式來(lái)增長(cháng)，這對于我們國家、對于城市以及每一個(gè)普通百姓都是一件好事。                        

——bilibili 康奈爾B學(xué)長(cháng)

互聯(lián)網(wǎng)化決定企業(yè)未來(lái)生死的基本面。

未來(lái)20年，沒(méi)完成數字化轉型的公司，可能就消亡了。因為整個(gè)行業(yè)進(jìn)入了數字化帶來(lái)效率的時(shí)代，進(jìn)入了管理紅利時(shí)代。管理紅利時(shí)代意味著(zhù)什么？房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )朝著(zhù)制造業(yè)方向發(fā)展，去金融化，而且利潤越來(lái)越薄。所有企業(yè)都在向管理要效益，怎樣才能實(shí)現？做數字化轉型。數字化轉型是多點(diǎn)并發(fā)，不僅是工程或設計的轉型，包括營(yíng)銷(xiāo)、傳播等都得轉，甚至物業(yè)服務(wù)等也得轉，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )完成向產(chǎn)業(yè)互聯(lián)的轉型，這是大趨勢。                                        

——世聯(lián)行

民營(yíng)房企的三條出路。

民營(yíng)房企該怎么辦？第一個(gè)選項，就是當你覺(jué)得自己并不具備持續競爭的核心能力的時(shí)候，主動(dòng)退出這個(gè)市場(chǎng)，轉戰其他行業(yè)。第二個(gè)選項，當你在這個(gè)行業(yè)深耕了許多年，積累了許多心得和其他的能力，比如說(shuō)服務(wù)能力，其實(shí)在這個(gè)行業(yè)還有許多空間可以發(fā)揮的。因為進(jìn)入存量市場(chǎng)后，很多人需要養老、養生、教育、社區服務(wù)等方面提供完善的服務(wù)。而特別優(yōu)秀的地產(chǎn)公司，在這點(diǎn)上是具備優(yōu)勢的，這也是一個(gè)巨大的空間。第三個(gè)選項，對于有志于在地產(chǎn)行業(yè)再繼續深耕的企業(yè)來(lái)說(shuō)，更應該引起高度重視的就是從昨天“賣(mài)產(chǎn)品”轉換為明天的“賣(mài)生活”。地產(chǎn)在這點(diǎn)有巨大的空間和先天的優(yōu)勢。                                          

——智綱智庫

王志綱未來(lái)房企可持續發(fā)展的機會(huì )核心源于四大維度。

未來(lái)房企可持續發(fā)展的機會(huì )核心源于四大維度：其一，客戶(hù)的需求；其二，城市發(fā)展的需求；其三，對存量?jì)r(jià)值的挖掘；其四，科技數字化釋放的價(jià)值。堅持這四大模塊，萬(wàn)科發(fā)展就能生生不息。                                  

——萬(wàn)科集團董事會(huì )主席 郁亮

中小房企做強做美的窗口期已經(jīng)打開(kāi)。

在過(guò)去的七八年時(shí)間里，做一家小而美的房企幾乎是不可能的。2015年以來(lái)，幾乎所有房企都在求規模，堅信銷(xiāo)售額過(guò)千億是入場(chǎng)券。在未來(lái)十年，整個(gè)中國的商品房銷(xiāo)售規模不會(huì )下降，甚至還會(huì )上揚。中小房企做強做美的窗口期已經(jīng)打開(kāi)。享受窗口期紅利必須具備三個(gè)條件：一是此前沒(méi)有濫用杠桿；二是必須是真實(shí)的產(chǎn)品主義者，不能只是嘴上說(shuō)說(shuō)。三是必須要有長(cháng)期看好中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的魄力。                                  

——劉德科地產(chǎn)頻道

未來(lái)的競爭格局將出現明顯的分化。

頭部房企中，央企、國企的份額將會(huì )超過(guò)50%，目前TOP10房企中，央企、國企的數量已經(jīng)從三年前的40%上升到現在的60%。三四五線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)的主體仍然以民企為主，目前大部分中小城市的開(kāi)發(fā)商也都是民企，項目分散且屬于機會(huì )型項目。分化還體現在產(chǎn)業(yè)鏈的分工上，在開(kāi)發(fā)環(huán)節，央企、國企的比例在上升，民企更多會(huì )從開(kāi)發(fā)環(huán)節轉移到服務(wù)環(huán)節。                                            

——吳曉波頻道

貿然“上車(chē)”的后果，面對的可能不是“風(fēng)口”，而是“大坑”。

“元宇宙”這一新概念產(chǎn)生之后，概念比較廣，涉及虛擬、現實(shí)，以及兩個(gè)世界的交互。時(shí)至今日也沒(méi)有明確的概念。簡(jiǎn)單理解，利用最新的科學(xué)技術(shù)，再造一個(gè)虛擬社會(huì )，將真實(shí)世界運行規律和現實(shí)邏輯映射在虛擬世界中，讓用戶(hù)獲得“第二生命”。而目前元宇宙及其相關(guān)應用場(chǎng)景，仍處于發(fā)展的初期階段。由元宇宙產(chǎn)生的其他概念也處于“混沌”狀態(tài)，普通人大可不必為了趕時(shí)髦貿然“上車(chē)”，貿然“上車(chē)”的后果，面對的可能不是“風(fēng)口”，而是“大坑”。而那些真正致力于開(kāi)發(fā)元宇宙應用場(chǎng)景的機構和企業(yè)，目前仍處于“燒錢(qián)”開(kāi)發(fā)的狀態(tài)，更不要提“賺錢(qián)”了。                              

——知乎

2021年，我們越來(lái)越強烈的感受到一個(gè)事實(shí)：這個(gè)世界似乎越來(lái)越無(wú)法按照傳統的規則運轉下去，出乎意料的事情在接二連三得發(fā)生：地產(chǎn)去投資化、醫療去市場(chǎng)化、教育去資本化、媒體去非公化、綜藝去娛樂(lè )化、互聯(lián)網(wǎng)平臺去壟斷化，這些之前強勢的傳統行業(yè)都相繼受到了沖擊，這是我們始料未及的。在此后的三十年里，我們習以為常的發(fā)展方式會(huì )發(fā)生根本性的變化，未來(lái)的三十年是一個(gè)“大立”的時(shí)代，將會(huì )帶來(lái)“三個(gè)重建”：重建秩序、重建道德、重建生態(tài)。如果我們今天還滿(mǎn)足于以往的玩法，明天可能就會(huì )被淘汰。

2021年中央經(jīng)濟工作會(huì )議上提出了“先立后破”的發(fā)展思路和原則，可以預見(jiàn)未來(lái)很長(cháng)一段時(shí)間將是“立”的時(shí)代，很多行業(yè)將在發(fā)展中摸索和重新建立規則。

01 經(jīng)濟規律：三次紅利三次基建完成原始積累

中國正站在新的歷史起點(diǎn)，2021年中國經(jīng)濟體量超越歐盟已成板上釘釘的事實(shí)，同時(shí)我國GDP也已經(jīng)達到美國的76%。放眼世界，中國所取得的這些輝煌成績(jì)，都是在短短40年的時(shí)間發(fā)生的。從經(jīng)濟發(fā)展階段來(lái)看，這四十年中國完成最大的歷史使命就是：通過(guò)四十年的時(shí)間完成了“國家資本的原始積累”。得益于現代貿易的全球化，釋放出了低成本高效率優(yōu)勢的生產(chǎn)力。一旦生產(chǎn)力得到解放，整個(gè)過(guò)程就像“跑馬圈地”，加足馬力直往前沖，誰(shuí)的馬力大誰(shuí)搶的地盤(pán)就多，誰(shuí)就有更多的資源傾斜優(yōu)勢，全世界的資源就會(huì )向誰(shuí)傾斜，這屬于野蠻生長(cháng)階段，這是我們完成原始積累的重要原因之一?！芭荞R圈地”時(shí)代主要有三大紅利：由比較優(yōu)勢產(chǎn)生的“效率紅利”，成就了制造業(yè)；由人口規模產(chǎn)生的“人口紅利”，成就了房地產(chǎn)；由消費規模產(chǎn)生的“流量紅利”，成就了互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。這三大紅利讓中國完成了三大基建任務(wù)：一是產(chǎn)品的基建，主要靠制造業(yè)工廠(chǎng)。二是城市的基建，主要靠房地產(chǎn)。三是網(wǎng)絡(luò )的基建，主要靠互聯(lián)網(wǎng)。三大基建任務(wù)的基本完成，讓中國完成了資本的原始積累，建立了完善的經(jīng)濟體系，中國經(jīng)濟的上半場(chǎng)也走到了盡頭。

02 今天最大的時(shí)代背景：內卷遇到了內循環(huán)

而此時(shí)，世界經(jīng)濟也面臨了一個(gè)要命的問(wèn)題：進(jìn)入到?jīng)]有發(fā)展的增長(cháng)階段，也就是我們所說(shuō)的“內卷”。一方面，由于資本的本性是逐利，追求剩余價(jià)值，不斷尋找增值的機會(huì )，于是規模效應往往成為資本最有效的武器。由于商品存在的特殊性，勞動(dòng)力增加，產(chǎn)量也不斷增加，規模優(yōu)勢帶來(lái)更多的剩余價(jià)值，這導致越來(lái)越多的人都去生產(chǎn)，雖然價(jià)值總量會(huì )增長(cháng)，但非常緩慢?，F在全世界已經(jīng)變成了一個(gè)大村落，總有一天村里人購買(mǎi)不完地球村里的工業(yè)品，也就總會(huì )有內卷。

另一方面，中國完成了資本的原始積累，進(jìn)入到靠資本的輸出，規模的優(yōu)勢、市場(chǎng)的擴大來(lái)獲得收益成為必然選擇的階段，所以亞投行的成立、一帶一路的建設，都是符合經(jīng)濟規律的選擇。

但是樹(shù)欲靜而風(fēng)不止，市場(chǎng)就那么大，世界分配體系還沒(méi)有重新劃分，大國之間的博弈遠遠不是經(jīng)濟問(wèn)題那么簡(jiǎn)單，況且全球疫情的持續蔓延，讓中國不得不提出“以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進(jìn)”的新發(fā)展格局，無(wú)疑在中國經(jīng)濟需要進(jìn)一步做大蛋糕的時(shí)候，我們不得不面對“內循環(huán)”的窘境。

“內卷”遇到了“內循環(huán)”，就是今天遇到的最大的時(shí)代背景。當外部世界分配體系沒(méi)有重新建立起來(lái)之前，要持續發(fā)展，就需要一個(gè)龐大內部市場(chǎng)，生產(chǎn)出來(lái)的東西可以自己消化，這樣才能擺脫內卷和對外部市場(chǎng)的依賴(lài)性。

為了保持社會(huì )穩定，讓社會(huì )內循環(huán)起來(lái)，要怎么辦？最直接的辦法就是促進(jìn)消費，最簡(jiǎn)單的辦法就是發(fā)工資，注意這里說(shuō)的不是直接發(fā)錢(qián)，而是通過(guò)產(chǎn)業(yè)循環(huán)過(guò)渡到勞動(dòng)者工資，把社會(huì )“金字塔型”結構轉變?yōu)椤伴蠙烨蛐汀?，就是把中等收入家庭占社?huì )財富占比提高，從而促進(jìn)內循環(huán)。但是這樣就會(huì )和資本利益造成沖突，高速城鎮化吹出中國經(jīng)濟的最大泡沫，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)吹出中國社會(huì )的最大不均，于是唯有靠政府的強勢力量來(lái)降低財富差距，培育大批中產(chǎn)階級才能形成內循環(huán)的發(fā)展形勢。所以，反壟斷、共同富裕成為必然的選項。

