當你老了，頭白了，睡意昏沉，
爐火旁打盹，請取下這部詩(shī)歌，
慢慢讀，回想你過(guò)去眼神的柔和，
回想它們昔日濃重的陰影；

多少人愛(ài)你青春歡暢的時(shí)辰，
愛(ài)慕你的美麗，假意或真心，
只有一個(gè)人愛(ài)你那朝圣者的靈魂，
愛(ài)你衰老了的臉上痛苦的皺紋；

垂下頭來(lái)，在紅光閃耀的爐子旁，
凄然地輕輕訴說(shuō)那愛(ài)情的消逝，
在頭頂的山上它緩緩踱著(zhù)步子，
在一群星星中間隱藏著(zhù)臉龐。

袁可嘉 譯

中國將走以?xún)刃铻橹鞯慕Y構調整道路，我覺(jué)得這是“十二五”規劃的主題。
    ——中共十七屆五中全會(huì )10月18日閉幕。按照慣例，會(huì )后就《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展第十二個(gè)五年規劃的建議》向有關(guān)部門(mén)征求意見(jiàn)。國家發(fā)改委中國宏觀(guān)經(jīng)濟學(xué)會(huì )秘書(shū)長(cháng)王建表示，全球經(jīng)濟在兩三年內都不可能走出衰退，在這個(gè)過(guò)程中，如果中國不能轉向開(kāi)發(fā)內需的話(huà)，將喪失經(jīng)濟增長(cháng)動(dòng)力。

“限購令”猶如糧票。
    ——隨著(zhù)廣州宣布限制每戶(hù)家庭購買(mǎi)一套房后，已有北京、上海、廈門(mén)等13大城市出臺住宅限購令。限購令如同計劃經(jīng)濟年代的票證。當年，國內各式物資十分緊缺，為公平分配各種短缺物資，政府推出了各種票證，諸如糧票、糖票等。同樣，住房限購令也是一種配額管制，由于信息與激勵方面的原因，政府往往無(wú)法準確預測人們的住房需求。計劃經(jīng)濟時(shí)代物品票證經(jīng)驗與邏輯告訴我們，票證作用于供求雙方的同時(shí)，會(huì )導致物品奇缺，質(zhì)量低下，同樣，限購令作用于住房供求雙方的結局，也將很可能導致住房緊缺、質(zhì)量下降、價(jià)格高昂的不良結局。

如果只“破”不“立”，只“堵”不“疏”，那么，中國經(jīng)濟的市場(chǎng)活力就會(huì )在盲目的“結構調整”中逐漸消失。
    ——復旦大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長(cháng)孫立堅認為，中國當下的結構調整要兼顧經(jīng)濟活力，不能忽視自由貿易和節能減排的理念“共同并舉”的重要性，以及結構調整和“新的增長(cháng)點(diǎn)”相輔相成的關(guān)系建立。

須忍受更高物價(jià)是站著(zhù)說(shuō)話(huà)不腰疼。
    ——10月13日，發(fā)改委專(zhuān)家稱(chēng)，中國須忍受更高的物價(jià)上漲率，現在加息難以控制通脹，且會(huì )對經(jīng)濟產(chǎn)生負面影響。該不該加息，何時(shí)加息，如何加息，這是決策者考慮的問(wèn)題。但是物價(jià)不同，物價(jià)與老百姓的生活密切相關(guān)，物價(jià)的任何變化，都會(huì )對老百姓的生活產(chǎn)生影響。一個(gè)值得注意的現象是，在居民收入占國民收入的比重逐年下降的情況下，生活必需品價(jià)格、教育和看病成本等卻在不斷上升，在這樣的情況下，讓百姓提高對物價(jià)上漲的忍受度，即使經(jīng)濟增長(cháng)保住了，百姓也不會(huì )對政府產(chǎn)生信任感。

我們如把錢(qián)拿出來(lái)捐給一個(gè)并不透明、非常弱小、效率很低，甚至還有可能出現腐敗的機構的話(huà)，那么社會(huì )效益還可能還不如做企業(yè)給社會(huì )的貢獻大。
    ——中國陽(yáng)光文化基金會(huì )主席、“巴比”慈善晚宴主持人楊瀾認為，中國民間資本的積累僅有改革開(kāi)放這30年的時(shí)間，目前很多企業(yè)處于高速發(fā)展期，它們如果在高效運作，能夠提供好的產(chǎn)品和服務(wù)，其實(shí)應該讓一部分資本留在這樣的企業(yè)當中，使它能夠發(fā)揮更大的社會(huì )效益。

我想，起碼有100萬(wàn)人夢(mèng)想擁有我這樣的生活。我只需要保持平靜就好，用一顆平靜的心去對待。
    ——無(wú)論是身在中國，還是遠赴美國，姚明都是人們關(guān)注的焦點(diǎn)，不過(guò)姚明表示，他正在學(xué)習如何掌控他身上所背負的壓力。

歷經(jīng)三十年，中國企業(yè)仍然處于野蠻生長(cháng)年代，蒙伊之戰就是野蠻生長(cháng)時(shí)代的標志事件。
    ——在“蒙伊之戰”中，我們看到乳業(yè)巨頭們一次次自毀信用長(cháng)城的行為，三聚氰胺事件使中國食品行業(yè)在國際上遭受整體質(zhì)疑，而此次網(wǎng)絡(luò )攻擊戰則向公眾亮出了某些從業(yè)者黑漆漆的道德底色?？膳碌牟粌H是中國食品、中國產(chǎn)品、中國企業(yè)信譽(yù)受損，甚至政府與法律的公信力也被拉下泥潭。權貴、暴富、權力等的結合，釀造了中國市場(chǎng)極限戰的苦酒，一再讓扎根于傳統商道文化中的信義與公序良俗受到刻骨侵害。

強制的背后是懦弱。
    ——鄭淵潔在他的博客中表示地球上最差的理念是“你必須聽(tīng)我的”。我們的學(xué)?；ㄊ畮啄陼r(shí)間將“你必須聽(tīng)我的”灌輸給學(xué)生。這般長(cháng)大的孩子，再這般影響后代。有本事的，讓很多人必須聽(tīng)他的。沒(méi)本事的，讓孩子必須聽(tīng)他的。再沒(méi)本事的，就讓寵物必須聽(tīng)他的。真正有本事的人不會(huì )強制別人必須聽(tīng)他的。因為最強的是民主。

（欄目主持：何佳穎）

    中國自1999年以來(lái)就已進(jìn)入了老年型國家。目前我國60歲以上老年人口已達1.6億，據統計，到21世紀中葉老年人口將超過(guò)4億，占全國總人口的28％，即每4個(gè)人中就有一位老年人。借鑒西方社會(huì )的房地產(chǎn)發(fā)展軌跡，諸多中國開(kāi)發(fā)商開(kāi)始關(guān)注這個(gè)無(wú)限廣闊的未來(lái)市場(chǎng)。誰(shuí)也不會(huì )否認，中國的人口紅利正在向老齡市場(chǎng)轉移。但是，養老地產(chǎn)作為地產(chǎn)發(fā)展的高端、精細化產(chǎn)品，絕不像中國商品房市場(chǎng)剛起步時(shí)搞“歐陸風(fēng)情”抑或“地中海風(fēng)格”那般可以快速上馬、即刻得道。中國養老地產(chǎn)正如革命時(shí)代前程遠大、天賦異稟的年輕人，雖每個(gè)人都看好他的未來(lái)，但他仍需發(fā)奮努力才能撇去籠罩在前途上的陰霾和束縛。
    如同社會(huì )革命一樣，養老地產(chǎn)首先要破局的是傳統文化和消費觀(guān)。有著(zhù)“孝義”思想積淀的中國傳統文化背景下，天倫之樂(lè )的重要標準就是三代同堂的生活方式。況且，中國人尤重家庭觀(guān)念，絕大多數老人仍首選居家養老，同家人分離并且具有集體生活意味的養老院往往只是退而求其次的選擇。
    從純商業(yè)操作層面看，養老地產(chǎn)亟待求解的還有“最適宜養老地產(chǎn)發(fā)展的商業(yè)模式以及產(chǎn)業(yè)鏈”這一問(wèn)題。事實(shí)上，也正是困惑于此，才致使早就動(dòng)心的萬(wàn)科等大型地產(chǎn)商遲遲未能“入市”。
    目前，養老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險資金推出的升級版的養老機構，如養老院，把養老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項目長(cháng)期經(jīng)營(yíng)；開(kāi)發(fā)商推出的養老地產(chǎn)項目，以頤和地產(chǎn)為例，其采取在項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中配建針對老人的住宅，并計劃未來(lái)在全國20多個(gè)項目中，都設置針對老人群體的產(chǎn)品；而北京太陽(yáng)城公司則打出了全項目的養老地產(chǎn)牌。
    當然，不管哪一種產(chǎn)品形態(tài)，可持續發(fā)展的商業(yè)模式才是作為商業(yè)機構的開(kāi)發(fā)企業(yè)所關(guān)注的。國內開(kāi)發(fā)商在養老地產(chǎn)的盈利模式方面也多種形式并存：“長(cháng)期持有”、“出售”和“出售與持有相結合”。
    相對而言，“持有+銷(xiāo)售”模式更適合實(shí)際需求，也為西方發(fā)達國家所普遍采用，而這一模式也更加考驗企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)能力。
    養老地產(chǎn)要求將地產(chǎn)產(chǎn)品與老年人所享受的社會(huì )福利相結合，這就決定了此類(lèi)項目租售方式將比普通住宅更為復雜；另一方面，一般房地產(chǎn)項目都是通過(guò)住宅產(chǎn)品銷(xiāo)售來(lái)獲取利潤，物業(yè)服務(wù)僅占利潤的很少部分，但養老地產(chǎn)的盈利模式卻需要產(chǎn)品銷(xiāo)售和物業(yè)服務(wù)兩方面并重?？梢钥闯?，養老地產(chǎn)是一項長(cháng)期而艱巨的工程，其盈利模式對投資方是很大考驗。所以，中國養老地產(chǎn)的另外一項重要“革命任務(wù)”，就是相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈的建造。如果將養老地產(chǎn)單純理解為蓋房子，其空間其實(shí)很有限；養老地產(chǎn)真正的利潤增長(cháng)點(diǎn)，恰恰潛伏在“養老”整條產(chǎn)業(yè)鏈之中。
    國內來(lái)看，在養老產(chǎn)業(yè)鏈的打造上，親和源老年公寓和杭州的金色年華老年社區屬于較成功的典型。在親和源社區內配置有專(zhuān)業(yè)的護理醫院和頤養院，功能齊全的健康會(huì )所、配餐中心、老年大學(xué)、圖書(shū)館、文體活動(dòng)室、咖啡廳，標準的門(mén)球場(chǎng)、迷你高爾夫等。也有的老年社區開(kāi)發(fā)商并不是在延伸養老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈，而是將養老跟其他產(chǎn)業(yè)結合在一起，制造一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)鏈，北京昌平的泰生祥和，就是在養老地產(chǎn)基礎上結合養生餐飲產(chǎn)業(yè)，實(shí)行互動(dòng)。
    另外，也有些開(kāi)發(fā)商加強養老方面的服務(wù)，卻并非想要經(jīng)營(yíng)純粹的養老社區，而是為項目增加附加值，制造銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)。比如綠城近兩年提出了“綠城園區服務(wù)體系”，其中很重要兩點(diǎn)就是針對老人、孩子的服務(wù)。
    由上我們基本可以斷言，“養老地產(chǎn)”是否獲得良性發(fā)展，關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)鏈的打造。所以就有專(zhuān)家認為，事實(shí)上有三類(lèi)企業(yè)最適合進(jìn)行養老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)：一類(lèi)是醫療機構；第二類(lèi)是保險公司，修訂后的保險法確認了保險資金可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但必須是持有型的商業(yè)地產(chǎn)，這就包括養老地產(chǎn)；第三類(lèi)則是具有商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗的開(kāi)發(fā)企業(yè)，養老地產(chǎn)從本質(zhì)來(lái)說(shuō)靠近商業(yè)地產(chǎn)。
    雖然中國養老地產(chǎn)面臨如此之多的開(kāi)創(chuàng )性的艱巨命題，但我們都清楚，這場(chǎng)革命似乎是遲早要來(lái)的。設想下本世紀中葉年輕人的負擔就會(huì )明白，唯有適合中國國情的養老地產(chǎn)才能真正稱(chēng)得上“居住改變中國”，它不僅改變部分人的居住形態(tài)，甚至可能改變許多國人的生活方式、家庭觀(guān)、倫理觀(guān)。所以，在這種開(kāi)創(chuàng )性的工作緩步啟動(dòng)之前，看清它身上的枷鎖也是非常必要的，這就是我們要說(shuō)的“三座大山”。
    可能不意外，養老地產(chǎn)的第一個(gè)難題就是政策空窗。所謂養老地產(chǎn)，是依據老年人的特點(diǎn)和需求設計，建造的專(zhuān)供老年人居住的住宅。而要達到這一需求，就必須考慮到很多細節問(wèn)題，比如項目中有慢速醫用擔架梯、無(wú)障礙環(huán)回通道、風(fēng)雨連廊、緊急報警按鈕、扶手等設施。工程量比普通公寓要大得多，而且老年住宅還需要設置老年大學(xué)、護理中心、休閑商業(yè)中心等配套，前期的投入至少要比普通住宅高50%以上。而在項目建成后，還有各種設施的運行與社區服務(wù)的展開(kāi)，其運行成本也遠遠高于一般住宅。
    它巨大的投入和緩慢的收益，使得其發(fā)展需要依靠國家配套政策的大力支持。因此有不少專(zhuān)家稱(chēng)，養老地產(chǎn)本質(zhì)上類(lèi)似于保障性住房。而目前，國家對于建設養老機構確有一些優(yōu)惠政策，前提是必須將養老作為一項非盈利事業(yè)來(lái)操作，而房子只要拿來(lái)賣(mài)，政府就會(huì )認為屬于房地產(chǎn)“暴利”領(lǐng)域，無(wú)法給予支持。
    第二個(gè)難題，養老地產(chǎn)所需要的資金也很難得到國內銀行及金融市場(chǎng)的支持。銀行對房地產(chǎn)現有的估值體系與養老地產(chǎn)還存在距離。
    最后一個(gè)大難題，也是養老住宅開(kāi)發(fā)面臨的瓶頸之一，就是土地的獲取方式。建立一個(gè)養老社區，往往需要整片的巨幅土地，這在很多城市根本毫無(wú)可能。此外，土地性質(zhì)也是一個(gè)關(guān)卡。帶有一定社會(huì )福利性的養老地產(chǎn)用地是屬于經(jīng)營(yíng)性的還是非經(jīng)營(yíng)性的，是應該通過(guò)協(xié)議轉讓還是招拍掛，這些政策在地方并沒(méi)有得到細化落實(shí)。
    面朝大海，春暖花開(kāi)，固然我們都期待自己的老年居所會(huì )是這樣一棟別墅，但實(shí)際上，我們中的大多數人最現實(shí)的歸宿卻仰仗于養老地產(chǎn)先行者們的探索和突破。養老地產(chǎn)闊步前行，不僅是地產(chǎn)商們在期待。

