JIANYE MAGAZINE
國民劣根性是由中國的文化決定。中國文化是自上而下式的，在封建社會(huì )時(shí)是皇帝說(shuō)了算，現在是領(lǐng)導說(shuō)讓你做什么你就做什么，民間形成不了自發(fā)做事的氛圍。即便有人成立社團，也要經(jīng)過(guò)層層審批。
——魯迅博物館館長(cháng)、中國人民大學(xué)文學(xué)院院長(cháng)孫郁日前做客佛山南風(fēng)講壇時(shí)，針對小悅悅事件指出，魯迅在很多文章中，都提到中國人的冷漠。如斬首示眾在旁觀(guān)看的路人，《祝?！?、《藥》。最根本的原因在于國民的劣根性，盡管時(shí)代在變化，可這一點(diǎn)一直沒(méi)變。冷漠不是一朝一日能改變。
假如我在有生之年能為這個(gè)國家、這個(gè)民族、這個(gè)災難的土地上那些可愛(ài)的人民做一點(diǎn)事，就是我要說(shuō)真話(huà)，告訴你們謊言是什么，真相是什么，特別是年輕人。假如我真正能做到這一點(diǎn)，我想臨死的時(shí)候，我就對得起自己，對得起這個(gè)民族。
——中國著(zhù)名異見(jiàn)劇作家沙葉新日前在香港參加《明報月刊》的活動(dòng)時(shí)的講話(huà)，也談到了中共十七屆六中全會(huì )提出的文化興國戰略。
抗生素毀掉中國一代人。
——中國是全球抗生素濫用最嚴重的國家，平均每年每人要“掛八瓶水”（指輸液的青霉素），抗生素人均消費為美國的10倍。對此，中國衛生部藥政司副司長(cháng)姚建紅表示，將對全國抗菌藥物臨床應用進(jìn)行一番大整治。
“北川地震遺址售票亭”引發(fā)的熱議
——一張“北川地震遺址售票亭”的照片正在微博上熱傳，天災遺留的“傷痕”能否變身景點(diǎn)，能否收取門(mén)票費，引發(fā)網(wǎng)友激烈爭辯。地震的記憶剛剛過(guò)去，愛(ài)心的撫慰還沒(méi)有完全淡漠，而當初承載了全國人民凝重目光的地震遺址就開(kāi)始出售門(mén)票，這樣的經(jīng)營(yíng)行為確實(shí)讓民眾感到很受傷。大地震的記憶已進(jìn)入歷史，也不再僅僅是當地人的一種渺遠記憶，更是全民族的歷史記憶。地面上的紀念館固然需要大把的金錢(qián)，也可以成為一些人設卡收費的理由，而心中的紀念館其實(shí)并不需要門(mén)票，需要的只是一種對歷史的敬畏、對生命的珍惜。
我選擇（拋出）這個(gè)議題，乃出于個(gè)人對大學(xué)教育工作的嚴肅思考：我們是要培養什么樣的大學(xué)生？此外，它還涉及一個(gè)民族未來(lái)世代政治中人的素質(zhì)，本質(zhì)上它涉及的是“統治精英的再生產(chǎn)”問(wèn)題。
——中國人民大學(xué)國際關(guān)系學(xué)院政治學(xué)系副教授陳偉認為，中國大學(xué)的團委和學(xué)生會(huì )已成為高校藏污納垢之地，是中國官場(chǎng)丑陋生態(tài)的縮影，學(xué)生會(huì )干部官腔連篇，言不由衷，無(wú)出其外，敗壞了大學(xué)生的形象。
今天在中國，做商人難，做誠信商人更難，建立商業(yè)信任體系難上難。
——阿里巴巴集團董事局主席兼CEO馬云說(shuō)。馬云創(chuàng )辦的中國最大網(wǎng)上交易平臺淘寶網(wǎng)10月推出新規、提高收費，預示著(zhù)網(wǎng)商優(yōu)勝劣汰時(shí)代已然到來(lái)，結果引發(fā)小賣(mài)家惡意攻擊淘寶商城大賣(mài)家，但馬云通過(guò)微博強勢回擊，堅稱(chēng)會(huì )“一意孤行”，“因我們相信自己的決定”。
他在世時(shí)，瘋狂地刷我們的卡；他去世了，瘋狂地刷我們的屏。
——喬布斯逝世所引發(fā)的全球悼念潮，Jobs（喬布斯）甚至成為許多人的job(工作)：各種媒體用專(zhuān)題或專(zhuān)版來(lái)紀念這位數字英雄。對喬布斯的悼念規模，重新定義了“英雄”的概念：他的成就就握在你的手掌上，揣在你的口袋里，藏在你的旅行包中。它的分量越做越輕，而它的內涵卻越來(lái)越重。它讓你只要用手指輕輕點(diǎn)擊，就能把整個(gè)世界招到眼前。它改變了你的獲取信息的方式、交際的方式、生活的方式，甚至是參與政治的方式……這是一種不是神話(huà)的神話(huà)、超越現實(shí)的現實(shí)。
擁如此讀者，月刊之幸，月刊之功！
——《建業(yè)》讀者、著(zhù)名書(shū)法家周俊杰用短信向老胡傳達自己對《建業(yè)》的關(guān)注：“這是一本頗具文化品位的雜志，幾年來(lái)使我受益良多，但也偶有失誤?！彪S即，周先生指出了102期《建業(yè)》“口述歷史”專(zhuān)欄中的“歷”字，繁體“歷”下為“止”，而非“日”，一為歷史之歷，一為天文日歷之歷。能夠擁有如此學(xué)識淵博且用心的讀者實(shí)為月刊之幸，老胡對此發(fā)出了上述感概。
當我們評價(jià)建業(yè)省域化發(fā)展戰略為河南帶來(lái)什么的時(shí)候，首先要明確我們自己對于戰略的評價(jià)標準。
2004年7月11日，當戰略推行初期遇到挫折的時(shí)候，我提出“站在兩個(gè)高度回答兩個(gè)問(wèn)題”，要求員工站在城市和戰略的高度解答“為什么來(lái)到這個(gè)城市、給這個(gè)城市帶來(lái)了什么”的追問(wèn)，確定了我們的工作標準。又經(jīng)過(guò)兩三年，當建業(yè)戰略第一批布局城市的項目陸續交工時(shí)，我又提出了“五個(gè)認同”：政府認同、專(zhuān)家認同、同行認同、客戶(hù)認同、員工認同。這“五個(gè)認同”反映了我們戰略的追求，也為我們的戰略樹(shù)立了目標、標準?；仡?年歷程，建業(yè)基本收獲了這五個(gè)方面的認同，戰略取得了階段性的成果。
在完成河南十八個(gè)地級城市布局，而建業(yè)又成功上市獲得更強的擴張能力之后，我們對戰略的方向、階段性的成果進(jìn)行了總結和反思。針對“建業(yè)戰略的價(jià)值最終通過(guò)哪些方面體現出來(lái)”這一問(wèn)題，我又提出了戰略?xún)r(jià)值的三個(gè)支撐點(diǎn)，即市場(chǎng)占有率、品牌美譽(yù)度、規模。
建業(yè)的這18年乃至可預見(jiàn)的未來(lái)，都是在不斷積累、不斷總結、不斷反思、不斷糾偏的過(guò)程中一路走過(guò)來(lái)的。對照這三個(gè)支撐點(diǎn)，我們發(fā)現目前建業(yè)戰略的價(jià)值還沒(méi)有完全體現出來(lái)，就是因為存在規模這一短板。尤其是，受制于區域經(jīng)濟發(fā)展水平和平均房?jì)r(jià)，銷(xiāo)售規模不夠，造成盈利規模不夠。短板理論告訴我們，在完成戰略布局階段之后，需要用4到5年的時(shí)間，努力彌補規模方面的缺憾。要做好這一點(diǎn)，就要加強基礎工作，也就是產(chǎn)品和服務(wù)?！白哒馈笔墙I(yè)的企業(yè)文化特征之一，而“走正道”表現在企業(yè)的日常行為中、規定動(dòng)作中就是重視產(chǎn)品和服務(wù)，一個(gè)企業(yè)所有的工作都圍繞著(zhù)產(chǎn)品和服務(wù)，就叫“走正道”。也惟其如此，戰略的短板才能補正，而戰略的真正價(jià)值才能得到體現。這需要全體建業(yè)人的努力和全心付出——掃帚不到，灰塵不會(huì )自行跑掉！
——建業(yè)住宅集團董事長(cháng) 胡葆森
政府
焦作如果沒(méi)有建業(yè)、家樂(lè )福和丹尼斯，很難想象會(huì )是什么樣子。
——焦作市市長(cháng) 孫立坤
我常想，建業(yè)為什么是河南地產(chǎn)行業(yè)的一面旗幟？
上市的企業(yè)很多，但建業(yè)上市不太一樣，因為建業(yè)上市是投資人對一個(gè)企業(yè)長(cháng)久地在一個(gè)區域做事的一種認同，而這個(gè)區域，是需要用信心去培養未來(lái)的。
——河南省住房和城鄉建設廳房地產(chǎn)處處長(cháng) 馬永光
2008年，建業(yè)進(jìn)駐周口市場(chǎng)，選擇周口未來(lái)發(fā)展的核心區域周口市東新區作為其進(jìn)軍周口這個(gè)千萬(wàn)人口大市的橋頭堡。正是由于建業(yè)的入駐，使得大批開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐東新區，迅速提升了東新區地價(jià)和人氣，帶來(lái)了東新區新一輪的建設高潮。
——周口市東新區辦公室主任 王磊
建業(yè)的發(fā)展已步入小城鎮。建業(yè)集團來(lái)到神垕鎮，給千年古鎮注入了新的活力，并具有示范意義。建業(yè)承諾在這里所有開(kāi)發(fā)利潤將再次投入神垕建設，這是很多企業(yè)難以做到的。
——禹州市神垕鎮旅游開(kāi)發(fā)辦主任 王洋