中國的發(fā)展如今已經(jīng)邁入了全新的階段，中國經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的底層規律已經(jīng)發(fā)生轉變。內循環(huán)要拉動(dòng)消費，但為什么作為消費主流的地產(chǎn)消費如今會(huì )被如此打壓呢，對于像房地產(chǎn)這樣的支柱性產(chǎn)業(yè)路在何方呢，房地產(chǎn)業(yè)有沒(méi)有什么發(fā)展的內在規律呢？

03 地產(chǎn)的規律：三個(gè)常量一個(gè)變量

內卷遇到了內循環(huán)，國家提出了共同富裕的發(fā)展目標，首當其沖的產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)。中國家庭資產(chǎn)配置中，有79%投資于房地產(chǎn)，房?jì)r(jià)的增長(cháng)速度大大超越了居民收入的增長(cháng)速度，過(guò)高的購房支出擠占了其他消費支出，使得居民的消費意愿及支付能力進(jìn)一步下降，居民生活幸福感逐漸降低。中產(chǎn)階級的崛起首先面對的是住房消費問(wèn)題，對于國家來(lái)說(shuō)，高質(zhì)量經(jīng)濟發(fā)展也需要擺脫經(jīng)濟和稅收對地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)。所以從2020年下半年以來(lái)，一系列地產(chǎn)新政紛紛出臺，對地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的規范，既是共同富裕的目標需要，也是社會(huì )發(fā)展健康消費結構，拉動(dòng)內需，促進(jìn)內循環(huán)的迫切需求。

隨著(zhù)政策大錘的落下，地產(chǎn)形勢急轉而下，整個(gè)市場(chǎng)哀鴻遍野，房地產(chǎn)行業(yè)頭部企業(yè)市值蒸發(fā)8500億元以上，TOP30房企市值蒸發(fā)5390億元人民幣，加權股價(jià)跌幅24%，像恒大這樣的頭部企業(yè)最終暴雷，宣布要退出房地產(chǎn)行業(yè)。越是在形勢危機的情況下，越是要相信規律的價(jià)值，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展究竟有哪些經(jīng)濟規律可循，也許這才是能解開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)困局的一把鑰匙。

影響房地產(chǎn)發(fā)展最核心要素有“三個(gè)常量”和“一個(gè)變量”，三個(gè)常量是：土地、資本和市場(chǎng)，一個(gè)變量就是政策。政策這個(gè)變量通過(guò)對土地、資本和市場(chǎng)施加的影響，從而形成不同的住房制度，進(jìn)而造就不同的房地產(chǎn)發(fā)展模式。反過(guò)來(lái)說(shuō)，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，建立怎樣的房地產(chǎn)發(fā)展模式，也就是基于這四大要素的綜合考量?？偟膩?lái)說(shuō)有四大發(fā)展模式：一是要素供給充分的美國模式；二是土地緊縮的香港模式；三是資管運營(yíng)的新加坡模式；四是多元覆蓋的日本模式。

要素供給充分的美國模式

土地、資本、市場(chǎng)這三大常量要素供給充分，政策要素以資本增加流動(dòng)性為主要特點(diǎn)。美國國土廣大，土地是私有為主，在用途和規劃管制下可以自由交易。大土地、大資本、大市場(chǎng)，要素充足，造就了美國房地產(chǎn)選擇追求高周轉、低杠桿發(fā)展模式的必然。重交易、輕持有，因為這樣是對資本最高效的利用。即只進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)，不進(jìn)行資產(chǎn)持有、管理、運營(yíng)，也不涉及房地產(chǎn)服務(wù)，地產(chǎn)的標準化程度很高，只專(zhuān)注住宅房屋開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，以美國三巨頭住宅建筑商（PHM、LEN、DHI）為代表。

該模式是與中國當前主流“開(kāi)發(fā)商”最為接近的一類(lèi)模式，萬(wàn)科曾經(jīng)就是以帕爾迪為學(xué)習的標桿，專(zhuān)注住宅地產(chǎn)，迅速成為頭部企業(yè)。但是因為中國與美國金融資本環(huán)境的不同，造成美國是高周轉、低杠桿運作，而中國形成了高周轉、高杠桿的運作。這種模式，類(lèi)似工業(yè)化發(fā)展模式，大土地、大資本、大市場(chǎng)，要素充足，追求規模和效率。這一模式的關(guān)鍵詞是：專(zhuān)業(yè)化、高周轉、不持有。

土地緊縮的香港模式

土地要素緊縮，市場(chǎng)需求旺盛，金融資本發(fā)達，政策要素促進(jìn)了資產(chǎn)價(jià)值的升值為主要特點(diǎn)。

香港土地資源稀缺，土地所有權歸國家所有，批租后使用權可以自由轉讓?zhuān)恋毓┙o數量受重視生態(tài)環(huán)境保護等影響而長(cháng)期不足，尤其是2001-2010年年均出讓住宅用地僅5公頃，人均住宅用地僅10平方米。而市場(chǎng)需求旺盛，在人口持續增加的背景下，加上香港金融環(huán)境過(guò)度寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度金融化，推動(dòng)了香港房?jì)r(jià)持續上升。土地資源供給不足、地塊價(jià)值高、房?jì)r(jià)高、需求又非常旺盛，形成房企可以通過(guò)取得具有居住和商業(yè)復合業(yè)態(tài)的地塊擁有相對低成本的土地，獲取和地方政府議價(jià)的能力。

同時(shí)由于地塊價(jià)值高，資產(chǎn)價(jià)值的升值收益非?？捎^(guān)，房企采取“開(kāi)發(fā)+持有”的雙輪驅動(dòng)模式，通過(guò)運營(yíng)持有型物業(yè)的租金收入獲取穩定的現金流入，租金收入能夠覆蓋利息支出。2019年前十大房企現金及現金等價(jià)物占流動(dòng)資產(chǎn)的均值為30%，太古地產(chǎn)高達73%，現金及等價(jià)物基本可以覆蓋短期有息負債，降低杠桿率。

小土地、大資本、大市場(chǎng)，通過(guò)對稀缺性要素（土地）的精耕細作充分挖掘價(jià)值，實(shí)現高利潤率。這一模式的關(guān)鍵詞是：慢周轉、低杠桿、重持有。

資管運營(yíng)的新加坡模式

土地要素稀缺，市場(chǎng)需求有限，金融資本強大，政策要素促進(jìn)了房地產(chǎn)資本運營(yíng)的特點(diǎn)。

新加坡土地資源極其稀缺，國有為主的土地制度，通過(guò)組屋主導的住宅保障制度，約??%的新加坡人居住在政府提供的組屋中。

這種土地要素稀缺，市場(chǎng)需求又被充分滿(mǎn)足而有限，但國家金融資本又十分強大，造就了新加坡的房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)資本運營(yíng)實(shí)現海外擴張的發(fā)展模式，這種模式最大的特點(diǎn)就是房企作為資產(chǎn)管理者存在，本質(zhì)是金融資本的資管模式。與前述的香港租售并舉的開(kāi)發(fā)商是不會(huì )退出而會(huì )保持持有物業(yè)不同，資管運營(yíng)模式本質(zhì)就是通過(guò)對資產(chǎn)價(jià)值的升值而實(shí)現退出。

資管公司首先融資發(fā)行私募基金，然后進(jìn)行常規的開(kāi)發(fā)和運營(yíng)工作，然后通過(guò)REITS退出套現，這種模式涵蓋了融資、投資、開(kāi)發(fā)、運營(yíng)和退出。以新加坡凱德為例，實(shí)際是集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)運營(yíng)商和資產(chǎn)管理人三個(gè)角色為一體。

這種模式，由于對長(cháng)期發(fā)展的土地要素和市場(chǎng)要素的不確定性，造就了房地產(chǎn)企業(yè)“輕資產(chǎn)”運營(yíng)的特點(diǎn)，本質(zhì)是金融資管屬性，核心是需要成熟的REITS市場(chǎng)。

多元覆蓋的日本模式

土地要素充足，市場(chǎng)需求平穩，金融資本強大，政策波動(dòng)很大，經(jīng)歷地產(chǎn)泡沫破滅之后的日本地產(chǎn)走向了多元覆蓋規避風(fēng)險的發(fā)展階段。

日本已經(jīng)進(jìn)入到成熟社會(huì )，老齡化嚴重，房地產(chǎn)需求多樣，同時(shí)由于總體上日本是一個(gè)大財團統治的經(jīng)濟結構，造成了地產(chǎn)發(fā)展模式是通過(guò)橫向囊括多個(gè)業(yè)態(tài)和縱向覆蓋各個(gè)價(jià)值鏈環(huán)節，所形成的綜合發(fā)展優(yōu)勢。橫向囊括辦公、商業(yè)、住宅、物流、酒店、工業(yè)、會(huì )館、度假村和房地產(chǎn)金融等多個(gè)業(yè)態(tài)?？v向覆蓋開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售、持有租賃、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、房屋經(jīng)紀等多個(gè)環(huán)節。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是無(wú)所不包，只要和地產(chǎn)相關(guān)的領(lǐng)域，都涵蓋。

但其中最核心的收入來(lái)源，還是來(lái)自于租賃收入。日本房企開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入占比近年來(lái)均維持在30%左右，基本維持體量。而租賃業(yè)務(wù)則擴容明顯，從營(yíng)業(yè)利潤貢獻數據來(lái)看，2019財年三井不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)利潤占比52%，三菱地所和住友不動(dòng)產(chǎn)則為63%和72%。日本大和房建，連續12年是世界500強，也是日本最大住宅建筑商，也是日本最大的貨運物流運營(yíng)商，且租賃業(yè)務(wù)也在日本常年穩居第一，2020年整個(gè)營(yíng)業(yè)收入住宅領(lǐng)域和商業(yè)領(lǐng)域占比分別為47%和43%，生活服務(wù)領(lǐng)域占比9.7%… …

這種模式，本質(zhì)是一種全產(chǎn)業(yè)鏈全覆蓋的發(fā)展模式，有多元化和精細化的特點(diǎn)。日本的財閥經(jīng)濟特點(diǎn)支撐了這種模式的形成，有比較強的壟斷性，但是這種模式最有價(jià)值的點(diǎn)是：不完全依靠資本力量的驅動(dòng)，更多的是對房地產(chǎn)價(jià)值鏈的精準挖掘，從橫向和縱向、產(chǎn)品和服務(wù)各個(gè)維度實(shí)現綜合收益。

當前，不論是要素供給充分的美國模式，還是土地緊縮的香港模式，還是資管運營(yíng)的新加坡模式，還是多元覆蓋的日本模式，在中國的地產(chǎn)發(fā)展企業(yè)都有所借鑒。

比如萬(wàn)科在很長(cháng)時(shí)間借鑒美國模式，萬(wàn)達、華潤和龍湖借鑒了香港模式，越秀部分借鑒了新加坡模式，但是忽略了“土地—資本—市場(chǎng)—政策”這三個(gè)常量和一個(gè)變量的影響因子，對這些模式的前提條件了解不充分，單純就模式談模式就很容易犯“鄭人買(mǎi)履”或者“削足適履”的錯誤。