（陳廳，地產(chǎn)從業(yè)人士，地產(chǎn)評論家）

    衰老，是我們每個(gè)人在人生階段中都必然面對的。小時(shí)候，我們眼里爺爺奶奶是老人；待長(cháng)大，不知不覺(jué)中父母也變成了老人；而當年華逝去，我們自己也終會(huì )成為老人。人生在世，生老病死，老年只是生命的一個(gè)必經(jīng)階段，而對待衰老的態(tài)度背后，卻體現的是一種生活的價(jià)值觀(guān)。
    中國人講究孝道，作為子女要對父母盡孝直至養老送終，所謂養兒防老，如果有為人父母的對孩子不好，圍觀(guān)者嘴邊上的話(huà)就是：看你老了誰(shuí)養活你。如此一來(lái)，父母撫養子女，在某種程度上就成了養老的一種投資，這種說(shuō)法可能過(guò)于不近人情，但在中國的傳統文化中，孝道的確是一種近乎宗教情懷的倫理道德觀(guān)。中國素有“以孝治天下”歷史，在明朝，一個(gè)官員對父母是否盡孝直接關(guān)乎一生的仕途；孟子有言，“事孰為大，事親為大”；而在《二十四孝》中，這種極端教義式的文本，更是以不近人情的方式要求著(zhù)子女不惜一切代價(jià)滿(mǎn)足父母的要求。
    在中國的傳統家庭觀(guān)念中，子女要“事親為大”，而父母在撫養孩子的時(shí)候更要傾盡所能，來(lái)讓子女擁有物質(zhì)財富和社會(huì )地位，所以當中國的房?jì)r(jià)非年輕人所能承受時(shí)，很多家庭都在用兩代人的積蓄來(lái)買(mǎi)一套房子。當父母們感到自己能起到的作用越來(lái)越少時(shí)，他們常常感嘆“老了，不中用了”，他們還常常因為自己給子女帶來(lái)的負擔和麻煩感到愧疚，當他們的生命還在延續，僅僅因為對子女來(lái)說(shuō)沒(méi)有實(shí)際物質(zhì)上的幫助，就認為自己的生命已經(jīng)失去了意義。
    所以，且不說(shuō)養兒防老是一種投資，單就我們中國人的家庭觀(guān)念來(lái)講，處處體現的更是一種相互依附的關(guān)系。在李安的《推手》中，當郎雄飾演的父親不遠萬(wàn)里投奔在美國安家的兒子時(shí)，和美國兒媳婦之間的沖突都是東西方文化上的種種不同，而家庭觀(guān)則是文化沖突的根源——美國兒媳婦首先不習慣的，就是成家以后的兒子為什么要和父親常年住在一起。美國人眼中的家庭構成即一對夫婦和他們未成年的孩子，而中國人則把四世同堂視為家庭幸福的圖騰。李安成長(cháng)在臺灣傳統式的中國家庭，后來(lái)求學(xué)美國，經(jīng)歷了東西方文化的熏陶并能游刃自如，他的第一部電影長(cháng)片，也是他“父親三部曲”的首部，便是放在了異國文化的背景之下，這其中顯然有他自身經(jīng)歷的映射。
    小津安二郎，另一個(gè)享譽(yù)國際的東方導演，在他細膩而平靜地拍攝日本普通人的生活的時(shí)候，總是掩飾不住對老人的悲觀(guān)和憐憫，所以他的很多電影都在表達人到老年孤苦伶仃的情形。在他平行的攝影角度中，榻榻米上的老人總是對老年無(wú)所依有著(zhù)深深的恐懼和無(wú)奈，《東京物語(yǔ)》中，夫妻兩人在兒子和女兒那里總是覺(jué)得沒(méi)有歸宿，找不到他們想要的那種溫馨康樂(lè )的晚年向往；而《秋刀魚(yú)之味》，則以一種夸張的形式，表現了曾經(jīng)是二戰海軍的老父親對女兒的依賴(lài)——為了讓女兒多陪伴自己一段時(shí)間，他甚至都不想讓女兒出嫁。而小津安二郎自己則出于對家庭生活盡頭的恐懼，一生未婚。這都是典型的東方思維，在中國，解決這個(gè)問(wèn)題的方式便是局限于以“孝道”為綱的家庭教育，而單純以“孝”來(lái)培養和維系兩代人關(guān)系最悲涼的結局，便是兩代人的依附關(guān)系最終成為感情的枷鎖。
    《推手》中的老父親選擇了獨立生活，兒子一家隔一段時(shí)間會(huì )來(lái)看望他。其實(shí)，這種晚年是較為符合美國老人的生活方式的，美國文化中多追求獨立與自由的精神，在尋常百姓的平凡人生中也皆有體現。1998年6月美國亞特蘭大一位小學(xué)退休老師的去世使得當地媒體爭相報道，其因不是老人家為教育做出了多大貢獻，而是因為她對逝去生命的坦然和從容。這位住在亞特蘭大郊區考伯縣的派思女士活到90多歲，她一生默默無(wú)聞省吃?xún)€用，卻在近40年的時(shí)間里，從自己的工資和退休金中拿出50多萬(wàn)美元捐助給教堂和教會(huì )學(xué)生。從1997年冬天起，她的身體狀況開(kāi)始走下坡路，那時(shí)她便著(zhù)手籌劃起自己的葬禮，以至于當日自己的穿戴用度她都一一交代，對各項費用安排事無(wú)巨細。她一生沒(méi)有結婚，出葬時(shí)她的學(xué)生為她送行，葬禮結束后每個(gè)學(xué)生拿到75美元，這是派思女士生前安排好的，作為他們誤工一天的補償費。這就是美國人追求獨立的一種強烈體現，美國人老了不會(huì )跟子女生活，不是因為代溝，而是因為父母和子女之間是雖有血緣關(guān)系但彼此獨立的個(gè)體，他們要求經(jīng)濟獨立，精神上也是獨立的，老人應該有屬于自己的生活，就像是自己年輕生活的延續。他們保持著(zhù)自己的各種興趣和愛(ài)好，駕車(chē)出游、做義工、攝影、打高爾夫球，等等。
    在中國，很多老人下象棋、打麻將、練太極、唱京劇，所謂安享晚年，一定要以一種消遣的方式來(lái)享受生活，并且最好是建立在子孫滿(mǎn)堂、兒女富足等基礎之上，中國的老人是很少經(jīng)濟獨立的。
    東方人好像一直在尋求一種生活的寄托和保障，步入晚年生命也幾乎到了一種靜止的狀態(tài)，個(gè)體逐漸喪失了自身的意義。中國人也有“老驥伏櫪，志在千里”的佳話(huà)，但這看上去更像非凡卓越之人才能有的雄心和抱負，尋常人所謂的尊老敬老，無(wú)非是讓老去的長(cháng)輩們安靜地度過(guò)殘生而已，更多生命的意義被忽略了。
    擅長(cháng)在極端黑暗和暴力中表達人性困惑的導演大衛·林奇曾有一部樸實(shí)無(wú)華的電影，名叫《史崔特先生的故事》。片中年邁體衰的史崔特老人開(kāi)著(zhù)割草機在如畫(huà)的田間行駛的畫(huà)面讓人難以忘懷，這個(gè)老人驅車(chē)數百里，就是為了去找自己的哥哥去化解十年前的芥蒂，而在一路上的見(jiàn)聞則讓他的晚年之旅充滿(mǎn)了樂(lè )趣，故事的最后，老兄弟倆在星空下和好如初，更是讓人感嘆晚年生活的意義。
    生命本就是一段經(jīng)歷，不管是童年、壯年抑或是晚年，每一個(gè)階段它都只能屬于自己，所以史崔特老人在他最后的一段長(cháng)途旅程中，體會(huì )到了來(lái)自?xún)刃牡目鞓?lè )，這種快樂(lè )與兒孫滿(mǎn)堂的祥和圓滿(mǎn)相比，更純粹而自我。生命是一種經(jīng)歷，而不是一種關(guān)系，那種建立在親緣或者其他關(guān)系上的依附感，會(huì )束縛自我的意義。如何對待老人，是中國社會(huì )面臨的嚴峻問(wèn)題，此時(shí)我們中國的老齡人口都能抵得上整個(gè)美國的人口。而仔細分析后你會(huì )發(fā)現，看待老人問(wèn)題的背后其實(shí)是一個(gè)社會(huì )價(jià)值觀(guān)，這種價(jià)值觀(guān)不僅與如何對待老人有關(guān)，更與如何對待生命有關(guān)。
社會(huì )福利保障制度的建設，其實(shí)也是對老人經(jīng)濟和精神上能夠獨立生活的保障。我們對制度的早日完備抱有希望，但對改變當下老年人的人生態(tài)度不做奢望，其實(shí)如果從現在開(kāi)始理解人生和生活的真諦，知道生命的最終意義所在，或許老去的那天，我們就不怕老無(wú)所依。因為，生命屬于我們自己，何必所依？

（馬大三，網(wǎng)站編輯，特約撰搞）

    這個(gè)世界就是這樣，對一些人而言，衰老的只是身體，思想依舊銳利。而更令人艷羨的是，他們中還有一些人熱愛(ài)運動(dòng)、珍愛(ài)生活，顯得意氣風(fēng)發(fā)，比年輕人更富有活力。
    或許，因為他們，我們會(huì )覺(jué)得皺紋并不是可怕的，你看曾經(jīng)初生牛犢的比爾·蓋茨，那個(gè)天才青年，如今皺紋也爬上他的眼角，可他仍在思考慈善帶給人類(lèi)幸福的可能；還有松下幸之助，他在晚年的時(shí)候依然完成了人生的轉型，從企業(yè)家到社會(huì )革命家。
    過(guò)去，月刊關(guān)注或采訪(fǎng)了一些和建業(yè)有關(guān)的重要人士，他們身上有著(zhù)上述的特征。從這個(gè)意義上，寫(xiě)寫(xiě)他們比談?wù)撃切└】涞哪贻p人更令人期待。

廖文良

    已過(guò)六旬的嘉德置地總裁廖文良，可愛(ài)的老年斑似乎也遮掩不了他的意氣風(fēng)發(fā)。他渾身上下充滿(mǎn)了進(jìn)取與斗志。
    他做事始終堅持不懈，并認為這種稟賦就是天才的化身。他堅持給員工寫(xiě)電郵，久而久之，他的商業(yè)思想和觀(guān)點(diǎn)就結集成書(shū)了。他堅持每日跑步，不僅沒(méi)有小肚腩，還有助于在這個(gè)時(shí)段思考最棘手的工作問(wèn)題。他大聲呼喚年輕人：“打起精神吧，現在就開(kāi)始運動(dòng)！”
    最可貴的是，他的觀(guān)念總能保持新鮮。
    他直言不諱告訴員工，要省卻繁文縟節，不可使嘉德置地予人一種官僚機構的形象。他總鼓勵員工擁有好點(diǎn)子和創(chuàng )意，他也經(jīng)常從凡人小事得到啟發(fā)，并以一種熱情的精神去學(xué)習。
    笑容會(huì )令人年輕。據說(shuō)廖文良先生遇到開(kāi)心的事情，笑起來(lái)會(huì )特別開(kāi)心和享受。董事會(huì )辦公室行政外聯(lián)部經(jīng)理趙麗茗回憶說(shuō)，似乎不?？吹絿鴥鹊钠髽I(yè)家能夠將工作和休閑如此厘清，在非工作狀態(tài)下?lián)碛羞@樣孩子般純真、放松的笑容。
   說(shuō)話(huà)令人覺(jué)得微風(fēng)拂面亦令人感到年輕。廖文良先生在少林寺見(jiàn)到釋永信大師時(shí)，他用中文說(shuō)出了一段令人記憶猶新的話(huà)：“永信大師，見(jiàn)到您是所有新加坡男人的夢(mèng)想。能跟中國最有影響力的方丈見(jiàn)面，回到新加坡后，所有人都會(huì )嫉妒我的?！?/P>

方風(fēng)雷

   經(jīng)驗豐富、為人風(fēng)趣、渾身動(dòng)力、熱愛(ài)生命，這大概就是我們敬仰的長(cháng)者的狀態(tài)，這種狀態(tài)，被我們稱(chēng)為另一種意義上的年輕。
    被譽(yù)為“中國投資之父”的方風(fēng)雷，見(jiàn)過(guò)的人都認為其“智商過(guò)人，情商過(guò)人，精力旺盛”，連老胡在接受《中國企業(yè)家》采訪(fǎng)時(shí)，都禁不住感嘆：“方總這種狀態(tài)還會(huì )持續很長(cháng)時(shí)間。他的這種創(chuàng )造力、創(chuàng )造能量、影響力，至少十幾年沒(méi)有什么問(wèn)題，我看可以到70歲。他做的這些事，越老積攢的勁越大，他在資本圈里的影響越老越值錢(qián)?！?BR>    葉檀在《金融市場(chǎng)中的現代胡雪巖》中，對他并非一介布衣的背景隱諱猜疑中，仍然流露出她的敬佩之意：方風(fēng)雷具有極敏銳的嗅覺(jué)，總能早于市場(chǎng)數年準確判斷市場(chǎng)下一步的熱點(diǎn)，幸運的是，他的準確判斷由于與改革呼吸相通，總能找到用武之地，并能迅速成為現實(shí)投資案例。
  “敏銳”這個(gè)詞，簡(jiǎn)直就是年輕狀態(tài)的專(zhuān)利！
    方風(fēng)雷最熱愛(ài)的運動(dòng)，一是網(wǎng)球，另外是高爾夫，同時(shí)他也喜歡游泳?！凹葻釔?ài)工作又熱愛(ài)生活”，在工作之余，方風(fēng)雷的周末幾乎都在運動(dòng)中度過(guò)。這些運動(dòng)讓他保持了充沛的精力，以應付工作中更大的挑戰，同時(shí)也通過(guò)此結交了很多同道的朋友。
    在做項目的時(shí)候，他能夠和年輕人一同通宵達旦地熬夜。在車(chē)上、飛機上，他總能抓緊時(shí)間休息，隨時(shí)投入工作，進(jìn)入到忘我的工作狀態(tài)。對他而言，工作即享受，他從不認為自己老，反而時(shí)刻保持敏銳和向上的狀態(tài)。

馮侖

    他本來(lái)就年輕?！讹L(fēng)馬?！沸聲?shū)中，編輯將少年馮侖的日記也摘編在書(shū)中。轉眼間，風(fēng)華正茂、懷抱天下的青年才子，已折騰半生。
    在《野蠻生長(cháng)》中，我們感受到的是一個(gè)壯年企業(yè)家的思考，思考格局既宏大亦微觀(guān)，思維超級流暢。思如泉涌，滔滔不絕，令人贊嘆。
再看他的企業(yè)，在遍地金錢(qián)的京城，他卻將一部分業(yè)務(wù)放在了美國，還選擇了一個(gè)在我們看來(lái)有意思的行當；他還在北京住宅開(kāi)發(fā)之外，選擇了一個(gè)定制住宅這樣的非主流的商業(yè)模式。
    “十年一覺(jué)北京夢(mèng)”，回頭十年間，很多人發(fā)現，市場(chǎng)好得幾乎不給人創(chuàng )新的機會(huì )。
    但是思考使人年輕，也是我們欽佩馮侖的原因所在。
    他的年輕還表現在他的語(yǔ)言體系中，他喜歡用兩性關(guān)系來(lái)做比喻，當然這樣的確很貼切，也令人記憶更加長(cháng)久。