印象最深的是建業(yè)的一群年輕人。他們做事情很認真，對人也非常真誠，也正是他們，帶來(lái)了建業(yè)全新的居住理念和文化，他們影響著(zhù)鶴壁企業(yè)界的做事風(fēng)氣。
——鶴壁市發(fā)改委企業(yè)科科長(cháng) 喬崗
客戶(hù)
如果去尋找信陽(yáng)的城市名片，我會(huì )自豪地推薦森林半島。建業(yè)·森林半島和南灣湖相互輝映，相互增色。我身邊也有很多朋友非常喜歡建業(yè)，談?wù)摻I(yè)成為這個(gè)城市的一種時(shí)尚。
——信陽(yáng)建業(yè)·森林半島業(yè)主 何蘭
一個(gè)城市必然有著(zhù)精英階層，作為區域的領(lǐng)袖人物，對整個(gè)區域產(chǎn)生無(wú)以替代的領(lǐng)導和指引；一個(gè)城市也必然有其地標建筑，可以作為一個(gè)城市的經(jīng)典元素，代言整個(gè)城市的形象。在建業(yè)的社區中，我們看到至善至美的優(yōu)越品質(zhì)生活盛況——老有所樂(lè )、幼有所娛；庖廚、廳堂各得其所，全方位的服務(wù)關(guān)懷體系，使得整個(gè)城市獲得的不僅是一棟建筑，而是一種具有建業(yè)模式特色的生活。
——駐馬店建業(yè)·森林半島業(yè)主 黃璐璐
我們曾困惑我們失去的，但仍然期待我們能夠擁有的。比如尊貴的生活方式：要有智能安防系統保衛我們的家園，我們要的是清潔的地面、綠色的家庭環(huán)境，在安全的前提下我們需要的是和睦愉悅的鄰里關(guān)系、服務(wù)到家的貼心物業(yè)。這些，只有在建業(yè)才能真正地享受到。
——鶴壁建業(yè)·森林半島業(yè)主 秦福祥
最早了解建業(yè)是因為足球，作為一個(gè)陪伴建業(yè)足球十六年的鐵桿球迷，回想一路來(lái)的風(fēng)風(fēng)雨雨，從中甲奪冠到進(jìn)軍亞冠，建業(yè)足球讓我無(wú)比自豪。后來(lái)在2004年我入住了新鄉建業(yè)·綠色家園，真正地成為建業(yè)的一員。這是人生一件完美的事情，物質(zhì)與精神的高度統一。
——新鄉建業(yè)·綠色家園業(yè)主 楊亞明
優(yōu)秀企業(yè)提供的產(chǎn)品與服務(wù)對消費者而言何嘗不是一種教育和引導。就比如麥當勞，消費它就意味著(zhù)體驗歡樂(lè )；駕駛奔馳，可以體驗尊崇與速度。而購買(mǎi)建業(yè)房產(chǎn)，就表明我們將跨入一種新的生活情境，體驗一個(gè)企業(yè)的責任與使命。
——三門(mén)峽建業(yè)·森林半島業(yè)主 武如倉
同行·媒體·合作方
我曾經(jīng)在接受采訪(fǎng)的時(shí)候將建業(yè)列為學(xué)習榜樣之一，建業(yè)一直堅定不移地走專(zhuān)業(yè)化道路，到目前為止還只在鄭州和河南其他的一些城市開(kāi)發(fā)，基本上是集中一個(gè)行業(yè)、一個(gè)地區。表面上看似乎發(fā)展不是很快，實(shí)際上非常符合企業(yè)的核心競爭力要求，非常符合房地產(chǎn)的發(fā)展規律。
——萬(wàn)科集團董事長(cháng) 王石
全國化發(fā)展學(xué)萬(wàn)科，區域化發(fā)展學(xué)建業(yè)。
——萬(wàn)通集團董事局主席 馮侖
建業(yè)帶給企業(yè)界很多思考。都說(shuō)河南是一塊鹽堿地，建業(yè)卻從中發(fā)現商業(yè)秘笈。建業(yè)把自己對這塊土地的情感訴求融入商業(yè)模式，或者說(shuō)以商業(yè)模式來(lái)完成情感表達。
——《經(jīng)濟視點(diǎn)報》總編輯 孔維國
建業(yè)所推出的每一個(gè)產(chǎn)品，都成為該城市的住屋新標準，并給當地居民帶來(lái)了新的生活方式，就好比在建業(yè)進(jìn)駐之前，那些城市的居民只會(huì )開(kāi)本土的汽車(chē)，但建業(yè)進(jìn)入后，居民開(kāi)始坐上了寶馬。
——《資本創(chuàng )富》（香港）財經(jīng)組
建業(yè)地產(chǎn)的“深耕河南”的省域化發(fā)展戰略，實(shí)際上是一個(gè)主動(dòng)調整的發(fā)展戰略。在建業(yè)地產(chǎn)完整的模型中，建業(yè)將會(huì )覆蓋河南的一二三級城市以及重點(diǎn)鄉鎮。
——《中國企業(yè)家》記者 黃秋麗
今年的3月份，《大河報》組織全省主流媒體記者走進(jìn)建業(yè)，他們每一個(gè)人都講述了一個(gè)與建業(yè)有關(guān)的故事，因為每一個(gè)地級城市都有建業(yè)，而建業(yè)在時(shí)刻影響著(zhù)這個(gè)城市。這令我贊嘆！
——《大河報》記者 曾邦華
“山不厭高，海不厭深，周公吐哺，天下歸心?！蔽┢溥@句古詩(shī)，才能準確描繪建業(yè)在古都開(kāi)封一番作為之下的誠意與用心。在精良的居住產(chǎn)品與精致的生活品位指引之外，建業(yè)最打動(dòng)我們的即是對于區域的責任感和擔當意識。
——北京地厚工程管理有限公司總經(jīng)理 謝遠玉
建業(yè)人
作為中原崛起的實(shí)踐者、河南城市化進(jìn)程的推動(dòng)力量，建業(yè)以省域化發(fā)展戰略引領(lǐng)了河南省房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展，并為民營(yíng)企業(yè)和區域經(jīng)濟發(fā)展、民族振興做出了獨有貢獻。
——集團總裁 陳建業(yè)
建設規劃塑造著(zhù)城市外表，社區建設決定著(zhù)人居品質(zhì)。建業(yè)身負“讓河南人民都住上好房子”的企業(yè)使命，自成立以來(lái)未敢有絲毫懈怠，以“敢為天下先”的魄力，盡心盡力為所在城市打造城市建筑中的典范，人居生活的新標準，以忘我追求，為城市打造著(zhù)新視點(diǎn)與新標志。
——集團副總裁、鄭州公司總經(jīng)理 史書(shū)山
這是一個(gè)商業(yè)英雄輩出、新富迭起的時(shí)代，中原精英人群和中間階層也在孜孜以求更為細致的生活。他們不僅在本地即可享用國際一線(xiàn)的奢侈品牌，更不用出省或者出國即可享受頂端的物業(yè)服務(wù)和建筑產(chǎn)品，這就是建業(yè)為中原帶來(lái)的最重要的東西。
——集團副總裁、洛陽(yáng)公司總經(jīng)理 孫延隆
行動(dòng)早已證明，建業(yè)從來(lái)不把客戶(hù)僅當做擦肩而過(guò)的交易對象，而是朋友乃至親人。曾親眼見(jiàn)證、親歷每一個(gè)建業(yè)人為將最好的房子、最好的服務(wù)、最好的生活奉獻給所在城市，而付出的努力、汗水乃至熱血。8年持之以恒的付出及與城市共生的持續開(kāi)發(fā)，建業(yè)早已與城市血脈交融。
——商丘公司總經(jīng)理 胡文勤
我們都是河南人，但并不意味著(zhù)都時(shí)刻保有河南人意識，建業(yè)在某種意義上扮演著(zhù)河南人意識的宣傳者和鼓動(dòng)機的角色。建業(yè)時(shí)刻以自身的行為和付出傳達了對中原崛起無(wú)比堅定的信念；建業(yè)攜手國際資本市場(chǎng)，為河南打開(kāi)了通往開(kāi)放世界的一扇窗口；最重要的是，建業(yè)通過(guò)足球證明了堅守的價(jià)值，鼓舞了中原民心。
——總裁辦公室 張嘉怡
城市化高歌猛進(jìn)，中原城市也在摸索著(zhù)自己功能定位、規劃建設模式等方面的戰略路線(xiàn)。建業(yè)無(wú)疑為此帶來(lái)種種啟發(fā)。通過(guò)辛勤、長(cháng)久的耕種，建業(yè)不僅給城市的公共秩序和格調帶來(lái)了提升，更以自身的實(shí)踐展示了戰略規劃長(cháng)期累積而釀成的驚人力量，為短視行為和機會(huì )主義敲響了警鐘。
——總裁辦公室 胡松濤
楚風(fēng)漢韻山水間，釀成了南陽(yáng)盆地獨特的區域風(fēng)貌和人文特征。在南陽(yáng)市的城市宣傳片中，建業(yè)·綠色家園和漢畫(huà)館一今一古，交相輝映，它們以獨特和醒目的文化符號在南陽(yáng)的城市風(fēng)貌中留下了濃墨重彩的一筆，成為南陽(yáng)城市歷史演進(jìn)的標尺。
——南陽(yáng)公司 孫帥
不經(jīng)意間，建業(yè)已經(jīng)走過(guò)了15年的征程。15年，對于一個(gè)人，意味著(zhù)一段重要的生命旅途，而對于一個(gè)企業(yè)，則意味著(zhù)多重劫難。
對于企業(yè)，我向來(lái)如此悲觀(guān)。
由于工作的緣故，我經(jīng)常關(guān)注和接觸不同的企業(yè)，最深切的感受是，做企業(yè)一個(gè)字 ：“難”。譬如，去年8月，我和同事一道，曾經(jīng)關(guān)注和尋訪(fǎng)過(guò)河南省最早的一批企業(yè)家及其企業(yè)。這次尋訪(fǎng)的背景是，1991年，當時(shí)的河南省鄉鎮企業(yè)局（后為省政府）首屆發(fā)文表彰的107名河南鄉鎮企業(yè)家。