04 中國地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展邏輯

中央經(jīng)濟工作會(huì )議指出：要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

這里有三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：一是房地產(chǎn)業(yè)會(huì )探索新的發(fā)展模式。二是供給側改革，保商并重、租售并舉，更好的滿(mǎn)足合理住房需求。三是因城施策，進(jìn)入到精細化管理階段，不會(huì )搞一刀切，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。就今天中國房地產(chǎn)而言，四大要素中，政策要素的天平指向了房住不炒，土地供給走向了平穩有序，市場(chǎng)需求出現了結構性分化，金融走向了集中度管理。簡(jiǎn)單說(shuō)，隨著(zhù)內循環(huán)為主的形勢轉換，共同富裕的提出，三次分配時(shí)代，中國經(jīng)濟進(jìn)入到下半場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)正在從“規?！卑l(fā)展，切換為“多元”發(fā)展，從“資本”驅動(dòng)，切換成“運營(yíng)”驅動(dòng)。

從“規模發(fā)展”切換到“多元發(fā)展”

中國房地產(chǎn)將進(jìn)入到“房達峰”的下降通道，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)開(kāi)始變成了一個(gè)民生產(chǎn)業(yè)，現在已不缺房子，缺的是房子的有效配置，如何把需要的房子送到需要的人手里去；現在已經(jīng)不缺產(chǎn)品，缺的是好產(chǎn)品，能滿(mǎn)足高品質(zhì)更美好生活需求的產(chǎn)品。

從各國房地產(chǎn)發(fā)展規律來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比，英國為13.89%，美國為11.7%，日本為11.36%，德國為10.9%，中國為6.5%是五國中最低的。

所以從長(cháng)期來(lái)看，房地產(chǎn)在相當長(cháng)的時(shí)間內，還依然會(huì )是中國的支柱性產(chǎn)業(yè)，只是由于中國不同區域房地產(chǎn)發(fā)展水平的差異，以及城市在不同發(fā)展階段產(chǎn)品類(lèi)型也會(huì )有很大的不同。

對于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，唯有精準把握好“三個(gè)常量一個(gè)變量”影響因素，做好兩個(gè)準備：一是對不同區域的價(jià)值進(jìn)行精準判斷，從而選擇合適的項目運作模式成為關(guān)鍵。比如，在人口持續增長(cháng)、城鎮化發(fā)展不充分的地方，依然有高周轉的發(fā)展機會(huì )；而在核心城市的核心地塊，重持有的香港模式就極為適合；此外隨著(zhù)REITS的逐漸開(kāi)放和發(fā)展，資管的輕資產(chǎn)模式也會(huì )有更多的機會(huì )。

二是原有的以住宅開(kāi)發(fā)為主的業(yè)務(wù)模式，向多元業(yè)態(tài)的轉變，并不是說(shuō)一個(gè)企業(yè)要發(fā)展這么多業(yè)態(tài)，而是以后有更多的機會(huì )來(lái)自于業(yè)態(tài)的提升和產(chǎn)業(yè)的需要，也會(huì )出現越來(lái)越多精細化和專(zhuān)業(yè)化的地產(chǎn)公司。

從“規?！卑l(fā)展切換到“多元”發(fā)展

什么是運營(yíng)呢？就是資源的有效配置，所謂供給側改革，靠管理、優(yōu)化、配置去盤(pán)活這些資源，使這些資源發(fā)揮出更大的社會(huì )價(jià)值。

萬(wàn)科提出和強調開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重，龍湖則是直接提出經(jīng)營(yíng)性收入2024年能否完成1000億的目標，從資本驅動(dòng)向運營(yíng)驅動(dòng)，成為大型房企轉型的必選動(dòng)作。

未來(lái)地產(chǎn)大類(lèi)最好的投資方向已經(jīng)不是純開(kāi)發(fā)，除非拿地邏輯和定價(jià)邏輯有變化。即使是高度市場(chǎng)化的美國，純開(kāi)發(fā)企業(yè)也比REITS（美國房地產(chǎn)證券市場(chǎng)的主體）、物業(yè)企業(yè)（如FSV），中介企業(yè)（如zillow）估值要明顯更低。因此，物管、商管、酒管、代建、物流、產(chǎn)業(yè)園、地產(chǎn)后服務(wù)等都是更好的發(fā)展方向。

那如何做好運營(yíng)驅動(dòng)呢？我認為要關(guān)注好“三高”——高維度、高流量、高密度。

高維度主要講場(chǎng)景和內容的創(chuàng )新，強調產(chǎn)品的特色，強調精細化的品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)的內容，比如阿那亞和麓湖就是通過(guò)降維打擊，以營(yíng)造高品質(zhì)生活社群和社區，創(chuàng )造了市場(chǎng)。

高流量主要講依托流量轉化創(chuàng )造持續的經(jīng)營(yíng)收益，比如龍湖的TOD綜合開(kāi)發(fā)模式，以及告莊西雙景通過(guò)星光夜市創(chuàng )造的文旅地產(chǎn)模式。

最厲害的是高密度，聚焦于某一個(gè)區域，通過(guò)對市場(chǎng)高飽和度的覆蓋，來(lái)延伸地產(chǎn)服務(wù)的鏈條，創(chuàng )造多元化的經(jīng)營(yíng)收益，比如河南建業(yè)，在河南一域的市場(chǎng)覆蓋率接近10%，擁有非常龐大和緊密的客群群體，從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主向房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)轉變創(chuàng )造了無(wú)限可能，實(shí)現了從賣(mài)產(chǎn)品到賣(mài)生活。

王志綱老師2021年說(shuō)到了一句話(huà)是：好人賺錢(qián)的時(shí)代到了。中國真正的好時(shí)代才剛剛開(kāi)始，因為從“資本”到“運營(yíng)”的升級，其意義不僅在于社會(huì )的邏輯不一樣了，更大的意義在于，它能使社會(huì )主流價(jià)值觀(guān)發(fā)生轉變。讓一個(gè)人、讓一家企業(yè)都在沉下心來(lái)做產(chǎn)品、做內容。重運營(yíng)的時(shí)代，才是健康的時(shí)代，才是最好的時(shí)代。

野蠻生長(cháng)的時(shí)代過(guò)去了，未來(lái)是精耕細作的時(shí)代；淘金的時(shí)代過(guò)去了，未來(lái)是煉金的時(shí)代。對于地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，現在依然是最好的時(shí)代。

2022年，疫情的余波仍未過(guò)去，國際環(huán)境也不容樂(lè )觀(guān)，中國經(jīng)濟面臨國際政治沖突、全球經(jīng)濟博弈、疫情不斷反復等多重壓力，而這些壓力又集中映射到了地產(chǎn)行業(yè)。

截至目前，宏觀(guān)政策釋放了哪些新信號？宏觀(guān)經(jīng)濟及地產(chǎn)行業(yè)走勢如何？地產(chǎn)企業(yè)如何洞悉形勢、有效應對行業(yè)變局？明源地產(chǎn)研究院通過(guò)廣泛的研討交流和深入的研究分析，解讀宏觀(guān)政策動(dòng)向，剖析新形勢下房企的全新應對之策，助力廣大房企認清局勢、高效應對。

一、地產(chǎn)新環(huán)境：政策利好傳導落地尚需時(shí)日，行業(yè)整體承壓

在疫情對經(jīng)濟沖擊如此嚴重、地產(chǎn)企業(yè)頻繁爆雷的形勢下，地產(chǎn)調控仍未發(fā)生根本性的松動(dòng)，那么，本輪政策的底層出發(fā)點(diǎn)到底是什么？2022年地產(chǎn)形勢能否有所反轉？

1.宏觀(guān)政策導向：促進(jìn)經(jīng)濟結構優(yōu)化，是本輪地產(chǎn)調控的源點(diǎn)

長(cháng)期以來(lái)，房地產(chǎn)投資額占整體GDP比重持續偏高，地產(chǎn)占用的金融資源一直過(guò)多，地方政府財政收入也高度依賴(lài)土地出讓。因此，黨的十八大以來(lái)，高層對降低經(jīng)濟對地產(chǎn)的依賴(lài)、優(yōu)化經(jīng)濟結構的訴求愈發(fā)強烈，而這正是本輪地產(chǎn)長(cháng)效調控的底層出發(fā)點(diǎn)。

當然，我們也要辯證看待，國家對地產(chǎn)的“敵意”并非一刀切，大力投入高科技產(chǎn)業(yè)、助推國家產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟轉型的房企，仍將獲得政策的鼓勵和扶持。

2.國際環(huán)境影響：強化科技硬實(shí)力，是穩定經(jīng)濟大局的關(guān)鍵

經(jīng)濟結構優(yōu)化的迫切需求背后，也有國際環(huán)境的深刻影響。中美貿易摩擦常態(tài)化，中國高科技產(chǎn)業(yè)處于明顯被封鎖壓制的狀態(tài)。同時(shí)，中國出口產(chǎn)品的高科技含量并不高，在高端芯片、基礎軟件等戰略性領(lǐng)域，存在一系列明顯的“卡脖子”短板。

同時(shí)，歷經(jīng)疫情之下的金融大放水后，美國縮表加息已經(jīng)落地，而這又將對全球其他經(jīng)濟體展開(kāi)新一輪收割，導致他國經(jīng)濟驅動(dòng)力下降。如果中國經(jīng)濟仍過(guò)度依賴(lài)房產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)，將遭受更嚴重的沖擊，因此，中國進(jìn)一步向技術(shù)創(chuàng )新、互聯(lián)網(wǎng)、新能源、新基建等領(lǐng)域發(fā)力是必然之舉。

3.地產(chǎn)行業(yè)趨勢：受疫情影響，地產(chǎn)真正復蘇預計要到三季度左右

再把視角落到地產(chǎn)行業(yè)：資金端，融資政策的放寬傳導落地仍需時(shí)日，目前地產(chǎn)企業(yè)資金仍然承壓；銷(xiāo)售端，商品房銷(xiāo)售額自2021年7月以來(lái)持續同比下降，百強房企銷(xiāo)售額同比仍在大幅下滑，加上開(kāi)年后核心城市疫情的反復，銷(xiāo)售回暖遠不及預期；投資端，政策力度不大，市場(chǎng)信心仍在復蘇通道中，房地產(chǎn)投資增速持續同比下滑。

展望2022年，地產(chǎn)行業(yè)趨勢是否會(huì )出現反轉？ 3月兩會(huì )后是市場(chǎng)信心的拐點(diǎn)，行業(yè)利好將穩步釋放，但是，3月以來(lái)疫情的再次爆發(fā)，沖擊各行各業(yè)，市場(chǎng)信心的全面提振還需要時(shí)間，具體取決于疫控局勢及經(jīng)濟恢復程度。綜合判斷來(lái)看，地產(chǎn)的真正全面復蘇預計到三季度左右，如圖1所示。

4.宏觀(guān)經(jīng)濟形勢：短期內經(jīng)濟受疫情反復影響，沖擊居民購買(mǎi)力

2022年兩會(huì )定調對地產(chǎn)意味著(zhù)什么？核心關(guān)注四大關(guān)鍵指標：一是GDP增長(cháng)目標，2022年增速目標5.5%左右，從目前三駕馬車(chē)和疫情局勢來(lái)看，這個(gè)增速目標并不低，也意味著(zhù)經(jīng)濟對地產(chǎn)有更大的依賴(lài)。二是貨幣政策，自2021年底以來(lái)央行已多次降息，金融支持已從各行各業(yè)到房地產(chǎn)全面滲透。三是財政政策，財政赤字率明降暗升，實(shí)際赤字率3.8%，基建投資將擔綱重任，一定程度上對沖地產(chǎn)的利好幅度。

地產(chǎn)政策方面，兩會(huì )報告明確支持更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，并繼續強調“因城施策”及“三穩”。目前行業(yè)快速下行，提“穩”則意味著(zhù)托舉樓市，越來(lái)越多的城市將適度放松調控托底市場(chǎng)。