    對于升職無(wú)望年歲虛長(cháng)的我來(lái)說(shuō)，退休的想象如同年少時(shí)想象的四個(gè)現代化，既真切又夢(mèng)幻，既振奮又溫和——仿佛只待時(shí)間一到，我就可以周游列國，可以采菊東籬下，可以晨起太極午后潑墨夜間品茗讀書(shū)……我等患有“退休妄想癥”的人不在少數，常聽(tīng)有人說(shuō)，“退休后，我要搬到農家小院，租畝地，種菜養雞”；“退休后，我要種花釣魚(yú)優(yōu)哉度日”；“退休后我要讀老年大學(xué)，學(xué)畫(huà)畫(huà)彈鋼琴”；“退休后我要去旅游，學(xué)攝影寫(xiě)回憶錄”……
    大前研一勸誡我等停止烏托邦式退休意淫，他說(shuō)：“如果有以后想做的事，就請現在去做！”“現在覺(jué)得快樂(lè )的事，上了年紀以后，不一定覺(jué)得快樂(lè )?！薄艾F在就做覺(jué)得快樂(lè )的事，才能學(xué)會(huì )年老也覺(jué)得快樂(lè )的方法，退休后就能成為真正的玩家，快樂(lè )地生活?！贝笄把幸徽f(shuō)得很在理，可是，我不喜歡，生活中缺了望梅止渴、畫(huà)餅充饑式生理致幻，在工作中受氣受挫就沒(méi)了盼頭——巴爾扎克只吃得起干面包，他在閣樓的桌子上用粉筆畫(huà)了很多的盤(pán)子，然后在盤(pán)子里寫(xiě)上最?lèi)?ài)吃的菜品，仿佛在干面包里能?chē)L出最奢侈的美味。我沒(méi)有大前研一的能力，喜歡就去做辦不到，我的退休與當下的關(guān)系，像歌里唱的：“我想去桂林呀我想去桂林，可是有時(shí)間的時(shí)候我卻沒(méi)有錢(qián)；我想去桂林呀我想去桂林，可是有了錢(qián)的時(shí)候我卻沒(méi)時(shí)間?！?BR>    若錢(qián)不成問(wèn)題，美好退休計劃實(shí)施的最大障礙就是健康。以色列前總理沙龍的退休計劃是：“回農場(chǎng)打理牛群，騎馬，擠羊奶，開(kāi)拖拉機在田里干活?！比绱送昝赖耐诵萦媱澤除埧偫硎菬o(wú)法兌現了，2006年中風(fēng)后他就不曾醒過(guò)來(lái)。陳丹青描述老的過(guò)程：“就是這是你的眼睛，明明看著(zhù)挺好，忽然就不行了，而且你知道再也回不去了?！薄袄夏瓴豢膳?，可怕的是它不斷剝奪的一個(gè)過(guò)程?！?BR>    被剝奪是不可逆的，用什么來(lái)平衡哩？找了好久，終于在彼得·梅爾的書(shū)里找到了“法國方式”以房養老。彼得·梅爾解釋這種操作方式是：“用遠遠低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)錢(qián)賣(mài)掉房子，但是你自身也成了其中的一個(gè)部分，有權將你的余生隨心所欲地安置在這里?！痹谄樟_旺斯有個(gè)生于1875年的老太太，90歲時(shí)她決定將自己的房子以養老金的方式賣(mài)給當地的一個(gè)律師，當時(shí)這律師四十出頭，興高采烈以為天上掉餡餅了。老太太一直活得很好：“她用橄欖油護理肌膚，每周吃一公斤巧克力，100歲時(shí)還騎自行車(chē)，117歲戒了煙?；畹搅?22歲?！笨蓱z的律師，在她去世的前一年就死掉了。
    假使我能提前將房子套現，并被允許無(wú)償地住到死后才交付買(mǎi)家，我堅信我也能活潑健康活過(guò)保險精算師的預估，這就是人們常說(shuō)的“人活一口氣”，“老有所依”！想到這個(gè)，我忍不住要唱，“最美不過(guò)夕陽(yáng)紅，溫馨又從容”。

（凌曉棠，特約撰稿人）

    經(jīng)常參加派對的人，可能都有這種經(jīng)驗，每個(gè)有派對的晚上，我們通常都會(huì )有兩個(gè)派對。
    第一個(gè)派對，貌似派對，對我們來(lái)說(shuō)，卻不是真正的派對，它嚴肅、拘謹，甚至麻煩、勞累，但這個(gè)派對，卻常常引發(fā)另一個(gè)派對——在人群中，我們看到了一兩張親切的面孔，微笑于是成為我們的密語(yǔ)，“完了之后去哪”是我們心照不宣的約定。某次盛大的冷餐會(huì )還沒(méi)結束，我們已經(jīng)心照不宣地在山下碰頭，迅速擁進(jìn)附近那家狹小破爛的烤肉店，在那里歡樂(lè )到凌晨；某次正襟危坐的研討會(huì )之后，我們唱著(zhù)歌去爬山，在山頂吹風(fēng)，整個(gè)銀河在頭頂。
    英文中管這叫afterparty，辭典上的釋義是“A party held after another event, esp. a concert or another party ”，有人將它譯作“余興派對”、“謝幕派對”，都有闌珊之意，似乎，它只是尾巴，是余韻，是挽留，是不忍退場(chǎng)來(lái)得太早而生發(fā)出的聚會(huì )。其實(shí)，余興派對，才是真正的派對。是我們興之所至，情念所歸。因著(zhù)它的存在，前面那過(guò)于宏大和煌然的一切，都成了引子乃至鋪墊。
    我理想中的老年生活，就應當是“余興派對”式的生活，在度過(guò)人生堅韌、煎熬的部分之后，把余生當作真正的新生活。就像電影《天衣無(wú)縫》，女主人公是20世紀50年代的職業(yè)女性，作為倫敦鉆石公司的職員，她為工作付出一切，卻在爭斗中敗下陣來(lái)，被棄如敝履，她索性精心設計，偷盜了一大批鉆石，躲過(guò)所有的盤(pán)查，開(kāi)始了新生活，并慨然宣稱(chēng)：“我的人生這才開(kāi)始?！笔堑?，屬于她的“余興節目”就此開(kāi)始，她暢游世界、男歡女愛(ài)、建立家庭、沉積記憶，為此，她開(kāi)出一張又一張支票，并將那筆“不義之財”全部花光。她的人生，在醒悟之后才開(kāi)始，“興”的部分，所以比較長(cháng)。
    這種理想的老年生活，經(jīng)常發(fā)生在電影里，電影中的老年人，多半具備現實(shí)中的老年人不具備的生活藝術(shù)，以老年人為主人公的電影，則熱衷于探討，如何把老年生活過(guò)成一場(chǎng)“余興派對”。
    去做那些沒(méi)做過(guò)、沒(méi)來(lái)及做的事。比如電影《遺愿清單》。主人公愛(ài)德華·科爾是一家健康醫療機構的CEO，但最后卻成了自己公司的病人，他的室友卡特·錢(qián)伯斯，是一個(gè)機修工，一生被勞役所困，他有一個(gè)小本子，是他的“遺愿清單”，寫(xiě)滿(mǎn)了他未曾實(shí)現的愿望，愛(ài)德華·科爾偶然間看到了這個(gè)本子，他于是決定，幫助卡特也幫助自己，去做清單上的那些事，他們旅游、狩獵、參加極限運動(dòng)、和美女徹夜狂歡。生活在他們這里重新被激活，他們發(fā)現，應當做而還沒(méi)做的事情，還有很多。這被視為余興的時(shí)光，反而無(wú)比濃縮，比以往的時(shí)光更有密度。
    去細細體味那些被忽略的或者未及品味的感情。比如電影《東京塔》。主人公雅也很小的時(shí)候，父親和母親就離婚了，他跟隨母親在一起生活，母親在小料理屋幫忙，將他拉扯大。這種環(huán)境下長(cháng)大的雅也，成長(cháng)來(lái)得很晚，在懵懵懂懂中上了大學(xué)、離開(kāi)母親在東京奮斗，生活目標并不明確，但他總算醒悟，努力找到自己的方向，最終成為插圖畫(huà)家、專(zhuān)欄作家，還做廣播節目，還清債務(wù)，把母親接到了東京一起生活。從前因為生活的艱難荒廢過(guò)的人倫之情，現在終于可以慢慢找回，慢慢體味，這簡(jiǎn)直是《油麻菜籽》那首歌中唱過(guò)的一種情形：“你從那些艱苦的日子走來(lái)，是怎樣莫可奈何的忍耐。而從前未曾給我的愛(ài)和關(guān)懷，今天在你帶淚的笑里找來(lái)。就算我的命運好像那油麻菜，但是我知道了怎樣去愛(ài)?！?BR>    再比如《金色池塘》，患上心臟病和老年癡呆癥的諾曼，和妻子重返金色池塘邊的故居，和女兒和孫子度過(guò)一個(gè)夏天，他們有了充足的時(shí)間和心情，去打量對方，去表述自己——那個(gè)在充滿(mǎn)擠壓的生活中只能以扭曲的方式表達的自己。他們于是得到人生真正的大團圓。
    去和志同道合者聚在一起，建立一個(gè)小小的桃花源，去面對真實(shí)的自我。比如日本電影《彩虹老人院》，主人公是男同志，曾經(jīng)開(kāi)過(guò)同志酒吧，后來(lái)因為種種原因關(guān)閉了酒吧，靠老主顧的捐贈，在偏僻的海邊開(kāi)辦起一家“彩虹老人院”，老人院的住客，都是老年男同志。在那里，他們不必掩飾自己，不必偽裝，穿自己愛(ài)穿的衣服，用生機勃勃的情欲游戲，給自己提氣，為日子充填內容。
    去借助別人的生命體驗，讓生命繁密，讓時(shí)光增值。比如電影《蝴蝶》。老年生活里常見(jiàn)的那些不愉快感覺(jué)：孤獨、抑郁、被忽略感，常常來(lái)自老年人社交生活的停滯。而理想的老年生活，必要條件之一，就是讓社交繼續?！逗分械闹魅斯?，喜歡搜集蝴蝶標本，8歲女孩麗莎闖入他的生活后，則讓他的生活多了色彩，他們一起爬山、遠足，一起去捕捉名叫“伊莎貝拉”的蝴蝶。而《我們倆》中的老人，則通過(guò)出租房子，給生活增添了新成員；《心的方向》中的施密特，在退休后，發(fā)現駕車(chē)周游全國也好，和女兒女婿溝通也好，都不能使他的生活更起勁些，他于是通過(guò)電視臺資助了一位坦桑尼亞的孤兒，一潭死水一樣的生活，又被攪活了。
    這種將人生當作“余興派對”來(lái)經(jīng)營(yíng)的老年人，不只是出現在電影中。我的一位女性長(cháng)輩，是這種生活的積極實(shí)踐者。她曾是財務(wù)人員，從最基層的財務(wù)做起，而當年，查一次賬，要在寒冬臘月里，乘著(zhù)毫無(wú)遮攔的卡車(chē)，在縣城和鄉村奔波上半個(gè)月，后來(lái)她成為財務(wù)科長(cháng)，又奮斗到重要的位置上，最后卻因卷入政治斗爭，不得不提前退休，旁人看她，大概都帶著(zhù)幸災樂(lè )禍的心思。但她早早趁海南地產(chǎn)低潮時(shí)期，在那里買(mǎi)了房子，從此和在那邊經(jīng)營(yíng)農莊的家人生活在了一起，每天去海邊撈蝦、撿貝殼，農莊里的楊桃收獲的時(shí)候，全家人一起勞動(dòng)，她這樣概括自己的前半生：“全都是為不重要的事情努力?！?BR>    也有負氣的成分吧，但多數時(shí)候，我們的努力，常常是為他人做嫁，努力的結果，不過(guò)是“故事這才開(kāi)始”，而不是“我的故事這才開(kāi)始”，那些事不是不重要的，只是對自己并不重要。
    從前在單位，寫(xiě)文件的時(shí)候，最常用的開(kāi)頭是“為了……”，“為了”后面，是鏗鏘的、輝煌的一切，我們已經(jīng)習慣了這種思維，習慣于為那些“為了……”發(fā)展酒量，錘煉陰謀術(shù)，培育人生的雕蟲(chóng)小技，唯獨忽略了自己。
    也許這是人生必經(jīng)之路，但我們內心深處，總要給自己留個(gè)小小的豁口，時(shí)刻準備著(zhù)在未來(lái)的某一天說(shuō)出：“我的故事這才真正開(kāi)始?！敝挥辛糁?zhù)這個(gè)可能性，人生才真正海闊天空。

（韓松落，專(zhuān)欄作家，特約撰稿人）

最近在爭論什么？

    自2003年~2004年農民工短缺現象顯現以來(lái)，圍繞中國的人口轉變及隨之而來(lái)的對勞動(dòng)力供給的影響的辯論一直處于聚光燈下。隨后的工資增長(cháng)被認為是勞動(dòng)力短缺的有力證據，引起人們擔心：中國已經(jīng)到達或越過(guò)了“劉易斯拐點(diǎn)”，由此，勞動(dòng)力無(wú)限供給的時(shí)代將要突然結束了。
    這些擔憂(yōu)似乎將變成真實(shí)的威脅——根據聯(lián)合國的預測，人口總扶養比（被扶養人口即兒童和老年人與勞動(dòng)年齡人口之比）有望在未來(lái)幾年觸底，使人們對中國保持主要生產(chǎn)基地這一地位的能力產(chǎn)生嚴重懷疑。此外，工資不斷上漲和人民幣升值預期強烈又是另外的障礙，擠壓了已經(jīng)微薄的利潤，傷害了中國出口商的國際競爭力。
    事實(shí)上，勞動(dòng)年齡人口增長(cháng)率急劇下降的預期似乎已經(jīng)成為未來(lái)十年中國經(jīng)濟增長(cháng)急劇放緩的最有力的論據之一。
    悲觀(guān)情緒是如此廣泛并深植于一些中國觀(guān)察者的心中。2010年3月，商務(wù)部部長(cháng)陳德銘樂(lè )觀(guān)地表示，根據商務(wù)部針對勞動(dòng)力短缺問(wèn)題的分析，中國仍然可以享受另一個(gè)十年的“人口紅利”。相當多的觀(guān)察者對此表示懷疑。
    我們的理解是，在中國政府為第十二個(gè)五年規劃（2011年~2015年）做準備的過(guò)程中，一個(gè)關(guān)鍵并且有效的設想是，在未來(lái)十年，人口因素將繼續對中國有利。

擔憂(yōu)：逐漸消失的“人口紅利”

    “人口紅利”指的是有生產(chǎn)能力的人口占總人口的比例高，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展。當一個(gè)國家從最初的農業(yè)社會(huì )（高生育率和死亡率），發(fā)展到較發(fā)達的城市社會(huì )（低生育率和死亡率），人口紅利就會(huì )出現。然而這最終將不可避免地導致人口老齡化，在這期間，由于生育率下降，被撫養的兒童數量下降。
    在人口開(kāi)始老化之前，少子、多勞動(dòng)年齡人口和老年人口相對較少的結合，將創(chuàng )造一個(gè)人口上“黃金（1328.20,2.60,0.20%）時(shí)代”，表現為勞動(dòng)力供給充足，扶養比低，有利于經(jīng)濟和人均收入快速增長(cháng)。
    最后，生育率的不斷下降使勞動(dòng)力供給增長(cháng)放緩，而死亡率的下降將導致預期壽命更長(cháng)和老年人口占總人口比例增長(cháng)加速。老年人口的增長(cháng)和勞動(dòng)力供給的萎縮將拖累人均收入的進(jìn)一步增長(cháng)。
   這種暫時(shí)的“紅利”與人口轉變共存，并通過(guò)豐富的勞動(dòng)力供應以及生產(chǎn)人口和消費人口之間的有利配比，推動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展。但是，從定義上來(lái)說(shuō)，它在本質(zhì)上是過(guò)渡性質(zhì)的，由于總人口的增長(cháng)快于勞動(dòng)年齡人口的增長(cháng)，“紅利”將會(huì )被耗盡。
    據官方對人口的預測，這正是未來(lái)十年將要在中國發(fā)生的事情，勞動(dòng)年齡人口增速將落后于總人口增長(cháng)的步伐。