與建業(yè)巧合的是，他們當時(shí)也經(jīng)歷了15年的歷程。但是，世事滄桑，那些當年河南經(jīng)濟的潮頭人物，已經(jīng)不多見(jiàn)了。至今活躍在經(jīng)濟界的，不足十分之一，他們中的更多成員轉行、破產(chǎn)、逝去、逃遁或者“泯然眾人矣”。
事實(shí)上，由艱難起步到初具規模，由寂寂無(wú)名到品牌塑造，一個(gè)企業(yè)由創(chuàng )業(yè)到長(cháng)成，須經(jīng)歷幾多坎坷。在資本積淀期，要為每天的“吃飯問(wèn)題”而奔波，管理者親力親為、節衣縮食、如履薄冰，常有朝不保夕的危機感；而規模稍大一點(diǎn)，同樣并不太平，這一階段，又要面臨管理、人才、資金等諸多瓶頸；即使僥幸穿過(guò)重重障礙，亦須小心謹慎，如履薄冰，由輝煌到倒塌，往往在轉瞬之間。
根據有關(guān)學(xué)者的研究，在中國企業(yè)中，約有68%的企業(yè)在第一個(gè)5年內倒閉，19%的企業(yè)可生存6～10年，只有13%的企業(yè)壽命超過(guò)10年。
唯其生存艱難，彌顯發(fā)展珍貴。作為一家地產(chǎn)企業(yè)，建業(yè)在15年的歷程中，能夠走過(guò)幼年成長(cháng)期，穿越高危死亡期，逐步成長(cháng)為參天大樹(shù)，顯得更為難得。作為一個(gè)財經(jīng)記者，我時(shí)時(shí)在想，經(jīng)歷15年的風(fēng)風(fēng)雨雨，一個(gè)企業(yè)能夠頑強生存下來(lái)，靠的是什么？
一個(gè)企業(yè)的成功，有多種因素，建業(yè)亦如此。但我只想選擇一個(gè)角度，來(lái)觀(guān)照這個(gè)河南省地產(chǎn)界的領(lǐng)軍企業(yè)，因為，在我看來(lái)，這是建業(yè)成長(cháng)的靈魂。
我曾經(jīng)和建業(yè)掌門(mén)人胡葆森有過(guò)幾次接觸。老胡給人的強烈感覺(jué)是，思路非常清晰，分析問(wèn)題無(wú)論是視野還是高度，都立足于長(cháng)遠和未來(lái)。一言以蔽之，老胡非常注重企業(yè)的“戰略”。老胡曾經(jīng)表示，“萬(wàn)科是建業(yè)的一個(gè)主要標桿。我們關(guān)注萬(wàn)科，是因為我們與萬(wàn)科一樣都關(guān)注戰略”。
這在長(cháng)期以來(lái)普遍以經(jīng)營(yíng)項目為核心的房地產(chǎn)企業(yè)中，并不多見(jiàn)。在地產(chǎn)界，一個(gè)公認的現象是，95%甚至更多的企業(yè)，關(guān)注的是眼前，把注意力放在自己的項目上，把能不能找到錢(qián)、能不能買(mǎi)到地、能不能賣(mài)出房子當做最主要的任務(wù)。而建業(yè)自1992年創(chuàng )辦開(kāi)始，以一個(gè)企業(yè)的標準關(guān)注很多事情，比如品牌建設、團隊建設、制度建設，關(guān)注企業(yè)目標的不斷調整和完善。
很多熟悉建業(yè)的人都知道，1999年，建業(yè)開(kāi)始制定戰略。當時(shí)建業(yè)面臨幾個(gè)選擇：第一是走出河南，向高投入、高產(chǎn)出的市場(chǎng)發(fā)展，比如北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市；第二個(gè)就是守住鄭州市場(chǎng)繼續做大、做強、做深；第三是利用河南的基礎條件制定戰略。老胡選擇了第三種，即2002年開(kāi)始實(shí)施的省域化發(fā)展戰略。
對于這種特殊的戰略，胡葆森顯得非常理性與執著(zhù)。老胡曾經(jīng)如是闡釋?zhuān)骸盀槭裁床蛔叱龊幽?，這是由企業(yè)發(fā)展戰略決定的，戰略告訴你做什么，不做什么，劃定企業(yè)事業(yè)邊界。另外，河南是一個(gè)有著(zhù)1億人口的農業(yè)大省，城市化是未來(lái)的主題，在城市化的進(jìn)程中，需要住房，而作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，就會(huì )有無(wú)限大的發(fā)展空間。既扮演一個(gè)參與者的角色，去為百姓蓋房子；同時(shí)又作為一個(gè)城市化的推動(dòng)者，可以使企業(yè)的社會(huì )效益和經(jīng)濟效益達到高度統一?！?
戰略的擁有與否，是做企業(yè)與做項目的重要標志。用胡葆森的話(huà)說(shuō)：“建業(yè)是在做企業(yè)，其他很多，或者大多數是在做項目，雖然不唯有建業(yè)在做企業(yè)，但建業(yè)在這方面做得可能更認真一些、更踏實(shí)一些?！?BR> 一個(gè)細節可見(jiàn)一斑。建業(yè)的一本內刊《建業(yè)》，贏(yíng)得了多數人的好感，牛皮紙的懷舊和簡(jiǎn)潔，顯得這本雜志頗具內涵和氣質(zhì)。不過(guò)，更重要的是，與一般內刊不同的是，《建業(yè)》的“內”并不是指企業(yè)內部，而是指企業(yè)所在的區域，以及這個(gè)區域人們精神的內在需求。
《建業(yè)》主編宋曉鳴曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，《建業(yè)》的使命，不僅是關(guān)注企業(yè)的戰略及實(shí)踐，敏于觸摸企業(yè)發(fā)展的脈動(dòng)，見(jiàn)微知著(zhù)于企業(yè)的發(fā)展趨勢，而且要有領(lǐng)風(fēng)氣之先的自信，要有獨立思考的精神，真實(shí)記錄一個(gè)立志基業(yè)常青的區域化企業(yè)的成長(cháng)軌跡。作為“根植中原，造福百姓”的企業(yè)，《建業(yè)》必須打上區域的烙印，潛下心來(lái)與河南水乳交融、血脈相連，深入到中原的相關(guān)歷史、地理和人文脈絡(luò )中。
一本企業(yè)內刊，能做到這樣的精細和大氣，能夠使建業(yè)的戰略在這里得到充分融化，令人感嘆。我想，建業(yè)的戰略，肯定同樣會(huì )在企業(yè)的諸多運營(yíng)體系中，被廣泛灌輸。
而事實(shí)證明，建業(yè)的戰略，發(fā)揮了獨特的作用。2007年，建業(yè)已經(jīng)成為河南房地產(chǎn)市場(chǎng)的樣板和風(fēng)向標，總資產(chǎn)逾20億元人民幣，擁有員工1600名，全資及關(guān)聯(lián)公司近30家。老胡以及建業(yè)獲得為數眾多的榮譽(yù)。與此同時(shí)，建業(yè)的上市計劃，也正在緊密地運作中。
建業(yè)戰略的高明和遠見(jiàn)，更在今后。細心的人會(huì )發(fā)現，2006年、2007年這兩年，當多數地產(chǎn)企業(yè)為日益高昂的土地成本焦慮不安之時(shí)，建業(yè)的省域化戰略已經(jīng)使它擁有足夠的土地儲備。而且，跡象表明，建業(yè)的戰略方向和國家當前倡導推行的房產(chǎn)政策最終走向基本吻合。在房地產(chǎn)企業(yè)，這可能是第一家。
不過(guò)，戰略并非固定不變。老胡不久前曾說(shuō)，要在未來(lái)進(jìn)軍中部市場(chǎng)，我想，這亦在戰略的應時(shí)調整范圍。盡管前路依然坎坷，建業(yè)眼下依然面臨諸多考量，但我相信，有靈魂的企業(yè)，最終會(huì )突破種種劫難的。
（萬(wàn)軍偉，《大河報》財經(jīng)記者。）
（選自2007年5月總第54期《建業(yè)》月刊）
2007年7月7日，在信陽(yáng)市恭聽(tīng)了建業(yè)集團董事長(cháng)的精辟演說(shuō)，感受頗多。對我影響最深的是建業(yè)的省域化發(fā)展戰略。通過(guò)斷斷續續的理解，我對建業(yè)這個(gè)方略談點(diǎn)認識。
第一，省域化發(fā)展戰略具有科學(xué)性。
建業(yè)的省域化發(fā)展戰略最大的特點(diǎn)就是簡(jiǎn)單、適用。胡葆森先生有一個(gè)口頭禪：“大道至簡(jiǎn)?！边@個(gè)“道”，主要是做事業(yè)做人的道理乃至真理，一個(gè)能夠適用、實(shí)用、長(cháng)用的戰略，那“道”的內涵是很深的。
這個(gè)戰略的另一個(gè)特點(diǎn)，就是獨辟蹊徑。省域化發(fā)展戰略是一種“道”，既跟進(jìn)時(shí)代、順勢而為，又具有“不二法則”的創(chuàng )新性發(fā)散性思維模式。最能體現科學(xué)內涵的是它符合國情、省情、市情、縣情。
河南是內陸省份，農業(yè)的比重大，工業(yè)化起步慢半拍，經(jīng)濟社會(huì )事業(yè)發(fā)展要素不全，中小城市城鎮化率低一些。而和城市化關(guān)聯(lián)度較為緊密的房地產(chǎn)業(yè)在省會(huì )大城市發(fā)展提速，而在中小城市以及小城鎮發(fā)展相對緩慢，有些還是空白。為此，省委省政府及時(shí)提出加快城市化步伐。城市化，房地產(chǎn)應先“化”。在這種情勢下，建業(yè)與省委省政府的大政方針同謀，以政府和社會(huì )的需要為企業(yè)的發(fā)展方向和目標，制定了省域化發(fā)展戰略，立足省會(huì )，輻射市縣以及小城鎮，將自己的精益化經(jīng)營(yíng)城市的理念和品牌覆蓋全省，義無(wú)反顧地擔負起推進(jìn)河南城市化進(jìn)程的歷史使命。