盡管如此，地產(chǎn)行業(yè)整體仍面臨不小的壓力：一來(lái)政策利好傳導到銷(xiāo)售數據的回暖還需要時(shí)間；二來(lái)短期內經(jīng)濟遭受疫情沖擊，3月以來(lái)以一二線(xiàn)城市為主的疫情的再次爆發(fā)，使原本就低靡的經(jīng)濟雪上加霜，2021年一季度GDP增速4.8%，總體處于低位，經(jīng)濟下行，各行各業(yè)收入下滑，沖擊居民購買(mǎi)力，進(jìn)而沖擊地產(chǎn)銷(xiāo)售。

二、房企新應對：“4+1”策略，助力房企應對當下、把握未來(lái)

面對全新局勢，房企的發(fā)展邏輯和戰略打法都要進(jìn)行根本性的調優(yōu)，我們提煉了“4+1”應對策略，為房企生存發(fā)展提供一劑良藥，如圖2所示。

1.區域精耕：收縮城市布局、提升業(yè)務(wù)效率已成共識

區域精耕、收縮城市布局已是地產(chǎn)行業(yè)共識。所謂收縮布局，一是收縮投資的額度，二是收縮布局的城市，集中優(yōu)勢兵力，將企業(yè)有限的資源投入到市場(chǎng)銷(xiāo)售表現好、產(chǎn)品口碑好、團隊操盤(pán)能力強的城市。比如過(guò)去投7-8個(gè)城市、每個(gè)城市投2-3個(gè)項目，現在則集中投入2-3個(gè)優(yōu)勢城市，加大項目的密度。

從供應鏈的角度來(lái)看，以前多個(gè)城市分開(kāi)做，供應商不可能很集中，需要多個(gè)總包、多個(gè)分包，采用層層發(fā)包的模式；現在收縮城市后，可以將供應鏈進(jìn)行深度整合，擺脫過(guò)去甲乙雙方的合同關(guān)系，與大總包推進(jìn)戰略合作，形成利益共同體，規模集中采購，管理難度小了，更大幅節約了采購成本。

從組織管控的角度來(lái)看，以前布局多個(gè)城市，就需要多套經(jīng)營(yíng)班子，每套班子都要配備項目總、財務(wù)總、營(yíng)銷(xiāo)總等等，管理跨度大，管理費用高；現在城市集中，一套班子負責多個(gè)項目，大幅減少了管理工作量，降低了管理費用。

可見(jiàn)，基于精耕，能夠將企業(yè)的供應鏈資源、內部組織資源進(jìn)行深度的整合，顯著(zhù)提升業(yè)務(wù)效率，真正做到集約化投資。

而收縮城市，把雞蛋放在一個(gè)或少數幾個(gè)籃子里，就要求企業(yè)對城市的研判更加精準。從當前環(huán)境來(lái)看，一個(gè)城市是否有大量暴雷企業(yè)的項目，是非常關(guān)鍵的一個(gè)研判維度。爆雷企業(yè)為自救，項目會(huì )普遍降價(jià)出售，沖擊當地銷(xiāo)售價(jià)格和市場(chǎng)預期，而企業(yè)一旦進(jìn)入這類(lèi)城市，售價(jià)、利潤都會(huì )受?chē)乐赜绊憽?

2.精細化管理：財務(wù)驅動(dòng)、運營(yíng)分解、專(zhuān)業(yè)串通是本質(zhì)

如今房企都在提精細化管理，那么到底精細化管理的本質(zhì)是什么？其實(shí)不僅僅是指管理的顆粒度更細，核心在于三個(gè)方面：

其一，財務(wù)驅動(dòng)。房企的一切經(jīng)營(yíng)動(dòng)作，都要以實(shí)現公司的財務(wù)目標和運營(yíng)提效目標為核心，圍繞這個(gè)核心“以終為始”地去進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管控。

其二，運營(yíng)分解。地產(chǎn)行業(yè)有個(gè)經(jīng)典的BSC（即平衡計分卡）分析框架，基于企業(yè)財務(wù)目標，往下逐層分解，得出企業(yè)對應的客戶(hù)定位、布局重點(diǎn)、運營(yíng)策略、產(chǎn)品策略等，再往下分解，明確要達成目標房企需要具備的能力模型，例如哪些能力需要精進(jìn)，哪些維度需要練兵等等。

其三，專(zhuān)業(yè)串通。一方面通過(guò)機制把各部門(mén)串聯(lián)起來(lái)，另一方面，通過(guò)關(guān)鍵性的核心人才，實(shí)現各部門(mén)專(zhuān)業(yè)層面的整合或合并。為什么專(zhuān)業(yè)串通如此重要？過(guò)去各部門(mén)只考慮自己?jiǎn)我坏慕?jīng)營(yíng)目標，各部門(mén)經(jīng)營(yíng)目標實(shí)現了，最終企業(yè)整體的利潤目標卻沒(méi)有達成，所以，各部門(mén)應跳出局部業(yè)務(wù)問(wèn)題，上升到公司整體經(jīng)營(yíng)的視角，多個(gè)部門(mén)從前到后、自上而下地去共同協(xié)同，最終推動(dòng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標的落地。

以上三個(gè)方面，最終要靠職業(yè)經(jīng)理人去推動(dòng)落地。歷經(jīng)行業(yè)風(fēng)波之后，地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的核心價(jià)值亦在逐步回歸，即幫助企業(yè)“控風(fēng)險、保執行”，如何做到？前置管控是關(guān)鍵。例如龍湖的項目啟動(dòng)會(huì )機制，在啟動(dòng)會(huì )上，把項目全過(guò)程像放電影一樣全盤(pán)推演一遍，明確項目成功標尺，提前梳理項目風(fēng)控點(diǎn)，并出具一系列成果規劃，全員對項目目標、執行要求、評價(jià)標準等達成全面共識，通過(guò)前置管控，真正做到對項目心中有數。

此外，要確保項目的執行度和風(fēng)險防控，還需要清晰的閉環(huán)監控。以利潤監控為例，針對項目過(guò)程中每個(gè)環(huán)節的跑冒滴漏和一線(xiàn)反饋的具體問(wèn)題，如果沒(méi)有以數據指標的方式去呈現，就無(wú)法清晰識別背后的問(wèn)題和風(fēng)險，更無(wú)法動(dòng)態(tài)跟蹤和及時(shí)糾正，結果是項目執行走偏，項目實(shí)際利潤和期初利潤目標相距甚遠。

而要實(shí)現閉環(huán)監控，離不開(kāi)“業(yè)務(wù)建?！焙汀皹I(yè)務(wù)標準化”。企業(yè)的每個(gè)業(yè)務(wù)板塊都應該進(jìn)行清晰的業(yè)務(wù)建模，針對業(yè)務(wù)的核心要點(diǎn)、核心流程進(jìn)行提煉總結，否則一個(gè)業(yè)務(wù)干十年跟干一年差不多。以成本管控的建模為例：基于行業(yè)對標、過(guò)往項目數據沉淀等劃定成本基線(xiàn)，針對超過(guò)成本基線(xiàn)的項目、識別背后的底層原因，上會(huì )討論，并反向審視成本基線(xiàn)設定是否合理，進(jìn)一步優(yōu)化成本基線(xiàn)、確保業(yè)務(wù)良性運轉。

有了業(yè)務(wù)模型之后，每項業(yè)務(wù)的作業(yè)標準，也要深度地標準化。仍以龍湖為例，龍湖早年的“五重景觀(guān)”，將景觀(guān)劃分為五重垂直綠化，從下到上每一重應該栽培什么類(lèi)型的植被，植被幾米高，都有非常清晰的標準，并且地形及周邊狀況的不同，植物配置的層次和樣式也有差別，業(yè)務(wù)人員執行起來(lái)也非常容易。

理解了精細化管理的本質(zhì)，那么當下企業(yè)具體如何做？穩健投資、去化回款、利潤挖潛、風(fēng)險管控是四大關(guān)鍵戰役。例如要確保利潤實(shí)現，還要求企業(yè)全面審視外包合同，對于專(zhuān)業(yè)化分工要求并不高的，抑或企業(yè)擅長(cháng)做的環(huán)節，一定要盡量減少外包，因為每一次外包就是一次利潤的折損，將進(jìn)一步侵蝕地產(chǎn)主業(yè)的利潤。對于企業(yè)不擅長(cháng)做的，盡可能找專(zhuān)業(yè)的大的供應商進(jìn)行戰略合作，避免層層外包，如圖3所示。

3.產(chǎn)品制勝：回歸產(chǎn)品本質(zhì)，產(chǎn)品力是制勝關(guān)鍵

行業(yè)下行，不少房企仍秉承一貫的高周轉思維、追求多趕快上，忽視產(chǎn)品品質(zhì)。伴隨周轉紅利、杠桿紅利的消失，堅守產(chǎn)品初心、回歸產(chǎn)品本源的企業(yè)，才能在競爭中拔得頭籌。

例如鄭州永威，長(cháng)年深耕鄭州大本營(yíng)，始終堅持精工品質(zhì)，選材苛刻，工藝毫厘精細，產(chǎn)品口碑極佳，客戶(hù)老帶新比例高達70%，永威產(chǎn)品享譽(yù)業(yè)界，成為房企競相考察學(xué)習的標桿。其物業(yè)管理服務(wù)同樣是佼佼者，更是已經(jīng)向其他企業(yè)輸出物業(yè)管理培訓。

產(chǎn)品力打造的背后，需要客研的全面回歸。過(guò)去行業(yè)需求旺盛、房?jì)r(jià)快速上漲，客研做與不做差別不大；而今，行業(yè)銷(xiāo)售流量下降，敵我之間競爭加劇，深入細致的客戶(hù)研究、對客戶(hù)需求的理解和價(jià)值的挖掘，成為企業(yè)勝負的關(guān)鍵手。并且真正的客戶(hù)研究，不應是基于第三方千篇一律的調研報告，而要真正以客戶(hù)為導向，細分客群，描摹客戶(hù)畫(huà)像、還原客戶(hù)真實(shí)生活場(chǎng)景，去指導產(chǎn)品研發(fā)，同時(shí)基于對過(guò)往項目的全面復盤(pán)，總結心得教訓，反向優(yōu)化產(chǎn)品體系。

例如萬(wàn)科的“七對眼睛”，通過(guò)七個(gè)職位、七個(gè)視角，從區域總、項目總，到投拓總、運營(yíng)總、財務(wù)總、營(yíng)銷(xiāo)總、物業(yè)總，去全面審視土地、產(chǎn)品和客戶(hù)的深度匹配?？偠灾?，房企應回歸產(chǎn)品品質(zhì)，把客戶(hù)的需求放在心上，融入到產(chǎn)品之中，打造自身產(chǎn)品的護城河。

4.組織提效：組織穩定、全面共識，是組織高效的關(guān)鍵

近年來(lái)房企紛紛進(jìn)行組織調優(yōu)以適應外部形勢變化，當下組織調優(yōu)的核心導向，一言以蔽之，是“刀刃向內，經(jīng)營(yíng)指標全面提升”。

具體而言：一是精兵簡(jiǎn)政、降本增效，近來(lái)房企減員，實(shí)現人員精干高效，提升人均效能已是主流趨勢。二是經(jīng)營(yíng)導向、復合人才，資源集中配置、資金集中管理、投資集中決策，組織配置以經(jīng)營(yíng)指標提升為核心目標，同時(shí)更加強調一專(zhuān)多能的復合型人才的培養。三是激勵升級、利潤導向，經(jīng)營(yíng)班子更注重價(jià)值創(chuàng )造、利潤實(shí)現和成本控制，同時(shí)，績(jì)效模式也要相應調整，未來(lái)，經(jīng)營(yíng)和風(fēng)險至上，業(yè)務(wù)及實(shí)干優(yōu)先，弱化薪酬激勵、強化平臺激勵，一定是核心導向。