現實(shí)

    雖然勞動(dòng)年齡人口的強勁增長(cháng)通過(guò)直接增加勞動(dòng)力供給有利于經(jīng)濟增長(cháng)，但這只是故事的一部分?！皵盗俊睂π纬升嫶蟮膭趧?dòng)年齡人口和大量的從業(yè)人口確實(shí)是重要的，但“質(zhì)量”因素更重要。通過(guò)培養，有“質(zhì)量”的勞動(dòng)力有利于提高勞動(dòng)生產(chǎn)率并對經(jīng)濟增長(cháng)產(chǎn)生最大影響。
   過(guò)去二十年中國的發(fā)展可以說(shuō)明一點(diǎn)：GDP增長(cháng)率與勞動(dòng)年齡人口和就業(yè)增長(cháng)率之間存在相當大的差距。特別是，雖然GDP與就業(yè)增長(cháng)有重要的相關(guān)性——把范圍縮小——即指上世紀70年代和80年代中國勞動(dòng)年齡人口的增長(cháng)，但這種關(guān)系自90年代初以來(lái)已經(jīng)被完全打破了。
    從1990年到1993年，GDP增幅從5.7%驟升至14%，但就業(yè)增長(cháng)率從2.1%下降為1.0%；從2000年到2008年，GDP增幅從8.1%提升至11%，但就業(yè)增長(cháng)率從1.1%下降為0.7%。
    與別的國家進(jìn)行比較更加凸顯中國經(jīng)濟增長(cháng)與就業(yè)增長(cháng)之間的明顯脫節。過(guò)去十年，中國的強勁增長(cháng)（平均每年增長(cháng)10.3%）讓人稱(chēng)奇，但與亞洲各國相比，其得到就業(yè)增長(cháng)的支撐卻最少。
    中國過(guò)去二十年的強勁發(fā)展，無(wú)疑反映了勞動(dòng)生產(chǎn)率的快速增長(cháng)，勞動(dòng)力供給的數量扮演的是一個(gè)更無(wú)關(guān)緊要的角色。勞動(dòng)生產(chǎn)率大幅提升的催化劑是中國政府自上世紀80年代初以來(lái)進(jìn)行的深入的體制改革。
    關(guān)鍵的問(wèn)題是，下一個(gè)十年，中國有沒(méi)有進(jìn)一步切實(shí)提高勞動(dòng)生產(chǎn)率的空間，或者勞動(dòng)年齡人口增長(cháng)不可避免地下滑會(huì )否阻礙正在持續當中的強勁的經(jīng)濟增長(cháng)。
    目前在一些觀(guān)察家中流行的一個(gè)觀(guān)點(diǎn)是：在從農村地區開(kāi)始的經(jīng)濟改革三十年之后，通過(guò)將勞動(dòng)力從低生產(chǎn)力活動(dòng)轉移到高生產(chǎn)力活動(dòng)，從而獲得勞動(dòng)生產(chǎn)率的增長(cháng)，這種易得型的增長(cháng)空間將很小。我們不同意這一觀(guān)點(diǎn)。
    中國的第一產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)在勞動(dòng)生產(chǎn)率方面存在巨大差距，特別是通過(guò)勞動(dòng)力在不同產(chǎn)業(yè)之間的轉移，獲得生產(chǎn)力提高的巨大潛力。事實(shí)上，與早先的上世紀90年代相比，第一產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間勞動(dòng)生產(chǎn)率的差距在2000年至2009年這十年間越來(lái)越大。
    而且，第一產(chǎn)業(yè)仍然在中國的整個(gè)就業(yè)中占據不成比例的大份額，意味著(zhù)農村地區的第一產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)力剩余。
    展望未來(lái)，我們看到中國第一產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率增長(cháng)的巨大可能性，類(lèi)似當年的日本和韓國。如果這個(gè)增長(cháng)速度在下一個(gè)十年保持下去的話(huà)，第一產(chǎn)業(yè)的就業(yè)占比將迅速下降，并持續地將大量的勞動(dòng)力投向高生產(chǎn)率的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

農村剩余勞動(dòng)力：如果有，還有多少？

    除了中國是世界上勞動(dòng)年齡人口最多的國家之一這一事實(shí)，其他證據也顯示出另一個(gè)現狀，即中國的勞動(dòng)力市場(chǎng)開(kāi)始日益變得緊張。一些人認為這一現狀是農村勞動(dòng)力供應衰竭即將到來(lái)的證據，更不要說(shuō)當今農村人口的老齡化已遠遠快于城市人口。
    不過(guò)，一個(gè)更精確的數據調查給出了一個(gè)相對樂(lè )觀(guān)的觀(guān)點(diǎn)。官方統計數據顯示，截至2008年，農村勞動(dòng)年齡人口高達5.1億，高于城市的4.62億。農村人口老齡化的速度也只是稍稍快于全國其他地區，而勞動(dòng)年齡人口依然占農村總人口數的70%以上。
我們估計農村地區至少有8000萬(wàn)到1億的勞動(dòng)力可以向其他產(chǎn)業(yè)或城市轉移。
    中國絕對有更多的空間實(shí)現勞動(dòng)力的有效配置，盡管2008年實(shí)際只需要1.97億的人來(lái)進(jìn)行農業(yè)生產(chǎn)，但是事實(shí)上卻有2.7億人參與農業(yè)活動(dòng)。為此，確保合適的獎勵措施和必要的基礎設施是相當重要的，這些“硬件”（如交通）和“軟件”（如公共服務(wù)）被提供給農村的剩余勞動(dòng)力，允許他們走出農村，在城市中找到工作。
   危機導致改革，中國當然也不例外。中國政府已在近期開(kāi)始要求加快城市化的速度，清除農村向城市移民存在的各種障礙。特別引人注目的是，三個(gè)重要的政策措施已經(jīng)在促進(jìn)城市化這把巨大的保護傘下被提上日程：西部大開(kāi)發(fā)計劃、放松對戶(hù)籍管理制度的管制和社會(huì )保障性住房計劃。

未來(lái)十年

    我們預測，2020年前，勞動(dòng)力供應將保持充裕：
    （1）城市和農村非農就業(yè)人數將在2010年~2020年增長(cháng)8000萬(wàn)，雖然其間勞動(dòng)年齡人口預計將只增長(cháng)2000萬(wàn)；
    （2）城市和農村非農就業(yè)率之和將從2010年的67%增長(cháng)至2020年的75%；
    （3）雖然勞動(dòng)年齡人口的年平均增長(cháng)率將只有0.22%，但城市和農村非農就業(yè)率平均每年將增長(cháng)1.4%。
    我們設想，未來(lái)十年，因勞動(dòng)力重新配置帶來(lái)的城市和農村非農就業(yè)率的增長(cháng)將發(fā)生在有效的政策環(huán)境幫助下，在城市化持續快速進(jìn)行的背景之下。
    第六次全國人口普查于今年11月進(jìn)行，資料的整理和分析應該會(huì )在2011年12月之前完成。我們期待人口普查數據會(huì )證實(shí)一個(gè)猜測，那就是部分為了規避“一孩”政策，中國的人口數量被低報了，特別是在出生率和年輕人數量上。因此，我們預計該報告將描繪出一幅比現在廣泛引用的聯(lián)合國估算數據更有利的圖景。
    對我們這些中國觀(guān)察員來(lái)說(shuō)，它可能會(huì )變成一個(gè)愉快的“驚喜”，并有助于強化我們的觀(guān)點(diǎn)，即在2020年之前，中國的勞動(dòng)力供給將保持充裕，人口因素將不會(huì )成為經(jīng)濟增長(cháng)的不利因素。

（王慶，摩根士丹利大中華區首席經(jīng)濟學(xué)家）

    《華爾街》續集《金錢(qián)無(wú)眠》（Wall Street—Money Doesn’t Sleep）是金融危機的故事，但也有關(guān)于中國人的插曲。兩位中國客一男一女：男的是位像官員的商人，也可能是位像商人的官員，有一位妙齡知識美女陪同。男性中國客說(shuō)口音很重的英語(yǔ)——略帶口音是性感，有如名貴香水淡淡的幽香，口音過(guò)重就有沐猴而冠的意思。中國客被刻畫(huà)得很貪，不僅要為下一代確保能源，還要為孫子輩確保能源，要確保中國能源一百年的供應。寥寥幾筆勾勒出一個(gè)反角臉譜：傲慢、猥瑣，小人得志——基本上是20世紀80年代好萊塢丑化日本人的套路。
其實(shí)，美國官員倒是很會(huì )作威作福，到了國外也是丟人現眼。薩姆斯還是財政部副部長(cháng)的時(shí)候，訪(fǎng)華時(shí)與中國朋友舉行過(guò)一次座談會(huì )。薩姆斯神氣得不得了，專(zhuān)門(mén)有一位妙齡美女伴隨左右，負責傳遞信息和接聽(tīng)手機。女郎神氣活現，比薩姆斯本人還要神氣，就見(jiàn)她搔首弄姿，左顧右盼，感覺(jué)好得不得了。

一、畫(huà)面重疊、故事重疊、影片重疊

    《金錢(qián)無(wú)眠》主要講的還是華爾街的故事，是金融危機的全景故事，是需要一部長(cháng)篇小說(shuō)講述的故事，被壓縮到一部?jì)蓚€(gè)小時(shí)左右的故事片中過(guò)擠。影片畫(huà)面重疊，故事也重疊，有如轉動(dòng)不停的萬(wàn)花筒，涉及父子關(guān)系、母子關(guān)系，還有愛(ài)情故事，既要講大人物的故事，又要講小人物的故事?！督疱X(qián)無(wú)眠》猶如各類(lèi)影片的重疊，包括《福爾摩斯》（Holmes）的懸念、《現代啟示錄》（The Apocalypse Now）的世界末日、《基度山伯爵》（Le Comte de Monte Cristo）的恩仇記、《金色池塘》（The Golden Pond）的溫馨，又有《西雅圖之夜》（Sleepless in Seattle）的溫情浪漫。故事太多，導演講得吃力，觀(guān)眾看得也吃力。
    如果要拍愛(ài)情故事，那么愛(ài)情故事必須是主旋律，歷史故事只能是背景，兩者不能平分秋色。如果愛(ài)情與歷史故事平分秋色，愛(ài)情故事就會(huì )被邊緣化，還有喧賓奪主的感覺(jué)?！督疱X(qián)無(wú)眠》就有這個(gè)問(wèn)題，華爾街氣場(chǎng)太強，華爾街讓一切真情虛假。李安的《色·戒》就以愛(ài)情為主旋律，戰爭再殘酷，也是故事的背景，始終是虛淡的背景。
    藝術(shù)家是傷感的，而銀行家是冷血的?！督疱X(qián)無(wú)眠》是資本市場(chǎng)的叢林故事，但背景音樂(lè )卻是緩慢憂(yōu)傷的旋律，有上個(gè)世紀六七十年代老歌的意思。想來(lái)蘇格蘭作曲家格雷克·阿姆斯壯（Craig Armstrong）也是領(lǐng)會(huì )和反映了導演奧爾弗·斯通（Oliver Stone）的意圖。斯通幼年長(cháng)期由父親單獨照料，父子情深，其執導的電影作品中反復出現父子關(guān)系或是類(lèi)似父子關(guān)系的師徒關(guān)系，《金錢(qián)無(wú)眠》也不例外。斯通是想塑造人性化的金融家。扮演男主角杰克（Jake）的凱里·馬里根是喜劇出身，但在《金錢(qián)無(wú)眠》中一反常態(tài)，眼中充滿(mǎn)憂(yōu)郁，見(jiàn)不到貪婪的目光。但每到陰謀戲暫停，每到角色訴說(shuō)衷腸的時(shí)候，總是節奏上的一種干擾，而且給人很假的感覺(jué)。資本市場(chǎng)講溫情比較困難?！鞍咧褚恢ηУ螠I，遍地哀鴻遍地血?！痹谫Y本市場(chǎng)這個(gè)地方，沒(méi)有白毛女，也沒(méi)有楊白勞，只有惡霸地主黃世仁和其管家穆仁至。在金融絞殺戰中，各大銀行下面的普通工作人員也是幫兇或幫閑。
   斯通早年曾在法國的金融交易所工作過(guò)，但拍制《金錢(qián)無(wú)眠》時(shí)仍然虛心求教，遍訪(fǎng)朝野各界相關(guān)人士，而且不惜重金聘請專(zhuān)家團隊。據說(shuō)，斯通為了此片曾經(jīng)咨詢(xún)過(guò)二三十位專(zhuān)家?！督疱X(qián)無(wú)眠》原先塑造的壞人是對沖基金經(jīng)理，后來(lái)改成了投資銀行高盛。劇本的金融顧問(wèn)們說(shuō)服了斯通：這次金融危機的罪魁禍首是銀行和證券公司，而不是對沖基金的經(jīng)理們所造成的。
    顧問(wèn)們劇情把關(guān)，臺詞也把關(guān)。金融家們喜歡用臟話(huà)。片中銀行家們在紐約美聯(lián)儲開(kāi)會(huì )時(shí)對罵，原先有一句臺詞是：“你這雞巴就愛(ài)報復?！钡捌檰?wèn)們告訴斯通，在政府高官面前說(shuō)話(huà)，銀行老大們還是有所收斂的。于是這句話(huà)改成：“你這個(gè)雜種就愛(ài)報復?！?/P>

二、投資銀行坐大

    演員大段念臺詞難度很大，話(huà)劇中還有（話(huà)劇觀(guān)眾比較難心），但電影導演通常不敢安排。反過(guò)來(lái)說(shuō)，獨白也最見(jiàn)演員功夫?！栋皖D將軍》片頭巴頓將軍的大段獨白被視為經(jīng)典。道格拉斯扮演的戈登·蓋庫（Gordon Gekko）在《金錢(qián)無(wú)眠》中有大段獨白，道格拉斯指點(diǎn)江山，激揚文字，仍有其巔峰時(shí)的風(fēng)范。道格拉斯臺詞念得好，但臺詞本身也是警句迭出，像“這個(gè)政府比老婆還要可惡”；“父母的骨頭是孩子磨牙的好地方”；還有“打魚(yú)人遇到打魚(yú)人，那是未見(jiàn)其人，已聞其聲”。獨白還借用了巴菲特的一句名言，“金融衍生產(chǎn)品是大規模殺傷武器”。杠桿債務(wù)也被定性為“所有邪惡投機之母”（Leveraged debt—the mother of all evil speculations）。
    《華爾街》一片中主題是貪婪，人物動(dòng)機也是貪婪?！督疱X(qián)無(wú)眠》中再添一個(gè)動(dòng)機：嫉妒。斯通的金融顧問(wèn)們?yōu)楦呤⑼顿Y銀行家們做了心理分析，其結論是：投資銀行家亂來(lái)是出于嫉妒。投資的人自視本領(lǐng)高強，但拿的錢(qián)卻沒(méi)有對沖基金經(jīng)理多，心中很是不平，所以大賭、特賭，最后高盛也成了一只變相的對沖基金，資本市場(chǎng)也成了一個(gè)賭場(chǎng)，拿整個(gè)經(jīng)濟押寶，拿所有人的安危冷暖押寶。顧問(wèn)們給的原話(huà)是這樣的：“你是丘吉爾·施瓦茨公司[虛擬的]的首席執行官，就說(shuō)這家公司是高盛的合成吧。立于世界之巔的本來(lái)應該是你，但你有一種空虛感，因為那個(gè)叫喬的對沖基金經(jīng)理賺錢(qián)比你多，一年賺5億美元，而你只賺7000萬(wàn)美元。哪你怎么辦？你會(huì )犯下極愚蠢的錯誤?！?BR>    就其能量來(lái)說(shuō)，投資銀行遠勝于對沖基金。在資本市場(chǎng)這個(gè)叢林中，對沖基金是游擊隊，是特種部隊，神出鬼沒(méi)，機動(dòng)靈活。而高盛這樣的投資銀行是主力部隊，是羅馬軍團，排山倒海，勢不可擋，所過(guò)之處，摧枯拉朽，片甲不留。是這樣的。決定戰爭勝負的是主戰場(chǎng)，敵后根據地建立得再多，也難以扭轉乾坤，反倒會(huì )犧牲許多武工隊員，甚至還會(huì )連累鄉親們?！?/P>