第二，省域化發(fā)展戰略體現了民本性。
“根植中原，造福百姓”、“讓河南人民都住上好房子”等戰略?xún)群?，是建業(yè)決策者從平民的視角思考民生的深層問(wèn)題?！皯汛А蟊犹煜潞烤銡g顏’的熱切理想”，是一種質(zhì)樸的可愛(ài)又可敬的平民情感、平民色彩，也是一種中原情緒、民本情緒、黃土情結、“根”文化情結。
關(guān)于社會(huì )責任，建業(yè)的高層決策者胡葆森曾這樣表述過(guò)：作為一個(gè)企業(yè)家，如果對我們這個(gè)民族不負責任，對我們這個(gè)國家不負責任，對我們這個(gè)社會(huì )不負責任，不僅人民不答應，我們頭頂的藍天和腳下的大地也不會(huì )答應。
據最近的一次人口普查結果，我國近年來(lái)進(jìn)入城鎮的居民已成為城市人口的主體，其中農民工比重占新進(jìn)入城市人口的大頭，從事三產(chǎn)的農民工占城鎮人口的一半。這么大的一個(gè)群體，他們中許多人雖在城鎮工作多年，由于中小城市和小城鎮商品房開(kāi)發(fā)不足，進(jìn)入城鎮的人口特別是農民工群體無(wú)法在城鎮安居，他們長(cháng)期靠租著(zhù)低檔的房子，皺著(zhù)眉頭生活，不利于個(gè)人發(fā)展，也不利于城市發(fā)展。政府雖制定了“進(jìn)得城來(lái)”的好政策，還要有“留得住”的條件，而住宅就是他們安居樂(lè )業(yè)的基本條件。
第三，省域化發(fā)展戰略體現了正確的策略性。
省域化戰略在具體操作運營(yíng)上，自上而下，先大城市，中等城市，再及縣級城市和重點(diǎn)鄉鎮四個(gè)梯次推進(jìn)，符合房地產(chǎn)改革開(kāi)放的時(shí)序，又考慮到了城鎮居民的承受能力，是實(shí)事求是的策略選擇。
推進(jìn)省會(huì )以下城市及小城鎮的城市化進(jìn)程，發(fā)展的空間很大很廣，是一個(gè)大系統工程，是一塊大蛋糕。怎樣吃這塊大蛋糕？一口吞下去，會(huì )噎死，也吞不下；一人吞下去，塊頭再大，也會(huì )撐死的。為此，省域化戰略定位的基本方向是向下，向下，再向下；做大，做大，再做大。有了清晰的定位，然后就是循序漸進(jìn)，龍頭企業(yè)率先帶動(dòng)，由建業(yè)這樣河南的地產(chǎn)標志性企業(yè)和成熟型企業(yè)擔綱，就是順理成章、水到渠成的事兒。
自上而下，梯次發(fā)展，向下走，才是坦途。值得指出的是，向下走，不是做小，而是做大。向下，不是“小下”，而是伸展，是展開(kāi)羽翼向四面八方擴張。從建業(yè)的實(shí)踐看，前幾年發(fā)展速度幾乎是成倍增長(cháng)，還有的年份翻番。2006年增幅雖少些也達50％以上。事實(shí)證明，建業(yè)是一個(gè)發(fā)展中的巨人。
第四，省域化發(fā)展戰略體現了品牌成熟性。
大凡著(zhù)名品牌都是情感的、文化的、輻射的，又是規模經(jīng)濟的。隨著(zhù)省域化戰略四個(gè)梯次的產(chǎn)業(yè)合理布局，一個(gè)特色明顯、優(yōu)勢突出、結構合理的品牌地產(chǎn)格局已經(jīng)基本形成，實(shí)現了裂變式發(fā)展和有序擴張。日益凸現的品牌價(jià)值，使建業(yè)挺起了中原地產(chǎn)業(yè)的“龍骨”。
同一個(gè)知名品牌延伸發(fā)展，避免了虛假欺詐、投機炒作等信息不對稱(chēng)行為的發(fā)生，品牌形象、品牌信用度得到進(jìn)一步提升，人們認識到建業(yè)品牌價(jià)值的含金量是物有所值或物有超值；這個(gè)品牌要長(cháng)期融入當地城市的發(fā)展，不是撈一把就走的投機商人，購買(mǎi)建業(yè)品牌不僅是買(mǎi)房子，還是一種知名品牌締造的健康時(shí)尚人文的生活方式，購買(mǎi)的還是一種“放心”——對品質(zhì)、安全、文化教育生活的放心，從而使建業(yè)品牌深入人心，贏(yíng)得良好的口碑。
隨著(zhù)優(yōu)勢品牌的嫁接和先進(jìn)理念的輸入，不僅加快了品牌自身發(fā)展，也加速了當地城市經(jīng)濟群體的發(fā)展，建業(yè)和它的掌門(mén)人胡葆森還成為河南新豫商的代言人之一，并以河南經(jīng)濟群體話(huà)語(yǔ)權的形象佇立在世人面前。
第五，省域化發(fā)展戰略體現了發(fā)展的差異性。
現在國內各地發(fā)展經(jīng)濟的模式很多。比如，溫州模式、深圳模式、浦東模式、京津模式，等等。
民間有句話(huà)說(shuō)得好：“三里不同俗，十里不同腔?！彼邆涞牡赜驐l件不同，必然造成經(jīng)濟發(fā)展的差異。由于沿海與內地，東、中、西部之間自然資源、社會(huì )資源、人文資源等都有很大不同，地區差異決定了這個(gè)地區發(fā)展經(jīng)濟的差異。
基于對河南地處中國腹地中原，長(cháng)期農業(yè)文明造成河南的城市化率低的考慮，又基于對省委省政府關(guān)于加快中原崛起和城市一體化發(fā)展方針的理解，他們抓住機遇，搶得先機，堅定地走省域化發(fā)展道路，很快化政策為先進(jìn)生產(chǎn)力，在全省進(jìn)行有層次有特色的產(chǎn)業(yè)化布局，實(shí)行與別的地區和別的企業(yè)不同的差異化發(fā)展、補位和錯位發(fā)展。差異化和補位、錯位發(fā)展，避免了同質(zhì)化的低層次競爭，有利于企業(yè)做大做強做久，從而實(shí)現地產(chǎn)發(fā)展模式的首創(chuàng )和持續創(chuàng )新。
第六，省域化發(fā)展戰略對河南經(jīng)濟社會(huì )和諧發(fā)展具有較強的拉動(dòng)性。
由于戰略目標的高遠，以“專(zhuān)業(yè)化領(lǐng)袖型區域品牌地產(chǎn)”作為經(jīng)營(yíng)城市的目標，該戰略在實(shí)施過(guò)程中實(shí)行以我為主導，集成多方優(yōu)勢資源，本土共享共贏(yíng)的產(chǎn)業(yè)運營(yíng)方式有利于提升這座城市的整體建設水平，有利于政府集聚更多的稅收等項資金加快城市經(jīng)濟發(fā)展，地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，有利于帶動(dòng)諸多相關(guān)發(fā)展，提升經(jīng)濟景氣。同時(shí)，人流、物流、資金流、信息流的聚變，又增強了這座城市的魅力。
第七，省域化發(fā)展戰略體現了發(fā)展的專(zhuān)注性。
為什么建業(yè)在市場(chǎng)低迷或市場(chǎng)需求旺些的情勢下都能脫穎而出，保持著(zhù)高速的增長(cháng)？是什么令他們在無(wú)邊的市場(chǎng)競爭海洋里識得水性，游弋自如？是什么令他們在同行業(yè)競爭越來(lái)越激烈的情況下，保持著(zhù)明顯的優(yōu)勢？答案的關(guān)鍵詞應是“專(zhuān)注”。
建業(yè)是在中原乃至中國地產(chǎn)市場(chǎng)上拔得頭籌的企業(yè)之一，當他們賺得第一桶金的時(shí)候，不少企業(yè)都離開(kāi)本土到異地發(fā)展。當時(shí)，業(yè)界有人勸建業(yè)董事長(cháng)胡葆森進(jìn)入穗、港、京、滬等大城市博弈，但胡葆森“三思而不行”，還是難以割舍中原這塊文化厚土，而以壯士斷腕的決心在中原的大、中、小城市發(fā)展，并把無(wú)關(guān)專(zhuān)業(yè)的公司業(yè)務(wù)轉讓出去，專(zhuān)注于主業(yè)，專(zhuān)注于核心產(chǎn)品，專(zhuān)注于地產(chǎn)本土化品牌。他篤信“本土的才是世界的”，“專(zhuān)注的才是美好的”。
胡葆森說(shuō)，一個(gè)人嘴里同時(shí)吃饅頭又吃油條又喝豆漿，肯定會(huì )噎死，一只手拿兩支筆或三支筆寫(xiě)字肯定寫(xiě)不好。這個(gè)比方道出了簡(jiǎn)單的專(zhuān)注理論。
第八，省域化發(fā)展戰略具有較高的思想性。
省域化發(fā)展戰略對地產(chǎn)經(jīng)濟課題想得很深、很遠。既想到國家和政府層面，又想到普通百姓和城鎮居民層面；既想到本企業(yè)的發(fā)展和自律，又想到整個(gè)行業(yè)的發(fā)展和自律；既想到現實(shí)的一面，又想到未來(lái)發(fā)展的一面；既想到本行業(yè)發(fā)展的一面，又想到社會(huì )事業(yè)發(fā)展的一面……總之，省域化發(fā)展戰略，這是一個(gè)從現實(shí)的視角思考未來(lái)、從未來(lái)的視角把握現實(shí)的思想果實(shí)。