如今房企都在努力打造極簡(jiǎn)組織、高效組織，什么樣的組織是真正高效的組織？?jì)H僅是精兵簡(jiǎn)政、人均效能提升還遠遠不夠，在我們看來(lái)，企業(yè)上下的全面共識、穩定的組織架構及穩定的核心人才，是組織高效的根本所在。

一方面，基于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)機制、評價(jià)機制、激勵機制、授權與約束機制，確保企業(yè)高層、中層、基層對戰略目標、經(jīng)營(yíng)目標、業(yè)務(wù)目標、執行標準達成深度共識，做到力出一孔。只有這樣，員工才能更好地將將企業(yè)目標落到實(shí)處，否則各有各的理解，能力越強、分歧越大，反而導致企業(yè)內傷更大。

另一方面，穩定的組織架構，為組織的高效運轉提供系統保障，穩定的核心人才，是高效組織的必要組成和關(guān)鍵驅動(dòng)。行業(yè)形勢劇變，房企經(jīng)營(yíng)理念和發(fā)展模式需全面變革，到底是重在引進(jìn)“新鮮血液”，還是重在老臣子“換腦子”？答案是后者。老臣子與老板的磨合時(shí)間長(cháng)，協(xié)同高效，一味地裁員只會(huì )導致組織動(dòng)蕩、令業(yè)務(wù)陷入無(wú)序狀態(tài)。新進(jìn)人才固然可以帶來(lái)新想法、新思路，但與老板還需很長(cháng)的磨合期。因此，僅在關(guān)鍵短板引進(jìn)核心人才，推動(dòng)老員工轉變思想，擁抱新事物、學(xué)習新做法，是確保組織穩定的關(guān)鍵。

除此之外，流程再造也是組織提效的關(guān)鍵，現如今很多企業(yè)已明確提出面向客戶(hù)和供應商的全面的業(yè)務(wù)流程重組。例如外部客戶(hù)、供應商與企業(yè)對接時(shí)，往往要對接多個(gè)不同的部門(mén)，效率極低，這就需要優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，做到客戶(hù)或供應商只需要跟企業(yè)的一個(gè)虛擬形象對接即可，大幅降低管理成本、提升組織效率。

5.數字化保障：數字化轉型，支撐房企四大應對舉措全面落地

上述房企的四大全新應對，如果沒(méi)有數字化的保駕護航，其實(shí)都是空談。

區域精耕層面，精耕的背后是供應鏈的深度整合，數字化助力供應鏈提效主要體現在四個(gè)方面：一是流程精簡(jiǎn)，包括減少分包層次，冗余流程和合同數量等；二是業(yè)務(wù)透明，實(shí)現全流程的數據化透明管理和對項目進(jìn)度的全局把控；三是質(zhì)量過(guò)硬，能夠實(shí)時(shí)追蹤施工進(jìn)度，把控工程質(zhì)量；四是供應商優(yōu)質(zhì)，通過(guò)建立標準對供方進(jìn)行評價(jià)和篩選，優(yōu)化合作供方的結構。

利潤監控層面，項目每個(gè)環(huán)節的跑冒滴漏都會(huì )導致項目利潤折損，例如拿地拍腦袋、方案變更多、目標成本虛高、變更簽證多、節點(diǎn)未達成、銷(xiāo)售不達預期等等，并且影響利潤的因素往往散落在各個(gè)業(yè)務(wù)板塊，且各部門(mén)各有各的數據口徑，導致利潤監控難度大。而有數字化作為底層保障，一圖到底、全面監控，方能確保利潤目標的達成。例如，當監測到利潤下降，數字化平臺能夠通過(guò)數據層層分析，拆解出影響利潤的根本因素，再反向針對性解決業(yè)務(wù)問(wèn)題，如圖4所示。

客研層面，打造基于數字化的客研體系，真正做客戶(hù)喜歡的市場(chǎng)認可的產(chǎn)品?；跀底只?，事前，市場(chǎng)分析和客戶(hù)需求研判更加精準，對市場(chǎng)數據、過(guò)往同類(lèi)型產(chǎn)品數據，做得更加深入；事中，對產(chǎn)品生產(chǎn)質(zhì)量的全面監控，生產(chǎn)的過(guò)程中出現哪些問(wèn)題、有哪些好的做法，進(jìn)行全面總結和沉淀；事后，對客戶(hù)投訴、產(chǎn)品出現哪些問(wèn)題、有哪些好的做法，進(jìn)行全面總結和沉淀；事后，對客戶(hù)投訴、產(chǎn)品維保、物業(yè)維護進(jìn)行數據的全面沉淀與分析。未來(lái)，基于多維數據的沉淀，企業(yè)還會(huì )有很多商業(yè)想象的空間。

組織提效層面，房企精兵簡(jiǎn)政后，如何確保業(yè)務(wù)流程閉環(huán)、業(yè)務(wù)無(wú)縫咬合？關(guān)鍵在于數字化，房企要實(shí)現上下共識、組織穩定，如果沒(méi)有數字化支撐，也是一句空話(huà)?；跀底只?，建立清晰的業(yè)務(wù)模型、業(yè)務(wù)流程、業(yè)務(wù)管控的標準化體系，將優(yōu)秀人才腦海中先進(jìn)的知識、理念、管理模式以及一線(xiàn)先進(jìn)的做法，沉淀并固化到數字化平臺上，就好比不管什么人才，都要在數字化的機器里過(guò)一遍，如此一來(lái)，企業(yè)就不再依靠某“一個(gè)人”。

結語(yǔ)

對于房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)，行業(yè)有四大關(guān)鍵共識：其一，有多少資源、做多少項目，超前發(fā)展模式已成過(guò)去；其二，受疫情影響，居民心態(tài)發(fā)生變化，較多城市的樓市供過(guò)于求將會(huì )是常態(tài)；其三，行業(yè)利潤空間仍在，去掉杠桿，項目?jì)衾始癐RR仍遠高于制造業(yè)，地產(chǎn)仍是最好的行業(yè)，沒(méi)有之一；其四，追求利潤將是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心，圍繞這個(gè)核心，企業(yè)規模大小將是水到渠成的結果。對于地產(chǎn)企業(yè)而言，基于對這四點(diǎn)共識的理解，對4+1打法的認知和落地，未來(lái)的路方能走得更穩、更遠。

隨著(zhù)中國城市化進(jìn)程的減緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著(zhù)“去杠桿”的壓力越來(lái)越大，國內房企暴雷頻發(fā)，行業(yè)正在重新洗牌。在危與機并存的今天，我們有必要重新研究美國、新加坡、日本等發(fā)達國家的房企發(fā)展歷程，分析其發(fā)展模式，從中尋找出我國房企可能借鑒的道路。

美國：“商住分工”與“薄利多銷(xiāo)”

美國由于高度的市場(chǎng)化，專(zhuān)業(yè)分工非常明顯，每個(gè)環(huán)節都有專(zhuān)業(yè)的運作者。房企主要有住宅建筑商和REITs兩類(lèi)，住宅建筑商，主攻開(kāi)發(fā)，通過(guò)產(chǎn)品線(xiàn)標準化提高周轉、增加盈利，代表企業(yè)有霍頓（D.RHorton）、萊納(Lennar)和帕爾迪（Pulte）；REITs，則專(zhuān)注自持，通過(guò)融、投、管、退四個(gè)環(huán)節的專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)獲取收益，代表企業(yè)是西蒙地產(chǎn)（Simon property)，是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的龍頭。

帕爾迪是萬(wàn)科曾經(jīng)選擇的參考標桿，原因一是帕爾迪在美國做跨地域住宅開(kāi)發(fā)；二是它連續50年以上的盈利記錄，凈資產(chǎn)回報率保持在16%以上；三是其產(chǎn)品定型和開(kāi)發(fā)模式成熟，擁有完整的市場(chǎng)分析工具和客戶(hù)終身服務(wù)。

2000年后美國房地產(chǎn)市場(chǎng)由牛市轉向泡沫，直到2008年引發(fā)全球金融與經(jīng)濟危機。從物業(yè)價(jià)值上看，住宅價(jià)格波動(dòng)極大，而持有物業(yè)的租金受影響幅度小。持有運營(yíng)類(lèi)房企的估值波動(dòng)幅度更小，恢復更快；持有物業(yè)租金波動(dòng)幅度小于資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)。即住宅受經(jīng)濟危機沖擊大，而持有型商業(yè)具有較強穿越周期能力。

美國開(kāi)發(fā)商的表現啟示是，未來(lái)我國住宅開(kāi)發(fā)商和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的分工將會(huì )更細分、更明確，住宅開(kāi)發(fā)商以制造業(yè)為特征，賺取標準化、快速開(kāi)發(fā)的利潤，薄利多銷(xiāo)；而商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，依托經(jīng)營(yíng)能力，精耕細作，更多地體現現代服務(wù)業(yè)的特點(diǎn)，賺取細水長(cháng)流的錢(qián)。

新加坡：金融化—“私募+REITs”

新加坡最具代表性的房企是凱德集團（Capitaland），其投資橫跨多個(gè)房地產(chǎn)類(lèi)別，包括購物中心、辦公樓、商業(yè)綜合體、工業(yè)及物流地產(chǎn)、服務(wù)公寓、酒店及住宅等。業(yè)務(wù)覆蓋全球200多個(gè)城市，以新加坡、中國為核心市場(chǎng)。

從經(jīng)營(yíng)模式看，凱德實(shí)際身兼三個(gè)角色，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、運營(yíng)商、資產(chǎn)管理者，主要表現為兩方面：

第一，混業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)和自持結合。資產(chǎn)分布策略上，凱德集團奉行開(kāi)發(fā)資產(chǎn)：自持資產(chǎn)比例2:8的配置原則，用前者獲取超額收益、用后者獲得穩定的現金流。

第二，金融和房地產(chǎn)雙輪驅動(dòng)。凱德不僅是房地產(chǎn)公司，也是亞太區域最大的房地產(chǎn)基金管理公司，擁有5只REITs、17只房地產(chǎn)私募基金，2018年末總資產(chǎn)管理規模達2400億人民幣，其中REITs占57%、房地產(chǎn)私募基金占43%。

凱德對于風(fēng)險高、收益高的項目，如開(kāi)發(fā)物業(yè)，主要用房地產(chǎn)私募基金投資；而現金流較穩定的成熟商業(yè)地產(chǎn)項目，則主要用REITs進(jìn)行投資。多數投向了中國和新加坡，分別占48%和40%。

凱德的基石是“私募基金+REITs”的雙基金模式，即通過(guò)私募基金去孵化早期項目，待發(fā)展成熟后用REITs注入，以達到低杠桿的穩健發(fā)展。未來(lái)，隨著(zhù)我國房地產(chǎn)金融制度的不斷健全，市場(chǎng)的逐步發(fā)展，凱德模式也將成為我國房企實(shí)現“由重到輕”降低杠桿的重要參考。

日本地產(chǎn)三巨頭：持幣為王，向輕資產(chǎn)轉型

上世紀90年代隨著(zhù)日本地產(chǎn)泡沫的破滅，日本房企三巨頭（三井、三菱、住友）不斷折價(jià)拋售表上資產(chǎn)，不僅是房地產(chǎn)項目，股權以及其他有價(jià)值的資產(chǎn)也一并出售，力求現金的迅速增加。以三井不動(dòng)產(chǎn)為例，在地產(chǎn)崩潰后迅速處理閑置資產(chǎn)，三井的存量項目從90年代初開(kāi)始不斷下降，公司的現金流水平在90年代的危機初期不降反升，一直保持在占總資產(chǎn)5%左右的水平。