三、天才還是天才

    《華爾街》一度引領(lǐng)服裝潮流。金融界從業(yè)人員爭相模仿男主角的穿著(zhù)打扮：吊帶褲、大背頭在華爾街一時(shí)走俏?！督疱X(qián)無(wú)眠》中突出的是Armani和Ralph Lauren牌西裝和Etro牌領(lǐng)帶，還有蓋庫在倫敦量身定做西裝的鏡頭。扮演銀行家比較實(shí)惠，拍完電影之后，估計西裝行頭就免費歸個(gè)人，不像武打或古裝戲，衣服歸了個(gè)人也穿不出門(mén)。
    《金錢(qián)無(wú)眠》中導演斯通很是注重細節。比如，銀行家們和政府高官們開(kāi)會(huì )時(shí)，桌上就沒(méi)有任何文件，一張紙也沒(méi)有。據說(shuō)這也是顧問(wèn)們的意見(jiàn)：金融界大頭頭們開(kāi)會(huì )，桌上是不會(huì )放任何文件的。也是，領(lǐng)導都是大處著(zhù)眼，繁文縟節自有下面的普通工作人員操辦，而且細節經(jīng)常是為了迷惑對手、迷惑大眾。別說(shuō)銀行大頭頭桌上沒(méi)有什么文件，大律師的桌上也沒(méi)有文件。美國大律師的辦公桌上沒(méi)有文件，中國的大律師的辦公桌上也沒(méi)有什么文件。
    注重細節是好萊塢的特點(diǎn)，但影片卻難免存在“內在的蒼白”。美國作家詹姆斯·法雷爾（James T. Farrell）在《好萊塢的語(yǔ)言》（The Language of Hollywood）一文中批評過(guò)好萊塢，說(shuō)是：“細節上的追求是不遺余力，場(chǎng)景、服裝等所有表面細節都很到位。細節的到位卻恰好掩飾了人物內在的蒼白。房屋看上去像房屋；街道看上去像街道；人物舉動(dòng)、說(shuō)話(huà)像人物，但缺乏人性、可信性和動(dòng)機?！焙萌R塢也有揭示人性的大片，但《金錢(qián)無(wú)眠》不是。女主角溫妮（Winnie）太假，英國演員凱利·馬利根（Carey Mulligan）幾乎無(wú)戲可演，水平發(fā)揮不出來(lái)?！?BR>   作為炒作已久的影片，《金錢(qián)無(wú)眠》有不盡如人意之處，但作為紀實(shí)性的影片，仍然是一部看得下去的作品，揭開(kāi)了華爾街的部分面紗。金融界的面紗不好揭。政界、司法界、學(xué)術(shù)界、新聞界，大多已經(jīng)屈服于華爾街。通過(guò)海量政治捐款，華爾街搞定了華盛頓的政客。招安教授就更加容易了，資助幾個(gè)項目，出點(diǎn)咨詢(xún)費，學(xué)者們就歡天喜地了。金融寡頭更直接或間接地控制了許多新聞媒體。經(jīng)過(guò)幾代人的努力，華爾街和其他領(lǐng)域中的同盟軍終于搞定了美國最高法院，至少是搞定半壁江山——大法官中半數是親近大公司的共和黨人。只有好萊塢還沒(méi)有被華爾街攻陷，盡管兩個(gè)山頭有不少相似之處——從編寫(xiě)劇本和拍攝，到發(fā)行和上演，電影很像一個(gè)小型規模的公司上市，有時(shí)趕得上中等規模的公司上市。好萊塢能夠守住自己的地盤(pán)靠的是天才。斯通是個(gè)天才。許多中國朋友眼巴巴地想得一個(gè)奧斯卡獎，可斯通得獎簡(jiǎn)直是信手拈來(lái)，好像奧斯卡獎就是他家辦的。斯通本人得過(guò)兩次最佳導演獎，其導演的影片共得過(guò)8個(gè)奧斯卡獎：《野戰排》4個(gè)、《出生在7月4日》（Born on the Fourth of July）2個(gè)、《華爾街》（Wall Street）1個(gè)、《刺殺肯尼迪》（JFK）1個(gè)。好萊塢的導演有才、有錢(qián)，自己可以籌錢(qián)、賺錢(qián)，所以可以按照自己的理解來(lái)講述資本市場(chǎng)的故事。

（朱偉一，中國社科院法學(xué)所兼職教授）

    在融資征程上，建業(yè)又邁出了關(guān)鍵一步。
    2010年10月，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（832.HK）成功發(fā)行3億美元5年期固定收益債券，票息年率12.25%，發(fā)行反應熱烈，獲6倍超額認購。
    這一結果，連創(chuàng )兩項紀錄——中國同類(lèi)評級房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債額度最大，同類(lèi)評級票息最低，再次震動(dòng)資本市場(chǎng)。這一結果，恰逢國內“限貸令”和“限購令”出臺、樓市未來(lái)預期更加撲朔迷離之際，令人意外。
    但在建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森看來(lái)，這并不意外?！斑@驗證了建業(yè)戰略的價(jià)值所在，更顯現了一個(gè)企業(yè)責任與誠信的本質(zhì)?！?0月下旬的一天，剛剛回國的胡葆森略顯疲憊，但自信異常，“兩年來(lái)，盡管地產(chǎn)形勢震蕩波動(dòng)，但我們上市時(shí)對資本市場(chǎng)的承諾全部?jì)冬F?！?BR>    從2006年引入凱德置地開(kāi)始，建業(yè)在資本市場(chǎng)上的大踏步融資，已經(jīng)走過(guò)四載。借助多元化的融資渠道，四年以來(lái)，無(wú)論從資產(chǎn)規模還是實(shí)力水平，建業(yè)均完成了飛速的跨越，更贏(yíng)得了資本市場(chǎng)的尊重和信賴(lài)。
    接連成功融資背后，“建業(yè)密碼”何在？

3億美元發(fā)債：連創(chuàng )兩項紀錄

    建業(yè)此次發(fā)債，恰逢國務(wù)院地產(chǎn)調控新國五條出臺之際，可謂意外叢生，懸念重重。
    作為一次大規模的融資，建業(yè)在今年8月前便已著(zhù)手了相應準備工作，以接受相關(guān)機構的評級調查。8月底，國際評級機構標準普爾（S&P）、穆迪（Moody）展開(kāi)了對建業(yè)的進(jìn)場(chǎng)調查。他們不僅要看建業(yè)的財務(wù)報表，更主要的是對建業(yè)的省域化戰略進(jìn)行實(shí)地調查，做出獨立客觀(guān)的評價(jià)。
    兩家評級機構分別調查了建業(yè)的幾個(gè)地市項目。在此基礎上，每個(gè)機構均用一天的時(shí)間，和高管團隊進(jìn)行了認真的面對面溝通，并就他們所感興趣的問(wèn)題發(fā)問(wèn)。
   建業(yè)的成績(jì)顯然令人十分滿(mǎn)意。在完成上述翔實(shí)的調查工作后，這兩家評級機構對建業(yè)的企業(yè)級別和發(fā)債級別進(jìn)行了認真而客觀(guān)的評級。
但是，就在所有準備工作完成，建業(yè)即將于10月8日開(kāi)始路演之時(shí)，9月底，一場(chǎng)出人意料的房地產(chǎn)強勢調控——新國五條出臺。其來(lái)勢之猛，令人始料不及?！跋拶J令”和“限購令”的出世，令國內宏觀(guān)調控形勢嚴峻，樓市未來(lái)預期更加撲朔迷離。
    這令建業(yè)人隱隱約約感到擔心，而且，馬上就是“十一”黃金周了，一旦黃金周銷(xiāo)售業(yè)績(jì)欠佳，如果在路演時(shí)投資者隨口問(wèn)起建業(yè)的黃金周銷(xiāo)售情況，情況難免尷尬。
    發(fā)債前夕的這一變局，使得建業(yè)精心籌備的發(fā)債一時(shí)充滿(mǎn)懸念。
    但是，緊接著(zhù)的消息，則完全打消了所有人的擔心。
    第一個(gè)消息來(lái)自消費者對建業(yè)的支持。在黃金周期間，建業(yè)成交套數比去年同期增加了71.8%。短短7天，簽訂購房合同者146套，正式認購123套，兩者共計269套。在地產(chǎn)新政下觀(guān)望氛圍濃厚的黃金周，消費者的表現詮釋了“物有所值”的含義。
而緊接著(zhù)的又一個(gè)消息，則使得這次發(fā)債提前畫(huà)上圓滿(mǎn)句號。
    10月8日，正式路演如期開(kāi)始。此次發(fā)債的建業(yè)全球路演團隊自我國香港開(kāi)始，擬經(jīng)新加坡、倫敦、紐約、波士頓，于10月15日完成發(fā)行定價(jià)。但是，在宏觀(guān)調控的非常形勢下，投資者對建業(yè)地產(chǎn)卻異?？春?，認購非常踴躍。
    最終，路演團隊臨時(shí)取消了波士頓的行程，于10月13日提前一天定價(jià)，原定發(fā)行規模2億至3億美元，最終以3億美元高位確定發(fā)行規模；原定定價(jià)利率區間為12.25%至12.75%，最終以12.25%低位完成定價(jià)。同時(shí)，此次發(fā)行也創(chuàng )下中國同類(lèi)評級房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行最大訂單和最低票息兩項紀錄，顯示了資本市場(chǎng)對建業(yè)的極大信任。
    公開(kāi)信息顯示，此次債券發(fā)行過(guò)程中，眾多國際知名投資基金紛紛認購，亞洲投資者占58%，歐洲投資者占29%，美國投資者占13%。其中，77%的投資人為基金投資者，保險公司占10%，銀行占7%，私人銀行和其他投資者占6%。
    對于剛剛融得的3億美元，胡葆森坦言主要將用于拿地。建業(yè)地產(chǎn)的公告，也印證了這一說(shuō)法。建業(yè)地產(chǎn)表示，票據所得款項凈額為2.905億美元，計劃將其中2.5億美元用于新物業(yè)項目，3500萬(wàn)美元則用于償還現有債務(wù)，其余用于一般企業(yè)用途。而用于新物業(yè)項目的2.5億美元將注入建業(yè)住宅集團（中國）有限公司，并成為其資本金，其中大部分將用于鄭州等重點(diǎn)市場(chǎng)的土地購置，增加土地儲備。

四載融資路：建業(yè)財技發(fā)力

    若以建業(yè)引入凱德置地作戰略投資者為起點(diǎn)，縱觀(guān)四年來(lái)建業(yè)的融資歷程，類(lèi)似的大手筆比比皆是。
    2006年10月，凱德置地宣布斥資約6.01億元，入股建業(yè)地產(chǎn)29.75％，其后的2007年8月，凱德再次動(dòng)用5.18億元增持6.39％，使自己的總持股比例升至36.14％，成為建業(yè)第二大股東，對于建業(yè)的成功上市起到了重要作用。
    2008年6月，建業(yè)在香港成功上市，開(kāi)啟了中西部地區地產(chǎn)企業(yè)香港上市的“破冰之旅”，并成功募集12.65億港元資金。
    2008年11月到2009年5月份，這個(gè)貨幣政策最寬松的時(shí)期，建業(yè)獲得了超過(guò)10個(gè)億人民幣的商業(yè)銀行貸款。
    2009年8月，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，向私募股權基金方源資本（Fountain Vest）為首的投資團隊定向發(fā)行總價(jià)7.65億港元附認股權證的可轉債。
    時(shí)隔一年之后，建業(yè)再次從資本市場(chǎng)上通過(guò)發(fā)債斬獲3億美元。
    當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀(guān)形勢：土地供應方式的市場(chǎng)化、銀行信貸政策的緊縮擠壓、外資房地產(chǎn)基金的強力進(jìn)入等，都沖擊并改變著(zhù)固有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。一些主流房地產(chǎn)商將融資環(huán)節提升到了前所未有的高度，現有的金融運作展示了一種行業(yè)趨勢：房地產(chǎn)商正面臨角色轉換，即由開(kāi)發(fā)商向投資商、運營(yíng)管理商轉變。
    而建業(yè)的這一角色易位，早已完成?！熬徒I(yè)的融資渠道而言，多元化的特征非常明顯?！苯I(yè)住宅集團副總裁、財務(wù)管理中心總經(jīng)理胡冰告訴記者，“在境外資本市場(chǎng)，我們以股權和發(fā)債融資為主，在國內，以銀行貸款為主，除此之外，信托、期權、合資開(kāi)發(fā)等多種渠道基本都用到了?！?BR>    縱觀(guān)四年融資路，胡冰認為，建業(yè)這幾年在資本市場(chǎng)上的融資可謂環(huán)環(huán)相扣，互為貫通，一次比一次輕松。
    凱德置地注資后，由于品牌效應，迅速使建業(yè)在資本市場(chǎng)上擁有了良好的形象。
    “新加坡人做事非常嚴謹，而且凱德置地又是亞太區最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不僅助力建業(yè)上市，而且幾年來(lái)從未減持套現股份，顯示了凱德置地對建業(yè)的高度認可和信賴(lài)。這無(wú)疑會(huì )引起一種效仿。甚至有投資者聽(tīng)說(shuō)有凱德置地注資，連盡職調查的程序都免了，跟風(fēng)而至?！币晃粯I(yè)內人士透露。
    而登陸資本市場(chǎng)，則是建業(yè)發(fā)行可轉換債的基礎?？赊D換債的發(fā)行經(jīng)歷，則令建業(yè)學(xué)到了很多具體操作“財技”，直接為本次發(fā)行固定收益債奠定了基礎。
    “盡管這次固定收益債數額不低，但實(shí)際上建業(yè)投入的人力精力并不太多，不足三個(gè)月時(shí)間即完成了全部發(fā)債工作?！焙f(shuō)，“從IPO初期忐忑的兩倍認購，到如今輕松的6倍認購，建業(yè)融資之路越來(lái)越暢通?！?BR>    在境外資本市場(chǎng)的融資，直接注入建業(yè)住宅集團作為資本金，則有效降低了企業(yè)負債率，大大提高了建業(yè)在國內的融資能力。
    在胡冰看來(lái)，在境外資本市場(chǎng)的一次次融資經(jīng)歷，對建業(yè)運營(yíng)管理的最大提升，在于對計劃的精準把控，而這，也直接促使了戰略的穩定和持續性?！懊看稳谫Y，都需要告訴投資者在未來(lái)幾年怎么花這筆錢(qián)，在既定的時(shí)間，要盡可能不出現偏差。這就需要精準的計劃性。之前建業(yè)在這方面有一定偏差，但近年來(lái)，有相關(guān)制度和固化的流程做支撐，以及相應的整套權責體系，建業(yè)計劃的精準性大大提高。而這，反過(guò)來(lái)為再次融資提供了便利?！?BR>    源源不斷的資金活水，令建業(yè)以迅雷不及掩耳之勢，完成了足夠的土地儲備，也使得這家河南地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，一次次完成了規模和資本的快速積累，利潤更是數倍增加。
    尤其是從2008年下半年開(kāi)始，洛陽(yáng)、周口、商丘、漯河、鶴壁、安陽(yáng)、濟源、鄭州、駐馬店等地，均出現了建業(yè)迅猛拿地的身影，或取得地產(chǎn)公司控制權，或聯(lián)合開(kāi)發(fā)，或獨自摘地，粗略統計結果表明，在2008年下半年及2009年一年的時(shí)間，建業(yè)增加了1000萬(wàn)平方米的土地庫存。
    建業(yè)頻繁拿地不僅說(shuō)明其省域化戰略正加速向縱深推進(jìn)，更說(shuō)明打通資本通道后，其資金運轉更加良性，由此夯實(shí)了新一輪發(fā)展的堅實(shí)基礎。