沒(méi)有思想，不成事業(yè)。由此看，戰略決策者是站在巔峰上的一個(gè)思想者。只不過(guò)他們的抱負與思想，不是全靠紙質(zhì)的大部頭印刷品傳遞的，而是通過(guò)宏大的事業(yè)去書(shū)寫(xiě)的；是一幢幢傲視蒼穹的史詩(shī)般的建設作品和一份份人性化的對社會(huì )無(wú)私回報砌就了思想根基。這也應了胡葆森先生說(shuō)過(guò)的頗有詩(shī)意的一句話(huà)：“揉著(zhù)心上的繭子哭了，撫著(zhù)手上的繭子笑了?！?BR> 是的，做個(gè)思想者是痛苦的，而思想孕育出來(lái)的新鮮果實(shí)又是讓人愉悅的。
難怪，中國地產(chǎn)界領(lǐng)軍人物萬(wàn)科的王石曾這樣評述省域化戰略：“這種省域化發(fā)展戰略對全國的中小房地產(chǎn)業(yè)具有推廣價(jià)值，建業(yè)的這種探索，其意義上其實(shí)遠遠超越河南這一地域?！边@個(gè)評價(jià)無(wú)疑是中肯的。
實(shí)際上，省域化戰略是迄今為止我國地產(chǎn)理論與實(shí)踐的一次創(chuàng )新，為河南地產(chǎn)界乃至全國地產(chǎn)界提供了一個(gè)可供思考借鑒的有價(jià)值的發(fā)展范本。它也奠定了建業(yè)和胡葆森先生在中原地產(chǎn)界的儒帥地位和地產(chǎn)領(lǐng)袖地位，而且當之無(wú)愧地成為河南經(jīng)濟界新豫商群體的精神領(lǐng)袖。
思想內涵豐富的胡葆森還成長(cháng)為中國地產(chǎn)界“三君子”之一。
他和建業(yè)人書(shū)寫(xiě)了“化房為詩(shī)”、“化房為歌”的絢麗樂(lè )章。
思想成就了一個(gè)高度！
（關(guān)登海，原《河南經(jīng)濟報》副總編輯，高級編輯，
河南省經(jīng)濟學(xué)會(huì )理事。）
（選自2007年9月總第58期《建業(yè)》月刊）
由于房地產(chǎn)具有顯著(zhù)的地域性，擴張戰略的選擇實(shí)際上是聚焦在地域范圍的選擇。是像萬(wàn)通一樣固守一個(gè)城市，還是像萬(wàn)科一樣進(jìn)軍全國？在地產(chǎn)擴張的三種模式中，“建業(yè)省域化發(fā)展戰略”逐漸受到關(guān)注，由于所具的獨特性，也被業(yè)界稱(chēng)為“建業(yè)模式”。
為什么固守中原，并潛心分級層層向下延伸？這個(gè)問(wèn)題多次被業(yè)界的同仁問(wèn)起，同樣也是建業(yè)在戰略抉擇時(shí)期不斷拷問(wèn)自己的一個(gè)問(wèn)題。
企業(yè)的社會(huì )屬性
一個(gè)優(yōu)秀的、高瞻遠矚的、受人尊重的企業(yè)，一定需要完成一個(gè)生長(cháng)周期，因為它必須從具有自然屬性的個(gè)體轉變?yōu)榧婢咦匀粚傩院蜕鐣?huì )屬性的生命體。只有這樣，企業(yè)作為一個(gè)生命體從社會(huì )汲取營(yíng)養獲得生長(cháng)，然后通過(guò)其具有的社會(huì )屬性不斷地回報這個(gè)社會(huì )，使得這個(gè)環(huán)境的土壤更為肥沃，進(jìn)而汲取更多的社會(huì )資源，完成一個(gè)生命周期的循環(huán)。
1992年，建業(yè)來(lái)到河南投資，這個(gè)階段體現更多的是自身的生存屬性，因而更多地關(guān)注自身的生存和成長(cháng)。隨著(zhù)企業(yè)的發(fā)展，建業(yè)的社會(huì )性逐步開(kāi)始體現。這個(gè)時(shí)期，建業(yè)開(kāi)始為自己的產(chǎn)品提供更多的附加值，不論是超越客戶(hù)期望的物業(yè)服務(wù)，還是作為配套的精品教育。當建業(yè)足球完成其塑造企業(yè)品牌的使命后，建業(yè)的社會(huì )性開(kāi)始得到彰顯。
“建業(yè)模式”的選擇正是處于企業(yè)生命周期的這個(gè)階段，企業(yè)的核心價(jià)值觀(guān)“根植中原，造福百姓”和“讓河南人民都住上好房子”的企業(yè)理想起到了統率作用。作為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，只有將企業(yè)的使命與其所賴(lài)以生存的城市和區域的命脈很好地融合，才有可能實(shí)現可持續發(fā)展。
當一個(gè)企業(yè)的價(jià)值與社會(huì )價(jià)值、員工的個(gè)人價(jià)值緊密地結合統一起來(lái)，厚重的使命感將使戰略的執行變得可行。
區域選擇理性要素
進(jìn)入二十一世紀，河南省委、省政府作出了實(shí)施區域中心城市帶動(dòng)戰略，加快中原城市群經(jīng)濟隆起帶，實(shí)現中原崛起的戰略部署。按照這一構想，河南省計劃通過(guò)10到15年，在這一區域內形成以鄭州為中心的9個(gè)大中城市、48個(gè)小城市和374個(gè)建制鎮為基礎的大中小城市協(xié)調發(fā)展的城鎮體系格局。中原城市群發(fā)展戰略的提出和縣域經(jīng)濟發(fā)展趨勢，必將為河南的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間。
城市化進(jìn)程、政策層面和居民住宅消費觀(guān)念的良好導向，成為企業(yè)戰略選擇的前提和基礎，準確靈活地把握企業(yè)的外部環(huán)境為企業(yè)制定差異化戰略提供了可能。
除此之外，公司品牌區域美譽(yù)度密集；選擇的地域管理跨度小，效率高，抗風(fēng)險能力強；區域內市場(chǎng)競爭處于初級階段，擴張成本低，成功概率較大；區域文化差異小，產(chǎn)品復制性強，研發(fā)、生產(chǎn)成本低；目標城市人脈環(huán)境較好，等等，都為戰略的開(kāi)展奠定了良好的基礎。
值得一提的是，由于這個(gè)區域的選擇，使得建業(yè)的企業(yè)文化建立于本土文化之上，由此看不見(jiàn)的成本——文化成本就降為最低。開(kāi)發(fā)區域選擇在豐沃的中原文化厚土和品牌美譽(yù)度影響范圍內的厚土上，無(wú)疑是企業(yè)的經(jīng)濟理性行為。
基于一個(gè)現代企業(yè)具備的成熟社會(huì )屬性，以及對戰略選擇范圍內的市場(chǎng)環(huán)境的自如把握，建業(yè)已將企業(yè)的核心價(jià)值與社會(huì )發(fā)展的趨勢統一在一起，因此，建業(yè)省域化發(fā)展戰略是有意義的。在這個(gè)意義上的選擇結果，將激勵建業(yè)人越來(lái)越堅定步伐，也越來(lái)越充滿(mǎn)信心。
（選自2004年9月總第25期《建業(yè)》月刊）
2008年6月6日，建業(yè)于逆市中成功上市，堅定地完成了自己的資本飛躍。那么，作為此次新聞事件的主角，建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森有何感悟？上市后的建業(yè)又會(huì )有何新的變化？記者就此對胡葆森進(jìn)行了專(zhuān)訪(fǎng)。
“融資額縮水說(shuō)”不正確
大河財富：上市是建業(yè)發(fā)展的一個(gè)階段性成果，標志著(zhù)建業(yè)躍上了一個(gè)新的臺階，尤其是在目前地產(chǎn)險境背景下，建業(yè)突圍上市更顯難能可貴，建業(yè)是如何做到的？
胡葆森：關(guān)于上市，我想首先澄清一點(diǎn)，即建業(yè)融資計劃中從來(lái)沒(méi)有 80 億港元之說(shuō)。2007年年底當時(shí)的版本是總股本 40 億，每股計劃 2 元發(fā)行，總市值 80 億元，當時(shí)有媒體錯誤地報道成“融資額 80億元”，結果以訛傳訛，所以說(shuō)建業(yè)融資額縮水是不正確的。
從2008年年初開(kāi)始，已有十家左右的企業(yè)撤單 IPO，因而，稱(chēng)建業(yè)上市為“破冰之旅”并不為過(guò)。就上市本身而言，我覺(jué)得關(guān)鍵還是企業(yè)的基本面。
比如，建業(yè)的股東結構很好，凱德置地是以戰略投資者身份進(jìn)入的，持有 36.14％的股份，不同于持股很少的策略投資者。凱德在業(yè)內代表了兩個(gè)標準，即投資標準和行業(yè)標準，因而，投資者認購比較踴躍，上百家機構有 1/3 進(jìn)行了認購。
再比如戰略，這也是我們最珍視的。這次 IPO 成功，實(shí)際上是建業(yè)省域化戰略和商業(yè)模式的成功，摩根士丹利之所以選擇建業(yè)，就是認為建業(yè)的“故事”有賣(mài)點(diǎn)。
當然，還有我們在定價(jià)上對投資者的傾斜，即讓他們能盈利。我們以 2.75 港元的詢(xún)價(jià)下限定價(jià)，只合 7 倍多市盈率。
大河財富：建業(yè)一直堅持省域化戰略，但在資本市場(chǎng)成功后，建業(yè)會(huì )否調整戰略方向？比如到周邊中心城市發(fā)展，或做其他調整？