住友和三菱也通過(guò)大量縮減人工成本，果斷放棄海外戰略，出售海外資產(chǎn)增加現金儲備。

除此之外，三家巨頭似乎都對行業(yè)的未來(lái)保守看淡，為應對行業(yè)可能長(cháng)久的不景氣，現金流的儲備成為長(cháng)線(xiàn)戰略，除了短期拋售資產(chǎn)回籠現金，房企也制定了降負債的中長(cháng)期量化目標以保障現金流可以長(cháng)期穩步的提高。

房地產(chǎn)泡沫破裂之前，日本房企是傳統的資本密集型開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，依賴(lài)土地升值賺取利差。泡沫破裂后，原先的盈利模式無(wú)論收入和效率普遍驟降，日本房企開(kāi)始探尋新的增長(cháng)點(diǎn)，紛紛將重資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)轉變?yōu)檩p資產(chǎn)的地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。

以三井為例，輕資產(chǎn)轉型主要是三個(gè)方向：代建業(yè)務(wù)，將傳統房產(chǎn)開(kāi)發(fā)部分轉型為輕資產(chǎn)代建，雖然代建業(yè)務(wù)雖然只有1-2%的經(jīng)營(yíng)利潤率，但最重要的是能夠在行業(yè)低谷期維持開(kāi)發(fā)部門(mén)的正常運轉，減少重資產(chǎn)帶來(lái)的債務(wù)風(fēng)險；管理業(yè)務(wù)，由物業(yè)管理、房產(chǎn)經(jīng)紀、資產(chǎn)管理逐步成為三井輕資產(chǎn)轉型的核心業(yè)務(wù)；租賃業(yè)務(wù)，目前租賃收入已經(jīng)取代房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售收入，成為三井不動(dòng)產(chǎn)收入占比最高的單項業(yè)務(wù)。

經(jīng)過(guò)20多年的轉型，三井不動(dòng)產(chǎn)形成了均衡商業(yè)模式。租賃、代建和管理等輕資產(chǎn)收入占比大幅提高，盈利模式不再依賴(lài)單一重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售。住友不動(dòng)產(chǎn)轉型后的結構與三井雷同，租賃業(yè)務(wù)的占比在37%左右，超過(guò)了銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的30%。此外代建業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)皆相應提高。三菱地所引入第三方資金以加強輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，提出把“房地產(chǎn)管理和服務(wù)業(yè)務(wù)”作為公司支柱業(yè)務(wù)，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)。

大和房屋：管理變革提升經(jīng)營(yíng)效率

在日本房地產(chǎn)行業(yè)整體大衰退的過(guò)程中，大和房屋仍然取得了成功，2000年至今營(yíng)業(yè)收入翻兩番，并在優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)品質(zhì)和產(chǎn)品品質(zhì)之外，實(shí)現了價(jià)值鏈閉環(huán)、業(yè)務(wù)多元化和輕重資產(chǎn)并舉。郁亮提出在縮表行動(dòng)的當下，萬(wàn)科的對標對象是大和房屋。

通過(guò)大和房屋的轉型過(guò)程可以總結出五大成功關(guān)鍵因素：價(jià)值鏈閉環(huán)、業(yè)務(wù)多元、輕重并舉、財務(wù)穩健和客戶(hù)導向。在整個(gè)大縮表的過(guò)程中，大和房屋通過(guò)管理變革提升經(jīng)營(yíng)效率、整合資源，為未來(lái)發(fā)展奠定了經(jīng)營(yíng)基礎。

1.降低存貨，提升資產(chǎn)周轉效率

大和房屋通過(guò)加快項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度提升資產(chǎn)周轉率，其中，獨棟住宅土地半年周轉一次，并增加200戶(hù)及以下規模中小型公寓開(kāi)發(fā)占比，存貨周轉率從1.3提升至2，帶來(lái)整體資產(chǎn)周轉率從2000財年的0.95提升至2003財年的1.13。

2.組織能力聚變，縱橫協(xié)同高效，配套機制升級

組織設置方面，2001年大和房屋工業(yè)與附屬公司Daiwa Danchi合并，后者擅長(cháng)木結構住宅和公寓建設，通過(guò)合并整合公司的營(yíng)銷(xiāo)、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)和服務(wù)職能，提升業(yè)務(wù)競爭力；借助Daiwa Danchi強大的營(yíng)銷(xiāo)能力，結合大和房屋的客戶(hù)信息系統，合并后形成業(yè)內最強營(yíng)銷(xiāo)隊伍。

組織管理模式方面，廢除事業(yè)部制度轉為分支機構制度，權限下放前v線(xiàn)機構負責人；總部層面組織扁平化，暢通信息溝通渠道；以顧客需求為中心，減少子公司數量，整合區域營(yíng)銷(xiāo)、設計、產(chǎn)品職能。通過(guò)這些變革減少了50%中層管理人員。

配套機制方面，將薪酬與績(jì)效考核結果掛鉤；提出“以事業(yè)育人”的企業(yè)基本方針；部門(mén)負責人任期由2年改為1年，增加其危機感；完善激勵機制，取消虧損部門(mén)獎金；實(shí)行公司內部人才招募機制。

3.降成本控風(fēng)險，增強研發(fā)與業(yè)務(wù)能力

降低成本方面，大和房屋減少了30%樣板間數量，將部分后臺業(yè)務(wù)外包，降低材料成本，并積極縮短施工周期。產(chǎn)品研發(fā)方面，研發(fā)出第一個(gè)以減弱地震影響為特色的預制住宅系統，上線(xiàn)木結構住宅系列，開(kāi)始應用隔熱外墻等技術(shù)。業(yè)務(wù)能力建設方面，加強在商業(yè)建設項目中的前期咨詢(xún)能力，提升復雜大型商業(yè)項目的開(kāi)發(fā)能力，擴展存量住宅翻新和重建業(yè)務(wù)，作為重要增長(cháng)點(diǎn)。風(fēng)險合規管理方面，成立風(fēng)險管理委員會(huì )，加強風(fēng)險合規管理體系建設。

三井不動(dòng)產(chǎn)：“開(kāi)發(fā)+持有+管理”大生態(tài)圈

三井不動(dòng)產(chǎn)共有 200 多家子公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)橫向圍繞辦公、商業(yè)、住宅、物流、酒店和房地產(chǎn)金融等，縱向覆蓋開(kāi)發(fā)、交易、持有、運營(yíng)等多個(gè)環(huán)節。從區位上，三井不動(dòng)產(chǎn)主要業(yè)務(wù)近 90% 集中于日本國內，國內業(yè)務(wù)則高度集中于東京，正是因為三井不動(dòng)產(chǎn)在全產(chǎn)業(yè)鏈的深度布局和各個(gè)業(yè)務(wù)間的高度協(xié)同，使得一個(gè)城市支撐起三井 1600 億元人民幣的市值。

宏觀(guān)來(lái)看，三井不動(dòng)產(chǎn)形成了「開(kāi)發(fā)+持有+管理」的大生態(tài)圈。以開(kāi)發(fā)為源頭，一部分物業(yè)銷(xiāo)售給三井不動(dòng)產(chǎn)做資產(chǎn)管理方（AM）的REITs（房地產(chǎn)信托投資基金），REITs反過(guò)來(lái)將購買(mǎi)的物業(yè)委托給三井不動(dòng)產(chǎn)的AM公司運營(yíng)，三井雖不持有產(chǎn)權，但獲取了其中最有價(jià)值的管理業(yè)務(wù)；另一部分更優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)物業(yè)則被置入三井不動(dòng)產(chǎn)長(cháng)期持有的資產(chǎn)組合，以獲取穩定的租金收入，或通過(guò)三井的銷(xiāo)售管理部門(mén)賣(mài)給個(gè)人與其他機構。

微觀(guān)來(lái)看，三井不動(dòng)產(chǎn)在每個(gè)部門(mén)又建立了小生態(tài)圈。以住宅領(lǐng)域為例，三井打通新房、流通、建筑服務(wù)、裝修、租賃、資產(chǎn)管理和家居服務(wù)等各個(gè)環(huán)節，并不斷強調三井品牌整體的入口作用，在少子化、老齡化的宏觀(guān)背景下，加強客源的復用價(jià)值，保持了穩定的利潤水平。

在現實(shí)中你用幾百萬(wàn)甚至更多的錢(qián)，購買(mǎi)一棟房屋，代表著(zhù)你要為自己安個(gè)家。那么，在虛擬世界里買(mǎi)一塊土地或一間房屋需要多少錢(qián)？最近不斷刷新的金額或許也在刷新你的認知。3月份虛擬游戲平臺Sandbox上的一塊虛擬土地以430萬(wàn)美元(約2739萬(wàn)人民幣)的價(jià)格售出，創(chuàng )下了“元宇宙”房地產(chǎn)交易價(jià)格新紀錄。

投資者開(kāi)始為之興奮，股市里所謂的“元宇宙概念股”一時(shí)風(fēng)頭無(wú)兩。這個(gè)新興概念到底能不能開(kāi)啟新紀元？虛擬世界的土地、房屋究竟價(jià)值幾何？新世界將起，答案由你我書(shū)寫(xiě)。

什么是元宇宙？

2021年，元宇宙這個(gè)陌生概念開(kāi)始裹挾萬(wàn)物，一扇通往虛擬世界的大門(mén)正漸漸向我們開(kāi)啟。一些互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的先行者和布道者竭力讓我們相信，這就是未來(lái)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)后的新形態(tài)。

元宇宙原文是“Metaverse”，就是虛擬世界。這個(gè)詞最早來(lái)自一本科幻小說(shuō)《雪崩》，一個(gè)脫胎于現實(shí)，但與現實(shí)平行、互相影響的虛擬世界。2021年10月，社交網(wǎng)絡(luò )巨頭“臉書(shū)”（Facebook）公司的創(chuàng )始人馬克·扎克伯格宣布臉書(shū)公司更名為“Meta”，展示其向元宇宙進(jìn)發(fā)的決心。

元宇宙攜帶著(zhù)人工智能、區塊鏈、機器視覺(jué)等當下最先進(jìn)的基因出世，一時(shí)間成為全球各行各業(yè)解讀、探索、延展的一個(gè)公共概念。處于一個(gè)不斷演變的狀態(tài)之中，你可以說(shuō)現在是元宇宙的原始社會(huì )發(fā)展階段（腦洞階段），但無(wú)法說(shuō)某樣東西就能代表它。

那么，讓巨頭們紛紛上頭的元宇宙，到底是什么？可以理解為是“穿越式”和“分布式”的互聯(lián)網(wǎng)，可以“增強現實(shí)”。應該具備身份、朋友、沉浸感、低延遲、多元化、隨地、經(jīng)濟系統、文明等八大要素。舉個(gè)例子，相比現實(shí)世界，元宇宙是數字化瞬間存在的，在虛擬世界建房子快，社區經(jīng)營(yíng)在一瞬間就能聚集全球各地人，但現實(shí)里大家還要通過(guò)坐飛機之類(lèi)的傳統形式，并且交易的安全性和效率也不一樣。除了吃喝睡等最基礎的人體需求，所有現實(shí)生活都能在“元宇宙上進(jìn)行增強”，拓展現實(shí)世界的生活空間和邊界。

什么是元宇宙房產(chǎn)？

在元宇宙中，玩家可利用土地、房屋等虛擬空間進(jìn)行創(chuàng )造、社交、游戲等行為。這種虛擬土地就是“虛擬房地產(chǎn)”。人們既可以創(chuàng )造住宅，也可以創(chuàng )造虛擬辦公室、虛擬商城，甚至奇形怪狀的場(chǎng)所。在現實(shí)世界之外，創(chuàng )造出一顆獨立于地球的虛擬星球。