可持續發(fā)展：遠見(jiàn)與戰略的價(jià)值

    公開(kāi)信息顯示，短短四年間，建業(yè)從國際資本市場(chǎng)拿回8億美元。近年來(lái)，國際金融環(huán)境欠佳，融資能力往往成為民營(yíng)企業(yè)尤其是中小型民營(yíng)企業(yè)發(fā)展乃至存亡的關(guān)鍵。放眼河南，招商引資的成果固然可喜，而如建業(yè)這般立足本土又融通海外資本市場(chǎng)的企業(yè)也的確是不可多得的“融資榜樣”。而建業(yè)的接連融資成功，憑借的不僅僅是一時(shí)的“財技”，亦非簡(jiǎn)單四載資本市場(chǎng)上成功經(jīng)驗的復制累加，最為根本者，是一個(gè)企業(yè)更長(cháng)久的本質(zhì)所系。
    關(guān)于建業(yè)的融資密碼，胡葆森更愿意歸于“最關(guān)鍵在于企業(yè)本質(zhì)上，我們愿意做一個(gè)好人?！?BR>    老胡口中的企業(yè)本質(zhì)，以及做一個(gè)好人的樸素含義，若從狹義理解，在于以誠信充分贏(yíng)得別人的信賴(lài)與認可；若從廣義闡釋?zhuān)瑒t為擁有可持續發(fā)展的遠見(jiàn)和戰略。而這，也成為建業(yè)屢屢融資成功的最重要武器。
    以建業(yè)的融資主渠道境外資本市場(chǎng)為例，2009年，建業(yè)擬發(fā)行7.65億港元可轉換債。當消息傳出后，方源資本主動(dòng)找到建業(yè)，令人意外地表示將獨力買(mǎi)下這部分債券。這家私募股權基金在對建業(yè)做盡職調查時(shí)，甚至財務(wù)數據都沒(méi)看，僅僅從風(fēng)險上進(jìn)行了把控。
    “他們在我們上市前就跟蹤了解過(guò)，經(jīng)過(guò)了一年的觀(guān)察期后，認為建業(yè)質(zhì)地不錯，具備很好的投資價(jià)值，而且建業(yè)在資本市場(chǎng)上的誠信也給他們留下了深刻印象。他們甚至認為建業(yè)的房子賣(mài)得太便宜?！焙硎?，“資本市場(chǎng)其實(shí)也很小，一個(gè)好的口碑非常重要?！?BR>    一個(gè)引人注目的細節是，2008年，金融危機的沖擊下，剛剛完成上市的建業(yè)市場(chǎng)形勢不佳，盡管股票表現并不十分搶眼，但依然遵守承諾給予投資者稅后利潤30%分配和分紅。而且2008年和2009年連續兩年做到了分紅。
    事實(shí)上，廣義的可持續戰略，是建業(yè)贏(yíng)得資本市場(chǎng)認可和尊重的真正原因。
    “我們是在資本市場(chǎng)挖了一個(gè)渠，但這個(gè)渠，建業(yè)挖了18年才通，而且活水越流越多?！焙嵘嬖V記者。
    “因為借給你錢(qián)、買(mǎi)你股份的人，都不是短期行為。他們不僅沒(méi)見(jiàn)過(guò)你，甚至連河南都沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)，但是憑什么相信你？只有你未來(lái)的可持續發(fā)展能力?！?BR>    在老胡看來(lái)，一個(gè)企業(yè)的可持續發(fā)展能力，源于麥肯錫所稱(chēng)的“7S”，即結構、制度、風(fēng)格、員工、技能、戰略、共同的價(jià)值觀(guān)等七個(gè)基本面——這也是一個(gè)企業(yè)最終比拼的東西。
    一言以蔽之，建業(yè)融資之功，更在“詩(shī)外”。從上個(gè)世紀90年代的“十年還本”千金一諾鑄就誠信，到如今贏(yíng)得國際資本市場(chǎng)上的尊重和信賴(lài)；從大規模拿地儲備彈藥，到琢玉行動(dòng)提升品質(zhì)；從向農民學(xué)習過(guò)冬的智慧，到胡氏經(jīng)營(yíng)哲學(xué)的風(fēng)行；從省域化戰略的初步探路，到十多年堅守為建業(yè)贏(yíng)得尊重……從多個(gè)方面，建業(yè)的“詩(shī)外功夫”，可謂趨近完美。
    接連融資成功，不僅為建業(yè)未來(lái)發(fā)展奠定了堅實(shí)保障，更驗證了一個(gè)地產(chǎn)企業(yè)的至真品質(zhì)與穩健本性。

（萬(wàn)軍偉，《大河報·大河財富》記者）

    市場(chǎng)正逐漸消化今年樓市調控新政的影響，而在傳統的“金九”時(shí)節，各地樓市的成交更是紛紛放量，這讓4月以來(lái)的“史上最嚴厲調控”備受質(zhì)疑。
    9月底，二次調控的出臺，讓漸趨回暖的樓市閃了下腰。
    縱觀(guān)調控內容，可以看出管理層的煞費苦心。幾乎每一條都將調控矛頭直指遏制房?jì)r(jià)、地價(jià)上漲的終極目標。相較以往的系列調控措施，這次各地出臺的細則操作性更強，有實(shí)戰層面也有心理層面，有保有壓，有收有放。以上海細則為例，可以看出市場(chǎng)供求關(guān)系的梳理調節是其最大的亮點(diǎn)。新出臺的上海細則通過(guò)限貸、限購等系列政策進(jìn)一步關(guān)緊了需求這個(gè)閥門(mén)。在巨大的通脹壓力下，短期內市場(chǎng)需求萎縮程度可能沒(méi)有想象的大，但在未來(lái)這一政策對市場(chǎng)需求的擠出效應將逐步顯現。而在供應方面，調控再次打出組合拳：通過(guò)再提土地增值稅的細化征收、進(jìn)一步強化預售條件以及打擊捂盤(pán)惜售、哄抬房?jì)r(jià)行為等措施擠壓房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條，促使房地產(chǎn)企業(yè)短期內加大市場(chǎng)供應、平穩房?jì)r(jià)。
    可以預期，此次調控將使占開(kāi)發(fā)商總現金流近三分之一的預售資金大打折扣。同時(shí)，調控將進(jìn)一步加大對預售資金監管、土地增值稅的稽查與清算力度。國內常見(jiàn)的融資渠道逐漸收緊，海外融資成本日漸加大，資金鏈日漸趨緊或將是眾多開(kāi)發(fā)商必須面對的一個(gè)現實(shí)?？赡墚斍案鱾€(gè)房企的現金相對寬裕，今年的銷(xiāo)售指標也基本上完成得差不多了，但在政策調控不松反緊的市場(chǎng)環(huán)境中，資金鏈考驗仍將存在。而資金鏈的寬松程度直接決定開(kāi)發(fā)商的操盤(pán)策略，在可預見(jiàn)的未來(lái)，開(kāi)發(fā)商一方面可能會(huì )加緊推盤(pán)、降低房?jì)r(jià)，以求快速回籠資金，這也是政府調控的一個(gè)目的，希望能在市場(chǎng)上增加供給；但另一方面，開(kāi)發(fā)商也將被迫縮小戰線(xiàn)、減少拿地、延遲開(kāi)工，以求減少資金的流出，最終帶來(lái)的是商品房有效供給的減少。
    開(kāi)發(fā)商在10月是沉默的。
    但他們也在等待市場(chǎng)的變化而決定自己是否做出變化，這種變化就是讓步。
    就目前而言，調控政策一出，開(kāi)發(fā)商扳手腕的力度在減弱，信心在減弱，因為距離年關(guān)的倒計時(shí)能給予他們的自信是有限的。所以10月的痛苦觀(guān)望和抉擇，已經(jīng)讓很多原本上市的樓盤(pán)在政策剛出的混沌中延后，但年關(guān)已定且步步逼近。我們知道，調控政策的目的是為平抑房?jì)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康平穩發(fā)展，從目前頻繁出臺的政策來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控著(zhù)實(shí)任重道遠，市場(chǎng)的良性發(fā)展或許還需要更多的長(cháng)效政策。
    二次調控后的樓市未來(lái)命運究竟如何？在這里我談?wù)剛€(gè)人觀(guān)點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商永遠不會(huì )挨不住，同樣，也別指望如那些刀筆吏的預言“樓市將腰斬50%”。無(wú)論多少政策出臺，都是為了給現在趨于火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，降到一個(gè)合適的熱度。
    目前看來(lái)，政府的一系列調控政策：抑制需求、增加供給、限制投機，以至于房貸金融管制，顯然均只是在行政命令里兜圈子。不難發(fā)現，跟過(guò)去幾年的調控政策相比，今年的房產(chǎn)新政同樣沒(méi)有本質(zhì)的區別，只是又一次在行政手段和信貸手段上的重復，其結果必然也是歷史重演。
    所謂“新政”，對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響根本難以觸及本質(zhì)，任何流于形式的調控手段，皆是治標而未治本。之于房地產(chǎn)業(yè)而言，其心理影響勢必遠遠大于實(shí)際效果，只會(huì )階段性地產(chǎn)生行業(yè)震蕩。就長(cháng)期來(lái)看，依靠間歇地行使行政命令，企圖達到行業(yè)調控的目的，對于我國地產(chǎn)業(yè)的根本結構性問(wèn)題，不過(guò)是無(wú)稽之談。
    特別是對于剛性消費者而言，未來(lái)的兩個(gè)月，如果開(kāi)發(fā)商在推新盤(pán)過(guò)程中有15%左右的折扣，可以考慮入市。我們經(jīng)常詫異于“前幾天還有折扣，這兩天取消了或者又漲價(jià)了”，這并不奇怪，因為開(kāi)發(fā)商制定的全年計劃有一個(gè)總額考核，在銷(xiāo)售停滯的情況下，可以適當做出短期的讓步，但后期勢必要通過(guò)漲價(jià)和取消折扣來(lái)做平報表要求或減少報表?yè)p失。

    此外，我們必須認清的一點(diǎn)就是，我國房地產(chǎn)行業(yè)牽一發(fā)而動(dòng)全身，因其復雜性、敏感性和重要性，政策舉措務(wù)必從根本制度層面入手。否則，任何調控永遠只是隔靴搔癢。就短期來(lái)看，在國內外高漲的通脹壓力以及全球高企的人民幣升值預期之下，二次調控的攻堅戰或許才剛剛開(kāi)始。在我國房地產(chǎn)行業(yè)是政府支柱產(chǎn)業(yè)，其上下游行業(yè)多達700多個(gè)，所以政府希望看到一個(gè)健康、穩定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，任何時(shí)期的調控都不會(huì )讓這個(gè)拉動(dòng)GDP的馬車(chē)倒下；其次，就是國內外貨幣政策也是助推房?jì)r(jià)的一匹黑馬，在國際上有大量閑置熱錢(qián)進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，他們看好中國市場(chǎng)，發(fā)展中國家的住房改革市場(chǎng)；再者，加之投資渠道單一性、風(fēng)險承受等習慣以及通貨膨脹壓力，老百姓有錢(qián)還是投資固定資產(chǎn)居多，根據調查我們可以發(fā)現，有70%以上的老百姓選擇購買(mǎi)固定資產(chǎn)作為自己財富積累。
    誠然，任何政策都是人制定的，也需要人去執行。短期而言，在國內外高漲的通脹壓力、全球高企的人民幣升值預期下，二次調控的攻堅戰也許剛剛開(kāi)始。但筆者堅信，伴隨調控的進(jìn)一步深入，各項政策的疊加效應終將引導市場(chǎng)走向理性回歸之路。

（程寧，《新民晚報》房地產(chǎn)事業(yè)部采編部主任助理）

    山至高處人為峰，2010年以來(lái)，關(guān)注建業(yè)人力資源狀況的人都會(huì )發(fā)現，有更多具備豐厚專(zhuān)業(yè)背景和卓越職業(yè)精神的高級管理、技術(shù)人員加盟建業(yè)，這一點(diǎn)可以看作是建業(yè)在產(chǎn)品和服務(wù)上追求更高工作標準的一個(gè)自然而然的結果。
    誠然，高端人才對企業(yè)總體專(zhuān)業(yè)技能和管理水平的提升效應是不言而喻的，除此之外，更有團隊文化和職場(chǎng)哲學(xué)的交融與潛移默化。即使了解不多，許多同事已在集團新任助理總裁文德華身上，感受到濃厚的香港精神和專(zhuān)業(yè)主義作風(fēng)。這樣的感受可能主要源自如下事實(shí)，來(lái)公司上班伊始，文德華首先做的事情就是去各建成項目調研，并形成了一份259頁(yè)的PPT，歷數產(chǎn)品中的瑕疵。
    帶著(zhù)一份好奇心，本期《建業(yè)》對話(huà)文德華，自他的職場(chǎng)經(jīng)歷說(shuō)起，分享他獨特而富有啟發(fā)的工作標準、職業(yè)精神、工作習慣……

    《建業(yè)》：可否簡(jiǎn)單介紹您的職業(yè)經(jīng)歷？相信您的人生一直保持著(zhù)昂揚的向上軌跡，您上進(jìn)的動(dòng)力從何而來(lái)？如何評價(jià)不同經(jīng)歷對您人生的影響？

    文德華：我自1988年即開(kāi)始從事房地產(chǎn)行業(yè)，先后供職于香港新鴻基地產(chǎn)、香港嘉華地產(chǎn)子公司銀河娛樂(lè )集團、香港嘉里香格里拉集團。參與的項目包括香港420米高IFC國際金融中心綜合體、香港490米高ICC環(huán)球貿易廣場(chǎng)綜合體（現時(shí)建業(yè)地產(chǎn)香港租用的辦公樓）、澳門(mén)170萬(wàn)平方米銀河娛樂(lè )博彩度假村、上海靜安區嘉里香格里拉旗艦酒店綜合體、澳門(mén)Okura大倉酒店、澳門(mén)Galaxy銀河酒店、澳門(mén)Banyan Tree悅榕莊酒店、香港IFC Four Seasons四季酒店及四季服務(wù)式公寓、香港ICC Ritz Carlton麗斯卡爾頓酒店、香港IFC Mall、香港山頂施勛道8號住宅（全亞洲最貴住宅，港幣65萬(wàn)1平方米）、香港禮頓山住宅，等等。
現在看來(lái)，香港過(guò)往的殖民地地位對港人具有非常強的“激勵”作用。在殖民地時(shí)代，英國人支配整個(gè)上游位置，而港人的空間有限，所以競爭十分激烈，這樣的歷練已把上進(jìn)變成一種習慣。
求學(xué)以及早年工作的經(jīng)歷從不同程度上都給我非常大的影響。求學(xué)時(shí)代，我以殖民地子民的身份到宗主國英國去上大學(xué)，歐洲大學(xué)的“思考式”教育對往后工作中自己的思維方式有重大影響，這種教育的重要特點(diǎn)就是獨立思考和對創(chuàng )新的推崇。之后，我感到非常幸運的是加入了亞洲龍頭開(kāi)發(fā)商——香港新鴻基地產(chǎn)的項目管理團隊，可以講，在這個(gè)企業(yè)工作的8年，我完整經(jīng)歷了各種產(chǎn)品形態(tài)——住宅、商業(yè)、辦公樓、酒店、服務(wù)式公寓、綜合體從“面粉”變成“面包”的過(guò)程，其間，從設計施工到成本管理等各方面都收獲了豐厚的積淀，這些為日后工作打下重要的基礎。