胡葆森：戰略首先要解決的是你的目標市場(chǎng)在哪里。事實(shí)上，我們能考慮的地理半徑，其實(shí)也是我們的管理能力半徑，如果我們的品牌、產(chǎn)品體系、服務(wù)體系等支撐不到位，盲目到外面發(fā)展，是要吃虧的。
因此，上市后，我們的首要任務(wù)是做好業(yè)績(jì)，回報股東，也就是準備在 2012 年，即建業(yè)成立 20周年的時(shí)候，向資本市場(chǎng)交上合格答卷。
說(shuō)實(shí)話(huà)，堅持現在的戰略，是基于對行業(yè)大勢的研判。我認為，自 2003年的“8·31”大限，地產(chǎn)格局的調整便開(kāi)始了，最終出現一線(xiàn)城市的二三流地產(chǎn)商因為拿不到土地被迫向二線(xiàn)城市轉移，引發(fā)二線(xiàn)城市行業(yè)格局變化。依此類(lèi)推，這實(shí)際上是一個(gè)行業(yè)梯次轉移。
我判斷，這個(gè)過(guò)程要持續 8 ～ 10 年，最終，每一個(gè)市場(chǎng)前 20 位的公司占到當地份額的75％，競爭格局穩定下來(lái)，行業(yè)也才會(huì )穩定下來(lái)。
在這場(chǎng)由政策調整引發(fā)的逃離大潮中，那些機會(huì )導向型企業(yè)將逐步被淘汰，而為數極少的戰略導向型企業(yè)將在調整中受益。
因此，在這樣的行業(yè)大勢下，那些有戰略的企業(yè)，如果能贏(yíng)得資本市場(chǎng)的支持，將在行業(yè)格局大調整中占據有利位置，這是建業(yè)引入凱德置地，啟動(dòng)上市的大背景之一。
大河財富：你如何給建業(yè)和自己的表現打分？
胡葆森：我自己給建業(yè)打70分，還有30 分的差距，我也一直在思考這30 分差距在何處，我希望70分是動(dòng)態(tài)的，做得好我們可能是80分。
堅守是一種特質(zhì)
大河財富：能穿越不同經(jīng)濟周期的企業(yè)，才有資格言“成熟、成功”，十幾年來(lái)，建業(yè)數次歷險，又數次化險為夷，你認為建業(yè)憑什么做到這些？
胡葆森：建業(yè)每次能穿越，都是借助了別人的力量，但別人也要甄別你，因此起作用的還是企業(yè)的核心價(jià)值觀(guān)，這么多年我們一直堅守地產(chǎn)業(yè)，伴隨它從無(wú)到有、從小到大，一直堅守一種價(jià)值觀(guān)、一種戰略，堅守我們奉為至寶的行為準則，最終在感動(dòng)自己的同時(shí)，也贏(yíng)得了社會(huì )各界的認同和應有尊重，交到了越來(lái)越多的朋友。
大河財富：建業(yè)是一家高度重視企業(yè)社會(huì )責任擔當的企業(yè)，我們注意到，就全國范圍而言，地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于慈善的輿情并不健康，尤其是本次抗震救災中的表現，甚至“青澀”，那么，你認為在新的商業(yè)環(huán)境、新的輿論通道下，一個(gè)公眾企業(yè)、企業(yè)家，應當如何言、如何行？
胡葆森：我一直不把捐款當成慈善事業(yè)。其實(shí)，企業(yè)回饋社會(huì )不是其法定義務(wù)，或稱(chēng)“規定動(dòng)作”，但它實(shí)際上又是企業(yè)必須做的，相當于“自選動(dòng)作”，這個(gè)動(dòng)作水平的高低決定了社會(huì )對企業(yè)評價(jià)的高低。一個(gè)好企業(yè)、一個(gè)合格的商人遵紀守法即可，但是一個(gè)優(yōu)秀的企業(yè)和企業(yè)家僅有這些是不行的。我一直有個(gè)觀(guān)點(diǎn)，即商人和企業(yè)家的區別在于能否自發(fā)地承擔更多社會(huì )責任，前者是商人，后者稱(chēng)為企業(yè)家，而反映到企業(yè)，也有普通企業(yè)和優(yōu)秀企業(yè)的區別。
想做長(cháng)久的企業(yè)，必須是優(yōu)秀的企業(yè)，我從樹(shù)木的年輪中感悟出一個(gè)道理，即企業(yè)一定要自覺(jué)回饋社會(huì )，唯有如此，才能在新一輪的發(fā)展中汲取更多的養分和資源。
實(shí)際上，建業(yè)也做了不少事情，但“善欲人知，不是真善；惡恐人知，便是大惡”。我們的準則是，盡力而為，多行寡言。
大河財富：做企業(yè) 16年，如今建業(yè)成為公眾公司，你本人做企業(yè)的終極目標是否會(huì )發(fā)生改變？我們知道，有些企業(yè)創(chuàng )始人在上市后選擇了退出，或是甘當股東，也有一些則是保持、加強了企業(yè)控制權，也有創(chuàng )始人通過(guò)培養未來(lái)接班人來(lái)逐步實(shí)現時(shí)代更替，如碧桂園楊氏父女。那么，隨著(zhù)建業(yè)邁向新的路口，你如何考慮？
胡葆森：我做企業(yè)的終極目標沒(méi)變。關(guān)于是否退出等問(wèn)題，我的觀(guān)點(diǎn)是，取決于自己是不是還愿意學(xué)習、對這個(gè)企業(yè)還滿(mǎn)不滿(mǎn)意、能不能帶領(lǐng)董事會(huì )繼續前進(jìn)，如果覺(jué)得自己非常勞累，不想學(xué)習了，也跟不上形勢了，董事會(huì )也認為你缺乏帶領(lǐng)企業(yè)繼續前行的能力了，我肯定是要及時(shí)退出的，因為我愛(ài)這個(gè)企業(yè)。
現在，我還愿意繼續學(xué)習，我也認為我身上還有很多健康的對企業(yè)有益的東西，比如我每天都在自省這個(gè) 30 分的差距在哪兒？一個(gè)企業(yè)領(lǐng)導人如果自省少了，將會(huì )非常麻煩，他所帶領(lǐng)的企業(yè)也容易出問(wèn)題。同時(shí)，董事會(huì )也認為我對建業(yè)而言是不可替代的。
我目前還沒(méi)有培養接班人的計劃
大河財富：在建業(yè)有一些東西，似乎與經(jīng)濟學(xué)意義上的“本色”企業(yè)有背離，你如何看？
胡葆森：我也聽(tīng)說(shuō)了一些，尤其是對待人的方面?？赡苁俏倚能?，這種性格交朋友可以，但是做企業(yè)可能有些欠缺。實(shí)行末位淘汰，可能效率很高，不過(guò)，我還是愿意按照自己的方式來(lái)做。
我一直有個(gè)觀(guān)點(diǎn)，判斷人要先看“基本面”，如果這個(gè)人善良、誠實(shí)，只是在能力、態(tài)度等方面達不到你的要求，那么，拉他一把，培養他一下，他也就上來(lái)了。有句古話(huà)叫“關(guān)乎人文以化成天下”，如果我們只想淘汰人，而不想改造人，實(shí)際上是對人、對社會(huì )都不負責任。當然，我們在進(jìn)人上還是很?chē)栏竦摹?BR>大河財富：經(jīng)歷過(guò)一次次穿越，現在你和建業(yè)站在了新起點(diǎn)上，你有何感觸？
胡葆森：個(gè)人的成就離不開(kāi)大勢，離不開(kāi)機遇，如果不是當年組織上創(chuàng )造機會(huì )，使我有十年香港的經(jīng)歷與感悟，如果不是改革開(kāi)放 30 年的大勢，不會(huì )有我們的今天，因此，香港人常說(shuō)一句話(huà)“大富由天，小富由儉”，我們既然趕上了，就不要辜負這個(gè)時(shí)代，要以殉道者的心態(tài)向著(zhù)陽(yáng)光跋涉。
在我們的一次次穿越中，每一次成功都離不開(kāi)外力的幫助，但是，外力也要選擇你，我的感悟是，做人、做企業(yè)一定要走正道、守正氣、講誠信、肯吃虧，要有堅定的信念，恪守好的行為準則。
（選自2008年6月總第66期《建業(yè)》月刊）
“我們可以回家去問(wèn)問(wèn)自己的父母，他們是如何在春夏秋冬的交替中過(guò)日子的。過(guò)日子也許不只是‘春播、秋種、夏收、冬藏’那么簡(jiǎn)單?！痹?008年次貸危機席卷全球、華爾街的破產(chǎn)風(fēng)潮迭起以及中國地產(chǎn)行業(yè)陷入低潮之后，作為一家在寒流真正來(lái)臨之前逆風(fēng)上市的地產(chǎn)企業(yè)的董事局主席，老胡質(zhì)樸的理念從未像今天這樣耐人尋味。
事實(shí)上，隨著(zhù)公司里越來(lái)越多“八零后”員工的加入，身為這些員工父母的同代人，老胡已被這些年輕的員工、企業(yè)未來(lái)的棟梁視為父輩。而他的經(jīng)歷也令這些年輕人好奇：作為一名商業(yè)領(lǐng)袖，他出生在世道艱難的五十年代，在政治風(fēng)云莫測的六七十年代度過(guò)了青春時(shí)代，在八十年代即開(kāi)始東西文化交融的旅程。在經(jīng)歷了上世紀九十年代那一個(gè)長(cháng)達五年的冬天之后，這一次，他的過(guò)冬的心態(tài)究竟是怎樣的？
始終要遵循規律