虛擬土地雖然聽(tīng)起來(lái)“虛”，但用起來(lái)跟現實(shí)的土地卻差不多。地段、投資和商業(yè)開(kāi)發(fā)潛力同樣重要。一位說(shuō)唱歌手以45萬(wàn)美元的價(jià)格在一個(gè)叫做“Snoopverse”虛擬地產(chǎn)項目中購買(mǎi)了一塊土地，成為史努比元宇宙存在和發(fā)展的一部分。阿迪達斯宣布與加密貨幣交易商 Coinbase 合作，擴大元宇宙 metaverse 業(yè)務(wù)。它還在 Sandbox 上買(mǎi)了144個(gè)球場(chǎng)。英國足球俱樂(lè )部曼徹斯特城已經(jīng)與索尼合作建立自己的虛擬世界，另外還有各種科技大廠(chǎng)和奢侈品品牌陸續跟進(jìn)，甚至已經(jīng)在購買(mǎi)的地塊上掛上了自己的廣告牌。

國內的情況似乎也沒(méi)有多理性。打開(kāi)閑魚(yú) app，搜索“虹宇宙”，將會(huì )出現眾多賣(mài)房信息，價(jià)格從200元到500元不等。大家買(mǎi)賣(mài)的，是來(lái)自社交產(chǎn)品“虹宇宙”當中的房子，這款產(chǎn)品中一共有35萬(wàn)套虛擬房產(chǎn)，房屋共有六個(gè)等級，有江南小景、極地木屋、花園洋房等13種戶(hù)型。

有等級就有市場(chǎng)，有市場(chǎng)就有了溢價(jià)，“虹宇宙”雖然沒(méi)有國外那么瘋狂，但最高成交價(jià)也達到過(guò)大幾千元，有人重金入場(chǎng)，陸續囤了100多套。

元宇宙+房產(chǎn)會(huì )是未來(lái)房地產(chǎn)的風(fēng)口嗎？

有人發(fā)出了疑問(wèn)：現實(shí)中房地產(chǎn)那么難，現在我們是不是可以開(kāi)始考慮投資元宇宙房產(chǎn)了？現實(shí)世界中，土地的價(jià)值在于土地資源的稀缺性，虛擬世界中，改幾行代碼就能成倍地增加房產(chǎn)，無(wú)限地開(kāi)發(fā)“土地”，那么虛擬土地為什么還會(huì )讓人趨之若鶩呢？

之前在網(wǎng)上看過(guò)一個(gè)推銷(xiāo)元宇宙房產(chǎn)的段子：“你現在買(mǎi)元宇宙里的地產(chǎn)，是以春秋戰國時(shí)期的價(jià)格來(lái)買(mǎi)；過(guò)幾天你再來(lái)買(mǎi)，我這價(jià)格可就變成唐朝的價(jià)格了。您要是再不買(mǎi)了，等到全部人都買(mǎi)了，您可就買(mǎi)不起了?！笔遣皇呛苁煜さ牡禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)話(huà)術(shù)。事實(shí)上，元宇宙房產(chǎn)雖沒(méi)有實(shí)體，但是和現實(shí)中的房產(chǎn)具有同樣的邏輯與原則，具備土地的稀缺性、可交易流通性等條件。已經(jīng)有地產(chǎn)企業(yè)成為征戰物聯(lián)網(wǎng)、大數據、人工智能的先行者。

2月26日，天下秀(8.530, -0.07, -0.81%)旗下元宇宙社交產(chǎn)品“虹宇宙”與國內領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)龍湖集團新開(kāi)發(fā)的“京能龍湖熙上”樓盤(pán)達成合作，將通過(guò)虹宇宙賦能“京能龍湖熙上”實(shí)體地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)，在“元宇宙售樓處”“元宇宙樣板間”“虛擬裝修場(chǎng)景”以及“虛擬社區”等領(lǐng)域將開(kāi)展相關(guān)合作。與此同時(shí)，京能龍湖熙上開(kāi)盤(pán)首發(fā)，“熙上售樓處”虛擬空間登陸虹宇宙APP，同步開(kāi)放體驗。

開(kāi)盤(pán)首日，咨詢(xún)看房的消費者絡(luò )繹不絕。用戶(hù)可以“親身”進(jìn)入對線(xiàn)下樣板間1：1復刻的“線(xiàn)上虛擬樣板間”中，隨時(shí)隨地體驗房屋的本來(lái)面貌和內部結構細節，超越時(shí)間空間的限制，并可對“線(xiàn)上虛擬樣板間”進(jìn)行零成本、自定義的模擬裝修，以此作為線(xiàn)下裝修的模板，高度還原一個(gè)真實(shí)可感知的房屋全貌。未來(lái)，除了虛擬看房、虛擬裝修，元宇宙還有望實(shí)現虛擬社區的建設，業(yè)主不只是住在物理社區，更可以進(jìn)入孿生的數字社區進(jìn)行活動(dòng)，為業(yè)主提供打破時(shí)間、空間限制的智慧服務(wù)，進(jìn)一步推動(dòng)傳統地產(chǎn)項目的轉型升級。

元宇宙與實(shí)體經(jīng)濟如何緊密結合，正受到國家關(guān)注。去年，國務(wù)院印發(fā)的《“十四五”數字經(jīng)濟發(fā)展規劃》明確提出，要以數字技術(shù)與實(shí)體經(jīng)濟深度融合為主線(xiàn)，賦能傳統產(chǎn)業(yè)轉型升級。此次元宇宙與實(shí)體地產(chǎn)的合作，將為實(shí)體地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)創(chuàng )全新的數字空間。

站在新世界入口，普通人應該怎么辦？

單純從產(chǎn)業(yè)鏈分析，目前的元宇宙還是初期階段，很多技術(shù)并不成熟，大部分虛擬現實(shí)的設備仍然十分昂貴，無(wú)法走入平常人的生活。風(fēng)口的雛形還未顯現，但鐮刀已經(jīng)開(kāi)始揮下，揮向想要從元宇宙分一杯羹的人。

無(wú)論虛擬辦公，還是許多的虛擬主播、虛擬地產(chǎn)，這些新興的產(chǎn)業(yè)需要用資本去孵化，但是結果現在依舊不明朗?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代創(chuàng )造的財富其實(shí)靠的是信息差，它無(wú)法產(chǎn)生現實(shí)的產(chǎn)品，但能對已有的數據進(jìn)行整合，利用信息查制造新的財富。普通人在這類(lèi)互聯(lián)網(wǎng)信息差面前，很難不成為韭菜。

相當一部分人并不看好元宇宙，周鴻祎說(shuō)“元宇宙代表人類(lèi)的沒(méi)落”。當大家都在線(xiàn)上生活，沉迷在精神的世界里獲得精神的滿(mǎn)足，如刀劍神域或者黑客帝國一樣，把虛擬的世界當做現實(shí)去生活，未來(lái)世界又會(huì )走向何方呢。但是換一面來(lái)說(shuō)，在互聯(lián)網(wǎng)興起的時(shí)候誰(shuí)也預想不到會(huì )它會(huì )席卷世界，全方位改變人們的生活方式。所有事物都有兩面性，而技術(shù)沒(méi)有善惡，技術(shù)是中性的。元宇宙可以葬送人類(lèi)，也可以送去星辰大海。元宇宙給我們提供了低成本嘗試的方式。

所以對待新事物，我們都應該去接受它、探索它，這個(gè)態(tài)度決定著(zhù)你是否能搶占先機?，F實(shí)和虛擬的真正結合，還有很長(cháng)的路要走，現在的元宇宙，還未達到其概念的真正形態(tài)。不過(guò)這并不妨礙人們在現實(shí)中對虛擬地產(chǎn)的追捧，他們或者是被現實(shí)高房?jì)r(jià)壓的喘不過(guò)氣，又或者對元宇宙概念的看好而提前布局。但凡只要能夠和元宇宙發(fā)生聯(lián)系，就足夠引發(fā)爆炸效果，但最終元宇宙房地產(chǎn)將會(huì )發(fā)展到何種程度？虛擬與現實(shí)是否能完美結合？如到那一天，或許就是下一個(gè)地產(chǎn)時(shí)代的到來(lái)。

面對外部環(huán)境的不確定，一個(gè)個(gè)奮斗在四面八方的建業(yè)人，爭分奪秒去把握、朝乾夕惕去奮斗、埋頭苦干去成就，托起了建業(yè)的新長(cháng)征路。他們平凡至極、甘于寂寞，他們行則將至、做則必成。他們的樣子，就是建業(yè)的樣子。

朱建云：沒(méi)有退路就是勝利之路

101套: 決戰72小時(shí)

2022年以來(lái)，面對市場(chǎng)持續下行和項目空前的交付壓力，新鄉城市公司的銷(xiāo)售形勢并不樂(lè )觀(guān)，如何完成一季度目標成為擺在建業(yè)人面前的一大挑戰。作為城市公司客服營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理，朱建云感慨地說(shuō)，“干營(yíng)銷(xiāo)10年了，何曾受過(guò)如此大辱!”

為沖刺3月份銷(xiāo)售任務(wù)，新鄉城市公司制定最后3天100套的目標，開(kāi)啟了“今夜不打烊”夜間售樓部。朱建云帶領(lǐng)著(zhù)召開(kāi)早中晚“一天三會(huì )”，及時(shí)跟盯項目沖刺政策措施落實(shí)情況，一套一套“死磕”，一個(gè)一個(gè)“硬拼”，在微信群每天發(fā)布的銷(xiāo)售日報上，各項目你追我趕，業(yè)務(wù)精英鏖戰群雄。

經(jīng)過(guò)三天奮戰，捷報頻傳?！?01套已完成！”3月31日晚22時(shí)47分，新鄉城市公司營(yíng)銷(xiāo)微信群里一陣沸騰，讓全體營(yíng)銷(xiāo)人為之振奮?！拔覀儧](méi)有絕招，致勝的關(guān)鍵就是團隊同心、其利斷金?！?/p>

137天: 從拿地到開(kāi)盤(pán)

2019年5月，位于新鄉縣的建業(yè)花園里成功落定，這是建業(yè)集團首次進(jìn)駐新鄉縣的鎮級市場(chǎng)。項目落地后，自來(lái)水廠(chǎng)原水管網(wǎng)和國防光纜橫穿，極大地影響了項目推進(jìn)。為保障開(kāi)發(fā)節奏不受阻滯，朱建云組織項目骨干梳理解決方案，將最難的骨頭遷移工作分給了自己。

因出讓土地前期工作問(wèn)題，導致溝通不暢。朱建云連續一周每天來(lái)回穿梭政府各部門(mén)之間，反復溝通解決辦法。每天朱建云比工作人員早到半個(gè)小時(shí)，中午堵飯點(diǎn)，晚上等下班，終于讓對方重視問(wèn)題，共同溝通上報文件，最終政府撥近600萬(wàn)元遷移費用。

原以為錢(qián)到位了，事就解決了，但是遷移必須由上級部門(mén)審批后才能施工，審批時(shí)間拖到了9月下旬。朱建云找到遷移單位負責人，真誠打動(dòng)對方，提前一個(gè)月解決了遺留問(wèn)題。實(shí)現了拿地到開(kāi)盤(pán)歷時(shí)僅137天，樹(shù)立了縣域市場(chǎng)標桿。

建業(yè)人肩上的使命從未忘記，血液里的狼性從未消退。危機中尋求轉機，逆境中重新奮起，就是希望所在。未來(lái)，新鄉建業(yè)人將再接再厲、勢如破竹，助推新鄉建業(yè)的版圖愈來(lái)愈廣闊。