    《建業(yè)》：在本公司同事與您接觸后的第一印象描述中，都認為您非常專(zhuān)業(yè)、嚴謹而工作標準也非常高，可否談下對你工作標準和專(zhuān)業(yè)能力提升影響較大的人或一段工作經(jīng)歷。

    文德華：早在2003年的“非典”時(shí)期，新鴻基地產(chǎn)已經(jīng)成為香港的龍頭開(kāi)發(fā)商，當時(shí)的市值在一千多億港幣。我們認為自己的標準已經(jīng)很高了，但后來(lái)的一次日本出差，使我感受到了標準之間的差距。記得當時(shí)參觀(guān)的只是一家在日本排名前十開(kāi)外的開(kāi)發(fā)商的項目，就已發(fā)現他們項目管理的標準比新鴻基更高，這一點(diǎn)使我打破已有認識，也從而重塑了自己判定質(zhì)量、成本、工期和安全的標準。這個(gè)標準可以用三個(gè)“P”來(lái)詮釋?zhuān)碢rofessionalism（專(zhuān)業(yè)）、Planning（計劃）和Partnership（團隊精神）。
Professionalism專(zhuān)業(yè)：在英國只有專(zhuān)業(yè)單位或專(zhuān)業(yè)人士才會(huì )被冠以Royal Charter（皇家特許）的稱(chēng)號。作為一個(gè)皇家特許測量師并在資本主義自由市場(chǎng)經(jīng)濟長(cháng)大的人，我對Professionalism有自己的一番見(jiàn)解，只有5個(gè)字——“為自己打工！”你并不是為任何單位或企業(yè)打工，而是為爭取成功的職業(yè)生涯而努力，認定敵人就是自己。如果憑借這份信念去全程投入工作，熱愛(ài)工作，自然會(huì )在職業(yè)誠信、行為、標準、作品等方面超越別的競爭者。
    Planning計劃：就是要對工作事宜、對自己的職業(yè)生涯有長(cháng)遠的計劃，為自己創(chuàng )造更多的機會(huì )。我認為人可以分為三大類(lèi)，第一類(lèi)等待機會(huì )，第二類(lèi)錯過(guò)機會(huì )，第三類(lèi)自己創(chuàng )造機會(huì )。
    Partnership團隊精神：房地產(chǎn)行業(yè)的特性決定了與政府、設計單位、施工單位、供應商、領(lǐng)導和同事團隊建立伙伴關(guān)系是極具重要性的。

    《建業(yè)》：怎么評價(jià)您自己的性格特征？這些性格特征與您的事業(yè)成功有著(zhù)怎樣的關(guān)聯(lián)？

    文德華：講到與事業(yè)的關(guān)聯(lián)性格特征，我覺(jué)得自己最突出的一點(diǎn)是富有團隊精神。因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是涉及多個(gè)專(zhuān)業(yè)和部門(mén)的系統性工作，不是一個(gè)人能夠完成的，因此團隊精神很重要。具體而言，項目管理工作中的technical（技術(shù)）部分是死的，所以它一定有解決方案，易于管理，但推動(dòng)團隊去完成工作，也就是大學(xué)管理課程所說(shuō)的motivation（激勵）才是最困難的。

    《建業(yè)》：如何評建業(yè)目前的整體工程質(zhì)量水準，我們在此方面亟待改進(jìn)的環(huán)節在哪里？圍繞這些環(huán)節，您最近的工作重心是什么？

    文德華：從曾經(jīng)參與的北京、上海、澳門(mén)、香港、新加坡的項目經(jīng)驗看，我覺(jué)得建業(yè)在成本指標方面相對來(lái)說(shuō)還是十分出色的，而建業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量也同自身在戰略市場(chǎng)的領(lǐng)先地位是相匹配的。但在河南市場(chǎng)整體城市化水準和經(jīng)濟發(fā)展水平的制約下，我們在很多方面還是和一線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品存在差距的。而房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理是商業(yè)活動(dòng)，哪里有錢(qián)賺哪里就有開(kāi)發(fā)商來(lái)是這個(gè)運動(dòng)場(chǎng)的競賽規則，目前，一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐二線(xiàn)城市也已成為一種趨勢。那么，為了迎接一線(xiàn)和沿海城市的大型開(kāi)發(fā)商來(lái)二線(xiàn)城市運動(dòng)場(chǎng)競賽，建業(yè)要完善、升級Time、Cost、 Quality（工期、成本、質(zhì)量）的現有框架。
    目前我的工作重心是制訂PASS工程質(zhì)量方案和草擬Practice Notes（作業(yè)指引），下一步將公布如何應用和執行（作業(yè)指引）的規定，以及其他有關(guān)實(shí)施（作業(yè)指引）的行政和建議事宜。

    《建業(yè)》：職場(chǎng)生涯數十年，您一直堅守的行為準則是什么？有沒(méi)有可以與大家分享借鑒的工作習慣？

    文德華：說(shuō)來(lái)簡(jiǎn)單，那就是盡可能當天的事當天做完。我其中一個(gè)習慣就是把每天要完成的工作和相關(guān)議程放到我iPhone4的calendar（日程表）里。有件事情給我留下了深刻的印象，以前在上海處理嘉里香格里拉旗艦綜合體項目時(shí)，曾有一天因感冒休假，那天有38個(gè)未接電話(huà)!但做房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)就是這個(gè)樣子，所以我們必須有這樣的精神，你要當廚師就要接受廚房的溫度。

（采訪(fǎng)：編輯部 整理：黎蘇蒂）

建業(yè)地產(chǎn)融入巨額外資助推河南經(jīng)濟
    ——建業(yè)地產(chǎn)（832.HK）成功發(fā)行3億美元固定收益債券

    建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（832.HK）近日成功發(fā)行3億美元5年期固定收益債券，年票息率12.25%，發(fā)行得到國際資本市場(chǎng)積極響應，最終獲6倍超額認購。
    本次債券發(fā)行前，建業(yè)地產(chǎn)獲國際頂級評級機構標準普爾（S&P）BB-/B+評級、穆迪（Moody）Ba3/B1的評級。本次發(fā)行全球路演原定于10月8日自香港開(kāi)始，經(jīng)新加坡、倫敦、紐約、波士頓，于10月15日完成發(fā)行定價(jià)。但由于認購踴躍，共有148家投資機構認購，路演團隊主動(dòng)減少路演時(shí)間，于10月13日提前定價(jià)，并以3億美元高限確定發(fā)行規模；原定定價(jià)利率區間為12.25%至12.75%，最終以12.25%低位完成定價(jià)。同時(shí)，此次發(fā)行也創(chuàng )下中國同類(lèi)評級房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行最大訂單和最低票息兩項紀錄。
    此次債券認購者中，亞洲投資者占58%，歐洲投資者占29%，美國投資者占13%。其中，基金投資者占77%，保險公司占10%，銀行占7%，私人銀行和其他投資者占6%。專(zhuān)業(yè)分析師指出，建業(yè)地產(chǎn)此次發(fā)行的債券組合非常理想，以歐美投資者為代表的國際一流投資基金所占比重大于其他同類(lèi)公司。
    此次建業(yè)地產(chǎn)籌資所得，將注入建業(yè)住宅集團（中國）有限公司，主要用于鄭州等重點(diǎn)市場(chǎng)的土地購置，增加其土地儲備。
   據悉，10月8日建業(yè)地產(chǎn)啟動(dòng)發(fā)行路演，正逢國內宏觀(guān)調控政策愈加嚴厲之際。由于建業(yè)地產(chǎn)上市之后業(yè)績(jì)穩定，基本面良好，負債比例較低，品牌知名度和美譽(yù)度較高，并與國際知名企業(yè)凱德置地有著(zhù)良好的合作，因而獲得了投資人的廣泛認可與青睞。建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森表示：“這幾次海外資本市場(chǎng)融資，一次比一次容易。這得益于企業(yè)一以貫之的核心價(jià)值觀(guān)和能夠解決可持續發(fā)展問(wèn)題的省域化發(fā)展戰略?！?BR>    2006年~2007年，凱德置地先后兩次共注資約11億元人民幣參股建業(yè)地產(chǎn)；2008年6月6日，建業(yè)地產(chǎn)成功登陸香港聯(lián)交所主板，募得資金13.75億港元；2009年9月，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行可轉換債籌得1億美元。加上此次募集外資，建業(yè)地產(chǎn)在四年內共為河南注入外資約8億美元，不僅為中小企業(yè)融資提供了可資借鑒的標本，也為民營(yíng)企業(yè)助推河南經(jīng)濟建設起到了良好的示范作用。
    目前，隨著(zhù)“限貸令”和“限購令”的出臺，國內宏觀(guān)調控形勢嚴峻，樓市未來(lái)預期更加撲朔迷離。在此時(shí)刻，建業(yè)地產(chǎn)能夠獲得投資人的信賴(lài)與支持，更加驗證了建業(yè)省域化發(fā)展戰略的價(jià)值所在。建業(yè)此次債券發(fā)行成功，將進(jìn)一步增強公司的資金實(shí)力，為公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展提供資金支持，公司在河南省尤其是鄭州等重點(diǎn)城市的行業(yè)領(lǐng)導地位將進(jìn)一步得到鞏固。

建業(yè)地產(chǎn)再次蟬聯(lián)“2010中國中西部房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10”第一名
    9月18日，由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中指院三家研究機構共同組成的中國房地產(chǎn)TOP10研究組，在京發(fā)布2010年中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果。建業(yè)地產(chǎn)以獨有的品牌價(jià)值與區域影響力，再次蟬聯(lián)“2010中國中西部房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值TOP10”第一名。

載譽(yù)世界，榮耀城邦——鄭州建業(yè)·壹號城邦盛大開(kāi)盤(pán)
    10月10日，在經(jīng)歷了近4個(gè)月的辛勤耕耘和千余位客戶(hù)的熱切期盼中，鄭州建業(yè)·壹號城邦盛大開(kāi)盤(pán)。開(kāi)盤(pán)活動(dòng)于10日上午8時(shí)在中州皇冠假日酒店三號樓中原廳正式舉行，整個(gè)活動(dòng)氛圍緊張、有序，截止下午4時(shí)選房結束，當日成交金額約3.2億。出差在外的胡葆森董事長(cháng)獲知消息后發(fā)來(lái)短信慰問(wèn)和鼓勵：“當前形勢下取得如此成績(jì)已屬不易，大家辛苦了！尤其是你們敢于挑戰自我、迎難而上的精神，實(shí)為難得！我與大家雙線(xiàn)作戰，共同努力！望代我感謝團隊全體將士！”

月滿(mǎn)中秋 共慶團圓
    月滿(mǎn)中秋，共慶團圓。乘著(zhù)建業(yè)“18年·18城　建業(yè)在傾聽(tīng)”活動(dòng)的契機，建業(yè)物業(yè)以“中秋團圓月”為主題的九月社區文化活動(dòng)，也在建業(yè)全省社區陸續上演。探望社區空巢老人、拜訪(fǎng)VIP客戶(hù)、舉行社區中秋團圓聯(lián)歡會(huì )等多種形式的中秋主題活動(dòng)，讓全省社區的建業(yè)業(yè)主和建業(yè)人一起共享中秋、共慶團圓、共同聯(lián)歡。

快樂(lè )工作 健康生活
    集團工會(huì )和人力資源管理中心共同舉辦的建業(yè)集團員工羽毛球聯(lián)賽于9月1日拉開(kāi)帷幕。經(jīng)過(guò)2個(gè)月的激烈比賽，鄭州公司隊脫穎而出榮獲團體第一名，商丘公司隊榮獲團體第二名，洛陽(yáng)公司隊摘得季軍獎杯。建業(yè)人在賽場(chǎng)上激烈搏殺、毫不相讓?zhuān)悎?chǎng)外相互切磋、親如兄弟；而建業(yè)人也在鍛煉中強健自己的體魄，在交流中感受快樂(lè )。