“冬天是一個(gè)常態(tài)。如果七八年一個(gè)經(jīng)濟周期，那么一個(gè)要做百年基業(yè)的企業(yè)要經(jīng)歷很多次冬天。根據國際、國內兩個(gè)市場(chǎng)的宏觀(guān)背景和發(fā)展態(tài)勢，把握好企業(yè)整體的資源狀況與發(fā)展節奏，借助農民過(guò)日子的經(jīng)驗，調整好心態(tài)，堅定自己的戰略，最終做到順勢而為、借勢而起、逆勢而上?！北幻襟w譽(yù)為“懂得生存智慧的人”，老胡這一段關(guān)于“過(guò)冬術(shù)”的論述，在2008年舉行的住交會(huì )上演講語(yǔ)重心長(cháng)，令與會(huì )的企業(yè)經(jīng)營(yíng)者深為贊同。
做企業(yè)如農民種莊稼，老胡做了更深入的闡述：“農民種莊稼一定要看天氣和氣候。根據季節、天氣的變化，來(lái)判斷自己是該種抗旱的豆子，還是耐澇的稻子?！?BR> 在斗轉星移的季節變換中，老胡又是如何因時(shí)因勢調整自己的心態(tài)呢？“很簡(jiǎn)單，在過(guò)好日子的時(shí)候算小賬；在過(guò)苦日子的時(shí)候算大賬、算長(cháng)賬?！?/P>
節儉是一種心態(tài)
“在過(guò)好日子的時(shí)候算小賬”即勤儉節約，在老胡看來(lái)，不僅是一種習慣，更是一種心態(tài)、一種意識。
無(wú)意中，人們都喜歡體會(huì )極端對比中奇妙的感受。比如當今世界最富有的女人——英國女王伊麗莎白二世堅持皇家只用上面印有查爾斯王子紋章的特制牙膏，因為這種牙膏可以擠到一點(diǎn)也不剩下；或者比爾·蓋茨不愿為泊車(chē)多花幾美元，都會(huì )讓人津津樂(lè )道。
關(guān)于老胡喜歡節儉的習慣，也有很多故事在公司里流傳。
老胡經(jīng)常收到很多信函，拆開(kāi)后，他會(huì )將信封整整齊齊地存放在一起，因為這些東西可能在什么時(shí)候就會(huì )派上用場(chǎng)，比如背面可以寫(xiě)字、裝上票據，等等。這些好習慣潛移默化了身邊的工作人員，他們也保存了厚厚一沓用過(guò)的信封。
關(guān)于經(jīng)常使用廢紙，令員工印象深刻的一件事，記載在了《一封廢傳真紙》里。作者石哂動(dòng)情地寫(xiě)道：“一天，胡總給我們部寫(xiě)了一個(gè)簡(jiǎn)短的批示，看完批示后，把紙翻過(guò)來(lái)一看，是一份傳真，某某研討會(huì )在某地召開(kāi)，歡迎參加。原來(lái)我也相信有些人天生是顆恒星，吸引眾多行星在其身旁，但從看到那張傳真紙的一刻起，我對‘修身、齊家、治國、平天下’的‘修身’有了新的感悟?！?BR> 每次離開(kāi)辦公室，老胡總要親自關(guān)掉空調、拉上窗簾保存房間的溫度。如果他最后一個(gè)人離開(kāi)辦公區，還要細心地檢查一下走廊的燈是否關(guān)上。
在老胡取名為“靜真齋”的辦公室，據老員工回憶，他寬大的辦公桌其實(shí)是1999年公司購買(mǎi)的會(huì )議桌，2000年公司搬到建業(yè)城市花園88號之后，因會(huì )議室又添了更大的會(huì )議桌后所淘汰的。而其辦公桌的副桌則是公司在豐產(chǎn)路辦公時(shí)的商務(wù)用桌。
老胡堅持在宴請嘉賓的時(shí)候，點(diǎn)菜適度，因人取量，從不會(huì )浪費。這讓身邊的工作人員非常贊嘆、佩服。如果酒菜有少許剩余，他也會(huì )吩咐工作人員打包帶回。
生活中，老胡會(huì )提醒廚師：一條魚(yú)一次吃不完，可以片成兩次吃。家里只有在人多的時(shí)候，才會(huì )花些費用去養護魚(yú)缸。
說(shuō)來(lái)也許會(huì )有人不相信，老胡有很多衣服是十幾年前的舊衣服，有的羊毛衫，袖子磨破了，還要拿出去織補。在沒(méi)有商務(wù)活動(dòng)的時(shí)候，他還會(huì )穿著(zhù)它們在公司里辦公。身著(zhù)普通、隨意的衣服，老胡有一次開(kāi)著(zhù)吉普車(chē)，在辦公樓前停車(chē)，有位不相識人甚至誤將他當做開(kāi)車(chē)的司機師傅。
老胡要求員工也要按節約精神辦事，并會(huì )為一些不節約的事情而生氣?？吹椒钦轿募每瞻椎男录埓蛴?、外出辦事不及時(shí)關(guān)上電腦、在內部使用空白信封，他都會(huì )處罰。
“苦”日子時(shí)算大賬、算長(cháng)賬
“大賬、長(cháng)賬”對老胡和建業(yè)而言，既是要樹(shù)立對未來(lái)的信心，也要在世道難的時(shí)候為未來(lái)籌集糧草、操練兵馬，以圖未雨綢繆。
首先，老胡在2008年國慶節到來(lái)之際，在熱情問(wèn)候員工及親屬的同時(shí)，他以親切誠摯的聲調、質(zhì)樸實(shí)用的語(yǔ)句，就企業(yè)發(fā)展的兩個(gè)立足點(diǎn)進(jìn)行了耐心的解釋和論述，號召員工為企業(yè)未來(lái)的發(fā)展提供“沒(méi)有瑕疵的產(chǎn)品和一流的服務(wù)”。這樣親切的“樓”邊談話(huà)被收錄到了《老胡致辭全體建業(yè)人》中，在企業(yè)內外引起了巨大的反響。
第二，老胡一貫堅持的“經(jīng)濟效益和社會(huì )效益要高度統一”的追求在此刻備受矚目。在寒風(fēng)凜冽的冬天，很多企業(yè)開(kāi)始“裁員”、“凍薪”以求自保。建業(yè)雖然不反對“末位淘汰制”——不合格的員工無(wú)論何時(shí)都不會(huì )受到企業(yè)的歡迎，但在過(guò)冬期要堅持“不裁員”的用人原則?！盀槭裁幢M量不裁員？因為被裁員工在‘冬天’再就業(yè)難度更大。我們會(huì )對一些與企業(yè)的要求尚有差距的員工進(jìn)行培訓，使其以更高的專(zhuān)業(yè)素養來(lái)服務(wù)企業(yè)?！眻猿帧捌髽I(yè)和員工共生”理念的老胡談及自己的員工時(shí)，臉上露出和藹的笑意。和企業(yè)一同“過(guò)冬”的員工想必會(huì )更珍惜春天的來(lái)臨！
第三，“冬天”時(shí)企業(yè)要買(mǎi)地、并購。2008年6月上市后，建業(yè)相繼收購或增持了洛陽(yáng)、商丘、漯河三個(gè)項目的股權，還逆勢進(jìn)入周口，一舉拍下了位于周口新區的一塊宗地?！岸熨I(mǎi)地，夏天賣(mài)房子，這是會(huì )過(guò)日子的人要做的事情?！崩虾_(kāi)玩笑說(shuō)：“我們可以想一想，最早時(shí)候，農村是沒(méi)有地主的，大家都一樣。為什么會(huì )出現地主？是因為到了壞年景的時(shí)候，不會(huì )過(guò)日子的人，不得已把家里的土地賣(mài)掉維持生計。而那些會(huì )過(guò)日子、手中有結余的人會(huì )不斷地購買(mǎi)土地，經(jīng)過(guò)多年的積累后，就成了地主?！?BR> 雖然在私人的花費上，老胡非常節制，但在慈善和足球事業(yè)上，老胡卻不惜重金。身為中國職業(yè)足壇唯一沒(méi)有更換投資人的足球俱樂(lè )部的老板，老胡已經(jīng)為其投入了三個(gè)多億。如果你去中牟建業(yè)足球訓練基地，連修整草地的老農也會(huì )告訴你：“中國足球太讓人失望了，不明白這里的老板為什么這么堅持？”
如何評價(jià)這十五年足球的投入和產(chǎn)出，也許需要更多的時(shí)間和更多的角度。這件事也在考驗著(zhù)老胡的韌性和智慧。
老胡簡(jiǎn)單、從容的心態(tài)告訴我們，無(wú)論何時(shí)，遵循規律是應對季節變化最好的武器，依靠它，每一個(gè)人，抑或企業(yè)，都可以在春、夏、秋、冬中過(guò)好自己的日子。
（選自2008年12月總第72期《建業(yè)》月刊）
2004年10月下旬，建業(yè)集團總部的每一個(gè)員工都拿到了集團發(fā)放的營(yíng)銷(xiāo)獎，盡管這些員工都不在主業(yè)項目一線(xiàn)。這是2004年建業(yè)集團決策層對內重視團隊協(xié)作的一項重要制度建設。
這項制度，相比獎金的物質(zhì)嘉獎，還著(zhù)重于肯定每一個(gè)員工每一個(gè)崗位職責的重要性。建業(yè)致力于做專(zhuān)業(yè)化優(yōu)秀區域品牌地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在探索區域擴張經(jīng)營(yíng)管理模式的過(guò)程中，如果將建業(yè)喻為一條船，為了打造一條共同的堅實(shí)的船，每一個(gè)船員無(wú)疑都是重要的，他們富有激情、追求卓越、具備成長(cháng)性和專(zhuān)業(yè)能力，優(yōu)秀的船長(cháng)和優(yōu)秀的水手在追求各自專(zhuān)業(yè)化的領(lǐng)域里在精神上都是平等的，在科學(xué)的管理制度配合下，建業(yè)激勵團隊與團隊之間互相協(xié)作，高度配合，打造成為高效的團隊。
船長(cháng)的力量