3月31日深夜，他們澎湃在朋友圈

3月31日晚，地產(chǎn)人斗志飽滿(mǎn)地奮戰到最后一刻，只為打好一季度的收官戰，只為守住一句“說(shuō)了算，定了干，干必成”。深夜，朋友圈“列隊”刷屏著(zhù)他們的戰報、喜報……

晚20:30，刷屏內容：客戶(hù)在哪里，我們就去向哪里！

洛陽(yáng)建業(yè)根據“春風(fēng)9大行動(dòng)”利好政策，定制個(gè)性化方案，從項目案場(chǎng)到路口、夜市、商場(chǎng)，從一線(xiàn)銷(xiāo)售到職能部門(mén)，全員出動(dòng)夜拓市場(chǎng)！

晚22:50，刷屏內容：三天時(shí)間成功破百！

三月最后三天，新鄉建業(yè)定下了“3天沖刺100套”的目標，開(kāi)啟“今夜不打烊”夜間售樓部，誓要完成任務(wù)。22:47，群里一陣升騰，101套，目標達成！

晚00:08，刷屏內容：不到最后一刻，誓不放棄！

直到4月1日凌晨，商丘建業(yè)群里仍舊傳來(lái)前線(xiàn)好聲音，大家似乎感覺(jué)不到疲憊，有的只是跟自己的較勁。僅31號當日，商丘建業(yè)共計新增銷(xiāo)售60套。凌晨00:08，群里的互相打氣，是對3月的收官，也悄悄吹響了4月的沖鋒號。

建業(yè)物業(yè)，為豫逆行

5月3號下午，一則關(guān)于做好全市多輪核酸檢測的通告刷屏朋友圈。足不出區、居家辦公、暫時(shí)停業(yè)、封控管理……每一個(gè)字都在告訴鄭州人民，全市已經(jīng)進(jìn)入疫情防控關(guān)鍵時(shí)期。

當大多數市民因擔心斷供斷糧而百米沖刺般地沖向商場(chǎng)，建業(yè)物業(yè)早已井然有序地投入到了新一輪的防疫抗疫工作中，用專(zhuān)業(yè)和速度、嚴謹和溫度，為業(yè)主們的居家生活續上穩穩的幸福。

全面消殺！第一則防疫通告發(fā)出后，鄭州市各建業(yè)物業(yè)小區便迅速反應，率先開(kāi)展一輪高強度、無(wú)死角、全覆蓋的“硬核”消殺，從地面到墻面、從地下室到園區樓宇、從設施設備到每一個(gè)可能被觸碰到的小物品……全面筑業(yè)主牢安全防線(xiàn)，讓病毒無(wú)處可逃。

全程守護！建業(yè)物業(yè)第一時(shí)間聯(lián)系社區，為接下來(lái)的防疫工作提前“排兵布陣”，連夜趕制出入證，并挨家挨戶(hù)發(fā)放到業(yè)主手中，幫助業(yè)主代購代送物資，全程守護業(yè)主居家生活。

全員核酸！為保證核酸檢測工作高效有序，建業(yè)物業(yè)主動(dòng)將工作前置，在社區發(fā)布相關(guān)通知前便已布置好現場(chǎng)?？紤]到此次病毒易傳播的特性，各小區采取多種預防工作，通過(guò)分樓層檢測、開(kāi)辟綠色通道、增加秩序維護人員等方式，最大限度避免核酸檢測現場(chǎng)產(chǎn)生交叉感染。

全力供應！面對全城搶菜潮、囤糧熱的焦慮情緒，和建業(yè)物業(yè)一起行動(dòng)起來(lái)的，還有“建業(yè)+”商城。線(xiàn)防疫專(zhuān)區，協(xié)調一切物資供應渠道，聯(lián)動(dòng)建業(yè)物業(yè)打通服務(wù)鏈條，保障全城業(yè)主物資需求的同時(shí)，也為防疫安全再添一份安心。防疫用品持續供應，無(wú)接觸送貨到家，讓業(yè)主居家生活無(wú)憂(yōu)！

2022年3月16日上午，中原建業(yè)有限公司（9982.HK）召開(kāi)2021年全年業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )。年度業(yè)績(jì)公告信息顯示，2021年，中原建業(yè)在管項目261個(gè)，同比增長(cháng)26.7%；在管面積3097萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)21.3%。其中，集團在管項目的合約銷(xiāo)售額403億元（人民幣），同比增長(cháng)約17.4%；營(yíng)業(yè)收入達13.0億元，同比增長(cháng)約13.0%；凈利潤7.7億元，同比增長(cháng)13.0%，凈利潤率59.2%，達全行業(yè)第一，公司盈利能力強勁。

3月17日，建業(yè)新生活（9983.HK）召開(kāi)2021年度業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )。建業(yè)新生活全年實(shí)現收入35.99億元，同比增長(cháng)35.6%；毛利潤11.83億元，同比增長(cháng)37.5%；凈利潤6.53億元，同比增長(cháng)48.2%。截至2021年12月31日年度的股東應占年內利潤總額人民幣6.20億元，較2020年12月31日止年度錄得45.2%的大幅增加。2021年累計每股派息0.482港元，派息額約5.0億元。

3月29日，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（股票代碼：00832.HK）召開(kāi)2021年全年業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )，年報數據顯示，2021年，建業(yè)地產(chǎn)實(shí)現合同銷(xiāo)售金額為人民幣601.05億元，合同銷(xiāo)售面積約816.6萬(wàn)平方米，繼續保持河南區域房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售金額與銷(xiāo)售面積“雙料冠軍”。

4月1日，筑友智造科技集團有限公司（股票代碼：00726.HK）召開(kāi)2021年度業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )，2021年度，實(shí)現合同額46.69億元，同比大增119%；實(shí)現營(yíng)業(yè)收入20.85億港元，同比增長(cháng)91.4%，收入規模穩步擴大；毛利潤5.24億港元，同比增長(cháng)51.8%，盈利能力進(jìn)一步提升。

胡葆森：只能穩健發(fā)展，必須穩健發(fā)展！

2月14日，建業(yè)集團舉行媒體懇談會(huì )，建業(yè)集團董事長(cháng)胡葆森攜建業(yè)旗下4家上市公司CEO等一眾高管亮相。

面對現如今的行業(yè)形勢，“做少、做小、做好，才能做精、做新、做快?！崩虾f(shuō)，做少，是指盡量不開(kāi)辟新賽道，合并或關(guān)閉以往開(kāi)辟的賽道；做小，是指不再追求規模過(guò)快的增長(cháng)；只有做少、做小了，才能有可能做好。在這個(gè)前提下，還要做精、做新、做快。減少層級就是要快。老胡表示，建業(yè)將來(lái)更應該在創(chuàng )新效率上下功夫，找到建業(yè)新的發(fā)展機遇。

牽手中海！

建業(yè)“朋友圈”再添新伙伴！

2月18日，建業(yè)集團與中海企業(yè)集團戰略合作簽約儀式在鄭州舉行。雙方將在房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、城市基礎設施建設、裝配式建筑設計、建筑工程總承包和物業(yè)管理供應鏈及其他發(fā)展前景良好的領(lǐng)域開(kāi)展深度合作。

此次戰略合作的成功簽約，是雙方積極探索央企民企合作共贏(yíng)之路的又一次有力實(shí)踐，再為市場(chǎng)注入一劑強心針。未來(lái)，建業(yè)集團將攜旗下四家上市公司與中海積極開(kāi)展全方位對接合作，進(jìn)一步發(fā)揮戰略協(xié)同效應，攜手開(kāi)辟新市場(chǎng)，合作迸發(fā)新力量，共同助力城市繁榮、中原出彩！

“2021河南非遺年度人物頒獎典禮”

落地只有河南·戲劇幻城

2月22日晚，由河南省文化和旅游廳指導、河南日報主辦的“2021河南非遺年度人物頒獎典禮”在只有河南·戲劇幻城舉行。

這是河南省首次舉辦“河南非遺年度人物頒獎典禮”，既是河南非遺傳承振興的創(chuàng )新之舉，又是貫徹落實(shí)文旅文創(chuàng )融合戰略的具體舉措。此次活動(dòng)在只有河南·戲劇幻城舉辦，再次彰顯了其作為河南文旅標桿影響力。

建業(yè)新生活與嵩縣黃莊鄉簽訂三合手繪小鎮鄉村運營(yíng)戰略協(xié)議

3月2日，建業(yè)新生活與嵩縣黃莊鄉簽訂關(guān)于黃莊鄉三合手繪小鎮的鄉村運營(yíng)戰略協(xié)議。在“鄉村振興”“共同富?！钡谋尘爸?，雙方將就嵩縣黃莊鄉的手繪文化、招商運營(yíng)、生態(tài)發(fā)展等方面展開(kāi)深度合作。建業(yè)新生活將依托建業(yè)大服務(wù)體系優(yōu)勢，汲取嵩縣本土文化精髓，盤(pán)活村莊現有資源，推動(dòng)項目的良性可持續發(fā)展，為促進(jìn)農業(yè)發(fā)展和鄉村振興做出自己的貢獻。

鄭州首批助老打車(chē)暖心車(chē)站落地建業(yè)物業(yè)小區

3月1日，鄭州首批助老打車(chē)暖心車(chē)站啟用儀式在鄭州·建業(yè)城市花園成功舉辦。

暖心車(chē)站由鄭州市各社區、建業(yè)物業(yè)與高德打車(chē)合作建設，首批共20座，覆蓋在建業(yè)物業(yè)的15個(gè)小區，包括建業(yè)城市花園、金水花園、聯(lián)盟新城、建業(yè)花園里等。未來(lái)兩年內，將在全省建業(yè)小區鋪設500個(gè)助老打車(chē)站點(diǎn)，助力解決社區老年居民打車(chē)出行不便問(wèn)題。

建業(yè)集團與河南省機場(chǎng)集團簽署戰略合作協(xié)議

4月8日，建業(yè)集團與河南省機場(chǎng)集團戰略合作簽約儀式在只有河南·戲劇幻城舉行。雙方將在物業(yè)管理、酒店管理、園林景觀(guān)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目等方面展開(kāi)全方位、多層次合作。

河南省機場(chǎng)集團是河南省國資委直屬的國有大型航空運輸服務(wù)企業(yè)，于2013年2月在新鄭國際機場(chǎng)管理公司基礎上組建成立，是河南省唯一的省屬公益類(lèi)國有重點(diǎn)骨干企業(yè)。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括航空運輸及相關(guān)業(yè)務(wù)投資與管理、與航空運輸有關(guān)的地面服務(wù)、地面代理服務(wù)及地面延伸服務(wù)等。

別離江城意氣盛，

攜劍南下佛山城。

撫卷干戈奔東西，

常望故土念親情。

思慮良久定下計，

負笈還鄉伴雙親。

幸得上天多眷顧，

建業(yè)傳文終來(lái)鄭。

重開(kāi)云九謀立足，

意氣風(fēng)發(fā)啟新程。

孤守陣地鹿呦呦，

嘉士來(lái)歸慰平生。

三尺講臺滔滔水，

春風(fēng)化雨潤無(wú)聲。

拾撿寒枝疏疏影，

懲惡堅守君子風(fēng)。

雖說(shuō)職場(chǎng)多磨礪，

無(wú)非耕讀如老農。

英雄常懷千年志，

何須蹙眉長(cháng)短情。

仰天長(cháng)嘯龍鳳舞，

紫電青霜十年功。

清風(fēng)明月天朗朗，

劍驚琴鳴伴書(shū)聲。