    六年前，為了尋找什么，我沿著(zhù)蘭州黃河南岸的濱河路，一路尋找到隱蔽在一面斜坡下面、最適合秘密聚會(huì )的一個(gè)叫“后門(mén)”的酒吧，那里正在展映大衛·林奇的電影，在那里，我見(jiàn)到了韓松落。白白凈凈的謙卑，和一群看起來(lái)過(guò)從甚密且放蕩不羈的貌似藝術(shù)家的舊友接耳甚歡，并伴隨著(zhù)那種我后來(lái)習以為常了的爆笑，仿佛他們私語(yǔ)的炸藥包總是連著(zhù)一根令人激動(dòng)不安的導火索，且總有人會(huì )一不小心地點(diǎn)燃手中那根迫不及待的火柴，最后綻放出他們心照不宣卻令局外人奇異和不解的詭譎的煙花（他們每個(gè)人手里都有一根躍躍欲試的火柴，后來(lái)我手里也有了一大把），與大衛·林奇陰郁、詭異并夾帶著(zhù)黑色幽默風(fēng)格的電影場(chǎng)景一起形成一種令人窘迫的效果。
    我一直試圖將自己的視野范圍放到最大，將生活圈子縮到最小，但這次，我決定融入一個(gè)新的群體，我不清楚這個(gè)群體里都是些什么人，只希望著(zhù)有一些美好的事情發(fā)生。我走過(guò)去和他握手。他請我到酒吧隔壁的酒店吃飯?？涂蜌鈿庹f(shuō)話(huà)。隨后幾年的日子里，我們一起出沒(méi)在蘭州的各種不太大眾的酒吧，一些演藝展覽場(chǎng)所，一些劇場(chǎng)，一些私人居所，蘭州郊區或黃河邊的茶攤上……我成了他們中的一員，投入到從無(wú)聊生活中尋找奇跡并時(shí)時(shí)期待和創(chuàng )造奇跡的無(wú)數個(gè)意猶未盡的夜晚，開(kāi)始了我們的友誼。
    韓松落對生活細微如絲的洞察和心領(lǐng)神悟所積累起來(lái)的光束，掃描著(zhù)他思維想象的所有層面，以至于他能夠勇敢地站在生活的懸崖邊上，練習自己的精神瑜伽，深呼吸，沉思，心緒和智力塞滿(mǎn)腦袋。在那里，紛亂的世態(tài)和扭曲變形的人相被光束照亮，一遍遍被他打磨，擦拭，清洗，暴露出事物的原形和人類(lèi)的真相，并從他自身和其意識中剝離出來(lái)，一方面，他達到了孤獨的純粹個(gè)人主義的精神整理，一方面他給我們呈現出一個(gè)被“心靈的細膩”還原的世態(tài)萬(wàn)象。
    當韓松落近乎瘋狂地把專(zhuān)欄寫(xiě)到三十多家報刊的時(shí)候，我還是急切地表達了作為一個(gè)好朋友的擔憂(yōu)。專(zhuān)欄文字漸漸成了他真正創(chuàng )作的“扮演者”，他失去了一些，也保留了很多，他不同尋常的人生經(jīng)歷和體悟，他毒辣的眼光和溫存的內心，以及他身心中活躍的智力元素，最終幸運地成了他專(zhuān)欄文字的內容。如果不寫(xiě)專(zhuān)欄，他可能安靜地坐下來(lái)，寫(xiě)一部很好的小說(shuō)或者幾部上乘的散文。我花了深秋的一個(gè)黃昏加上一個(gè)夜晚再加半個(gè)白天，看完了《為了報仇看電影》，我最終承認，無(wú)論一個(gè)人做出怎樣的舉動(dòng)，用什么方式寫(xiě)作，每個(gè)人還是以個(gè)人身份生活在各自的夢(mèng)想里，生活在眾人之中。有時(shí)，閱讀一個(gè)自己最熟悉的作家的東西，往往會(huì )忽略他其中最重要的東西，即深陷于對其個(gè)人的集體熱望和判斷，而不是最私人、最隱秘的個(gè)人燃料點(diǎn)亮的某個(gè)孤燈相伴的夜晚。
    《為了報仇看電影》在某種意義上，仿佛是為了舉例說(shuō)明留心觀(guān)察世界和體會(huì )人生的方式很多，韓松落選取了電影。就像我深入地觀(guān)察一棵樹(shù)，看到樹(shù)里面的陽(yáng)光，看到樹(shù)根下的石頭縫里涌出的血液，看到它被鋒利的剪刀修理后重新發(fā)芽，看到斧頭和鋸子，看到一只布滿(mǎn)年輪的規矩的板凳被不斷輪換的屁股坐在下面，看到眺望天空的樹(shù)梢已經(jīng)成為一堆形銷(xiāo)容枯的干柴……幸運的話(huà)，我會(huì )看到一張白紙，什么也沒(méi)有寫(xiě)，就已經(jīng)成了一張廢紙……最終我看到自身的命運。韓松落《為了報仇看電影》看到了更多的東西，甚至是一些我們根本不可能看到的東西，我認為有些重要的東西已經(jīng)被他說(shuō)出來(lái)了。
    “就像弗蘭西斯·法默在精神病院的十一年，在那里，秩序失靈了，法則全然無(wú)效。她遭遇的是某種鐵律：先剝奪了你作為正常人的屬性，繼而就可以剝奪你作為人的屬性?！表n松落心有所思地寫(xiě)下這樣的文字。他自己派給自己一項艱巨的任務(wù)：為各色人等和各種事件登記造冊，而盡量使自己抽身而出。

（西北天狼，報刊編輯，作家）

2008年經(jīng)濟和金融危機動(dòng)搖人們對自由市場(chǎng)的信心

    從蘇聯(lián)1991年解體到雷曼兄弟公司2008年倒閉的這些年間，全球化使全世界的五個(gè)主要大國具有了共同利益。在眾人翹首企盼的20年里，全球化似乎預示著(zhù)各國的生活水平都將提高，世界將更加和平。
    然而，2008年的經(jīng)濟崩潰改變了國際關(guān)系的邏輯。新的經(jīng)濟形勢促使主要大國接受的全球化雙贏(yíng)邏輯正在轉變?yōu)榱愫瓦壿?，也就是一個(gè)國家的“得”似乎成為另一個(gè)國家的“失”。美國政府和民眾已經(jīng)開(kāi)始質(zhì)疑冷戰后出現的“世界新秩序”是否仍然對美國有利。越來(lái)越多的人認為，亞洲崛起意味著(zhù)美國民眾喪失就業(yè)機會(huì )，日漸自信的中國對美國的實(shí)力構成了挑戰。
    2008年的經(jīng)濟和金融危機嚴重動(dòng)搖了人們對自由市場(chǎng)的信心。技術(shù)革命不再是萬(wàn)靈藥，因為技術(shù)手段無(wú)法解決氣候變化和軍事占領(lǐng)機制等問(wèn)題。俄羅斯大肆動(dòng)用武力，2008年8月幾乎打垮了民主的格魯吉亞?！懊裰骱推秸摗辈辉倬哂形羧盏恼f(shuō)服力。最后，由于美軍在阿富汗和伊拉克陷入困境，加上美國經(jīng)濟舉步維艱，美國無(wú)往不勝的理念大打折扣。
    北京日益自信，美國則越來(lái)越悲觀(guān)。美國國會(huì )呼吁制裁中國“操縱貨幣”行為的聲浪越來(lái)越高。中美緊張關(guān)系升級只是零和邏輯抬頭的最典型例子。零和邏輯還危及歐盟的未來(lái)，歐洲單一貨幣前景蒙上了陰影。
    由于出現了一系列危險的全球政治和經(jīng)濟問(wèn)題，新的國際緊張關(guān)系和沖突迫在眉睫，如果這些問(wèn)題得不到解決，可能會(huì )導致戰爭、環(huán)境災難以及新的經(jīng)濟災難。

信息來(lái)源：英國《金融時(shí)報》

全球貨幣戰爭沒(méi)有贏(yíng)家

    從某種角度來(lái)講，貨幣戰爭就是現代的貿易戰?，F在全球化的好處幾乎被認為是不言自明的，如果說(shuō)各國不能再明目張膽地用關(guān)稅來(lái)保護自己，它們仍可以把貨幣作為擋箭牌。幣值被低估，進(jìn)口商品對國人來(lái)說(shuō)變得較為昂貴，而出口商品對外國人來(lái)說(shuō)則較為便宜。
當前的局面有兩點(diǎn)令人擔憂(yōu)。首先，幾乎所有的政府都想立刻讓本國貨幣貶值。有些國家有能力這樣做。中國擁有充足的外匯儲備來(lái)讓本國貨幣保持疲軟。而美國的做法則是印制美元，通過(guò)降低美元利率來(lái)強行拉低美元，讓人愈發(fā)認為美國會(huì )出現通貨膨脹。其他嘗試公開(kāi)干預的國家則以失敗收場(chǎng)，它們現在正嘗試限制貨幣流入。這正是貨幣戰爭的表現。
    如果各國都想削弱本國貨幣，那么結果就是對法定貨幣的信心降低。這正在推高金價(jià)。如果談?wù)撠泿拧皯馉帯闭娴挠惺裁匆饬x的話(huà)，那么它的意義至少是，在這場(chǎng)戰爭中沒(méi)有贏(yíng)家。

信息來(lái)源：英國《金融時(shí)報》

留住優(yōu)秀中國員工

    如何防止頂尖的中國雇員溜走并帶著(zhù)公司的寶貴信息投奔競爭者是公司面臨的很大挑戰，很多有創(chuàng )造力的西方跨國公司為此想出了一些戰略。
靈活對待雇員的職稱(chēng)
    一般來(lái)說(shuō)，給予一個(gè)員工過(guò)高的職稱(chēng)并不是一個(gè)聰明的選擇，因為他們會(huì )認為自己的待遇和這個(gè)頭銜不相稱(chēng)。不過(guò)有的公司發(fā)明出了創(chuàng )新的方法解決這一問(wèn)題，他們對內實(shí)行一套標準化的工資制度，對外則給每個(gè)員工一個(gè)非常好聽(tīng)的職稱(chēng)。例如，一家公司的中國大陸及臺灣地區銷(xiāo)售經(jīng)理的名片上寫(xiě)的是“大中華區商業(yè)發(fā)展總監”，公司為留人可謂用心良苦。

在激勵機制上做長(cháng)遠打算
    一個(gè)理想的白領(lǐng)員工的路徑，應該是畢業(yè)、結婚、購房。在最近幾年，購車(chē)也成了中國青年的訴求之一。了解這一現象之后，公司便可以專(zhuān)門(mén)為此設立激勵機制，比如為某些頂尖員工提供無(wú)償的購房或購車(chē)貸款，并讓他們五年內償付。如果有人在公司留滿(mǎn)五年，則可以很大的折扣買(mǎi)到想要的房子和車(chē)，如果他們未滿(mǎn)五年即離任，則車(chē)和房也要一并歸還。

讓土生土長(cháng)的中國人走上高管位置
    有很多亞太地區跨國集團的高管階層，都由總部派來(lái)的外國人或是長(cháng)年僑居海外的華人擔任，這實(shí)際上對公司的本土化來(lái)說(shuō)是不利的。當中國員工看到一個(gè)公司的高層中有土生土長(cháng)的中國人時(shí)，他們會(huì )更加愿意來(lái)到這樣的公司。讓一個(gè)頂級員工看到自己晉升的可能性是非常重要的，否則那些胸懷大志的人只會(huì )投向你競爭者的懷抱。

信息來(lái)源：《今日美國》

人民幣走強使本已拮據的美國消費者花更多錢(qián)

    華盛頓對中國扭曲的人民幣匯率政策日漸失望。美國眾議院通過(guò)立法，命令商務(wù)部對幣值低估國家（換句話(huà)說(shuō)就是中國）的進(jìn)口商品強行征稅的勢頭正在積聚。
    堅挺的人民幣對美國經(jīng)濟的總體影響不會(huì )像許多美國人所認為的那樣顯著(zhù)。人民幣走強會(huì )使美國商店里的中國商品價(jià)格上升，從而使手頭本已拮據的美國消費者支付更多錢(qián)。人民幣走強也不會(huì )像許多人所希望的那樣，使大量工廠(chǎng)和就業(yè)機會(huì )重新跨越太平洋，原路返回美國。這是因為，跨國企業(yè)可以在太多比美國更廉價(jià)的地方開(kāi)設工廠(chǎng)。生產(chǎn)商可以利用印度、印度尼西亞、孟加拉國以及其他許多地方的低工資優(yōu)勢。
    中國貨幣政策首先使得中國制造的出口產(chǎn)品較其他新興經(jīng)濟體的產(chǎn)品更具競爭力。抑制了窮國的出口增長(cháng)。其次，相對而言，它使得其他發(fā)展中經(jīng)濟體變成不那么具有吸引力的投資目的地。在這兩方面，中國的政策抑制窮國產(chǎn)生就業(yè)機會(huì )。
    北京不放松人民幣匯率管制的原因是，其他窮國可能偷走中國出口份額和就業(yè)機會(huì )。真正應該對北京感到憤怒的是孟買(mǎi)貧民窟的居民以及貧困的非洲村民，而非美國國會(huì )。
    彼得森國際經(jīng)濟研究所的貿易專(zhuān)家加里·赫夫鮑爾說(shuō)，美中緊張局勢可能引發(fā)危險的沖突?！懊绹椭袊F在是對手，但不是敵人，可是如果奧巴馬政府用現在的方式推動(dòng)貿易議程，美國和中國最終會(huì )成為敵人?！?/P>

信息來(lái)源：美國《時(shí)代》周刊

中國對教育發(fā)展的渴望和理想從不加掩飾

    第一批從外國漂洋過(guò)海到中國來(lái)留學(xué)的研究生，已經(jīng)住進(jìn)了北京大學(xué)嶄新的留學(xué)生樓內?！斑@里簡(jiǎn)直像是賓館一樣?！币幻却_(kāi)學(xué)的外國博士生說(shuō)，“每個(gè)房間內都有獨立的衛生間與純平電視?！倍c此同時(shí)，在英國教育界仍在爭論如何才能將資金以最佳方案投入到大學(xué)中。
    在過(guò)去幾年，英國大學(xué)在資金短缺的夾縫中生存，可是北京大學(xué)的教學(xué)及生活設施卻在不斷拔地而起，這座中國學(xué)校中的王牌，正展示著(zhù)新中國的遠大志向。
    嶄新的醫學(xué)院、經(jīng)濟實(shí)驗室，一座MBA教學(xué)中心和一座英語(yǔ)教學(xué)樓，這些只是北京大學(xué)數十年計劃的開(kāi)始，它正在努力與哈佛、耶魯，以及英國牛津、劍橋共同邁進(jìn)世界級教育機構的行列。而中國對其教育發(fā)展的渴望和理想從不加掩飾，他們想在發(fā)展教育的同時(shí)，締造出一條價(jià)值鏈，最終將經(jīng)濟推向新的制高點(diǎn)。

信息來(lái)源：英國《每日電訊報》

⊙  9月30日至10月3日，由鶴壁市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )和鶴壁日報社共同主辦的“秋季住宅產(chǎn)業(yè)文化節”在鶴壁新區新世紀廣場(chǎng)隆重開(kāi)幕。鶴壁建業(yè)森林半島項目一舉榮獲“優(yōu)秀品牌樓盤(pán)”和“優(yōu)秀品質(zhì)樓盤(pán)”兩個(gè)獎項。
⊙  10月8日，集團酒店公司在上街嘉盛酒店舉行了上街雅樂(lè )軒酒店開(kāi)業(yè)動(dòng)員會(huì )。
⊙  10月10日，鄭州公司壹號城邦項目成功開(kāi)盤(pán)。
⊙  10月16日~17日，集團人力資源管理中心特聘請國內知名精裝修和工程管理專(zhuān)家袁藝，在集團總部多功能廳進(jìn)行了《精裝修房整體解決方案》課程培訓。
⊙  10月中旬，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（832.HK）成功發(fā)行3億美元5年期固定收益債券，年票息率12.25%，發(fā)行得到國際資本市場(chǎng)積極響應，最終獲6倍超額認購。
⊙  10月21日，省會(huì )《河南日報》、《鄭州日報》、《鄭州晚報》、《河南商報》、《東方今報》、《經(jīng)濟視點(diǎn)報》等各大報紙媒體，大河樓市網(wǎng)、新浪樂(lè )居河南站、商都房產(chǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò )媒體，同時(shí)發(fā)布建業(yè)地產(chǎn)在海外成功發(fā)行3億美元固定收益債券的信息。
⊙  10月22日，為期一周的本年度第三期新員工培訓班在建業(yè)學(xué)堂正式開(kāi)班。
⊙  10月22日，歷時(shí)兩個(gè)月的建業(yè)集團2010年員工羽毛球聯(lián)賽團體賽圓滿(mǎn)結束。
⊙  10月25日，集團2010年第五屆營(yíng)銷(xiāo)精英沙龍在集團總部多功能廳舉行。
⊙  10月26日，胡葆森董事長(cháng)赴焦作公司視察指導工作。
⊙  10月27日，集團與濮陽(yáng)市高新區在濮陽(yáng)迎賓館舉行了隆重的戰略合作簽約儀式。本次戰略協(xié)議的主要合作內容由村莊整合項目和新區開(kāi)發(fā)兩部分組成。協(xié)議的簽署，標志著(zhù)建業(yè)在探索新農村建設及城中村改造合作模式方面，邁出了新的步伐，并將對濮陽(yáng)公司土地儲備和未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生深遠影響。
⊙  10月29日，“18年·18城　建業(yè)在傾聽(tīng)”建業(yè)集團百日傾聽(tīng)計劃中的重要組成部分——媒體懇談會(huì )，在建業(yè)省域化發(fā)展戰略第一站濮陽(yáng)成功舉行。
⊙  10月30日，洛陽(yáng)公司壹號城邦項目一期成功交房。
⊙  11月3日，胡葆森董事長(cháng)參加三門(mén)峽市2010年秋季房地產(chǎn)項目及公共設施項目洽談會(huì )，并發(fā)表講話(huà)。