每一條船都有一個(gè)船長(cháng)。他身上充滿(mǎn)理想主義的光芒和職業(yè)化精神。阿伯拉肖夫是這樣的，泰坦尼克號上的船長(cháng)也是這樣的。他們具備卓越的方向感和使命感，都與船共進(jìn)退。隨著(zhù)集團戰略的不斷推進(jìn)，每一個(gè)項目的管理層就成為建業(yè)大團隊下設的項目團隊的船長(cháng)，船長(cháng)的重要職責之一，就是要立足于團隊的規范化，使崗位職責和工作流程清晰，賞罰分明，凡事均有制度可依。M·J·哈奇用即興爵士樂(lè )來(lái)比喻團隊中的領(lǐng)導者的管理，盡管爵士樂(lè )有著(zhù)和諧的結構，但并不限制演奏者自由發(fā)揮。它的結構是一種支持而不是刻板的規范。爵士樂(lè )手從不拘泥于現狀，結構只是他們的向導，他們有自由發(fā)揮的空間，而不是縮手縮腳。船長(cháng)還要努力鼓舞凝聚自己的團隊，使每一個(gè)人都發(fā)揮最大的潛能，并培育新的船長(cháng)。
團隊協(xié)作
具備一支優(yōu)秀成熟的團隊，還不是企業(yè)成功的全部條件。將建業(yè)的各個(gè)部門(mén)，看做大大小小的團隊，就可以看出既要進(jìn)行小團隊的建設，更要求進(jìn)行符合大團隊總體利益的協(xié)作。
只有當人人深刻地認識到，一個(gè)人的能力是非常有限的，做成一件事必須依靠團隊的力量，大家的船才成其為自己的船。協(xié)作已經(jīng)是一個(gè)現代企業(yè)員工所必備的要求和能力，而溝通、協(xié)調的能力也非常重要。
團隊之間在特定階段有高、低之分，因而要向優(yōu)秀的團隊學(xué)習，保持謙虛的心態(tài)，不斷學(xué)習直至超越，把建業(yè)創(chuàng )建成一個(gè)時(shí)時(shí)刻刻成長(cháng)的學(xué)習型組織。
在團隊內，職責要明晰，要善于營(yíng)造和諧的學(xué)習氛圍，而在發(fā)現問(wèn)題、解決問(wèn)題的過(guò)程中建業(yè)倡導對事不對人，讓人與人之間的關(guān)系更加簡(jiǎn)單和直接，這都是良好協(xié)作的開(kāi)始和需要。
榜樣的力量是最直接和生動(dòng)的，建業(yè)認為團隊要設立團隊的榜樣，團隊中每個(gè)崗位也要樹(shù)立榜樣。每一個(gè)團隊和團隊中的人，都應該為工作的每一個(gè)階段，設立成就的目標和學(xué)習的榜樣，二者缺一不可。學(xué)習身邊的人，書(shū)本的學(xué)習代替不了榜樣的學(xué)習。而向身邊的榜樣學(xué)習，可以降低工作的難度，可以增加學(xué)習的樂(lè )趣，增強做事的靈活性。
只有我們每一個(gè)人的學(xué)習和協(xié)作，才可以讓建業(yè)成為一條靈活的船，一條現實(shí)的船，一條堅固的船，一條駛向理想的船。要建立團隊的建業(yè)，在管理制度的設立上，在合作的心態(tài)上，在對團隊精神的認識上，建業(yè)還有很長(cháng)一段路要走。
（選自2004年12月總第28期《建業(yè)》月刊）
“既然選擇遠方，則何懼風(fēng)雨兼程?！币蛑?zhù)非一般的企業(yè)愿景和價(jià)值觀(guān)，在河南這塊現代商業(yè)文明尚不深厚的區域，建業(yè)一直領(lǐng)風(fēng)氣之先。在此背后，則是建業(yè)一以貫之的反思精神和完美主義。誠然，許多辯證的課題一直伴隨在企業(yè)發(fā)展的路徑中：更加規范的管理制度如何才能不妨害個(gè)性化；厚重的文化底蘊如何轉化為創(chuàng )新力；如要提供一流的產(chǎn)品和沒(méi)有瑕疵的服務(wù)，與之對應專(zhuān)業(yè)人才的晉級與上進(jìn)通道是否搭建；規模擴張后的企業(yè)如何保持業(yè)務(wù)及決策的靈活性……
面對變動(dòng)的市場(chǎng)形勢、借著(zhù)建業(yè)組織結構新調整的契機，我們不禁再次思考如上的命題。我們欣賞大象的從容與厚實(shí)，也想要獵豹的活力與矯健，只為對于一種更美好狀態(tài)的期待。因為，讓大象跳舞是艱難的，但大象一旦能跳舞，螞蟻就必須離場(chǎng)了。
向“對手”學(xué)習
二十年前，中國的房地產(chǎn)企業(yè)老板還潛伏在其他行業(yè)：建筑、外貿、教師、記者等；二十年后，中國的房地產(chǎn)企業(yè)呈現出企業(yè)老板原本擅長(cháng)的特質(zhì)：或戰略領(lǐng)先，或擅長(cháng)成本控制，或長(cháng)于“速度”，或精于細節，或善于拿地，或細節品質(zhì)取勝?！罢l(shuí)善于把別人的長(cháng)處集于一身，誰(shuí)就會(huì )是勝利者”，民諺總是表達出最透徹、最入世的意味。
萬(wàn)科從來(lái)都是建業(yè)的榜樣，“向榜樣看齊”已寫(xiě)入“胡氏行為方式”（胡葆森先生的行為方式的簡(jiǎn)稱(chēng)），建業(yè)已成立了住宅產(chǎn)業(yè)部。2007年建業(yè)高管團隊齊飛重慶，向龍湖學(xué)習。還有，鄭州主戰場(chǎng)的一位外來(lái)開(kāi)發(fā)商，在城中村改造的項目中屢創(chuàng )奇跡，其拿地模式也令建業(yè)震撼。下面我們聚焦四種學(xué)習方向，以此借鑒，同時(shí)也是建業(yè)跳好“狐步舞”的路徑所在。
中海式“成本控制”
對于習慣于“大手大腳”過(guò)日子的中國地產(chǎn)公司而言，成本控制不是一件容易的事情。而制造業(yè)面對“紙一樣薄”的利潤，成本控制自然而成。因此也有人說(shuō)，“房企敗局的原因多在戰略失誤，而制造業(yè)中企業(yè)多死于成本控制”。
地產(chǎn)史上著(zhù)名的萬(wàn)科“海盜計劃”，就是萬(wàn)科為了彌補自己的短板——“萬(wàn)科擅長(cháng)營(yíng)銷(xiāo)，而中海強于建筑施工”，于1999年開(kāi)始從中海挖人的行動(dòng)。據說(shuō)，中海有嚴密的人才培養體系，它的許多優(yōu)秀員工都是從基層做起，經(jīng)過(guò)一系列精細的產(chǎn)品制造培訓，對成本控制和流程有非常深入的了解。
網(wǎng)絡(luò )上流傳的一份名為《中海地產(chǎn)成本控制體系的建立與實(shí)施》的文本，也證明了中海成本控制的實(shí)力——該文本被眾多網(wǎng)友和房地產(chǎn)業(yè)內人士奉為成本控制《圣經(jīng)》。
建業(yè)有必要向中海學(xué)習，合生創(chuàng )展在此方面也是建業(yè)很好的榜樣，雖然目前合生創(chuàng )展在京津新城的推進(jìn)中錯失了更多發(fā)展機遇。
保利的“推進(jìn)速度”
有一種盈利模式就是通過(guò)強大的現金流本身獲得利潤的，比如國美電器。由此可想現金流對房企的重要性，因此“高速度”是諸多企業(yè)向外的一種狀態(tài)。
保利的“速度”早已讓同行“望塵莫及”。保利的管理結構較為扁平。在對于區域公司的管理上，總部主要把握“班子配備、項目立項、資金調配和品牌管理”四大重點(diǎn)，子公司在具體經(jīng)營(yíng)中享有充分的自主權，可有效地突破管理規模瓶頸，實(shí)現公司持續快速的發(fā)展。
目前建業(yè)的管控模式依然面臨高目標經(jīng)營(yíng)壓力的考驗，更優(yōu)的激勵模式才可使建業(yè)“破繭成蝶”。
龍湖式“體貼入微”
掌門(mén)人吳亞軍是一位女性，她的思維無(wú)意中遵循著(zhù)稻盛和夫在產(chǎn)品時(shí)代的“利他”理念，而沒(méi)有過(guò)度依賴(lài)中國經(jīng)濟增長(cháng)和人口帶給地產(chǎn)行業(yè)的紅利。因此，她在產(chǎn)品層面表現出極為少見(jiàn)的“敬畏之心”，這使她的產(chǎn)品具有非常強大的競爭力。
龍湖的業(yè)主中流傳著(zhù)很多故事。比如：
當龍湖為小區內上千種喬木和灌木生長(cháng)更換泥土的時(shí)候，很多業(yè)內人士都認為，沒(méi)有必要……但10年后，郁郁蔥蔥的園林已成為龍湖最大的賣(mài)點(diǎn)和價(jià)值所在。上千種喬木因為當初的更換茁壯成長(cháng)，小鳥(niǎo)和野兔也回來(lái)并在其間繁衍。
建業(yè)誕生了很多優(yōu)秀項目，也有很多動(dòng)人的故事在業(yè)主間流傳，但仍然沒(méi)有做到極致。
鄭州閩商式“城中村改造”
優(yōu)秀的地產(chǎn)商，獲取土地并不占絕對優(yōu)勢，比如萬(wàn)科，總是盤(pán)踞在城鄉接合部。
我們所關(guān)注的閩商，在城中村改造過(guò)程中體現了以強勢資金為背景的特別智慧和溝通能力。比如，他們在項目介入前期，就同政府簽訂框架協(xié)議，以政府為主導加快改造進(jìn)程；規劃先行，利用規劃編制成果，主動(dòng)同政府協(xié)商；在獲得政府認可前提下，利用政府招商引資的契機，獲取優(yōu)質(zhì)改造項目。在強有力政府支援的基礎上，快速拆遷、高效回遷，積極推動(dòng)改造進(jìn)展。
據建業(yè)管理層透露，建業(yè)在鄭州的土地獲取將被聚焦，城中村改造項目也正在推進(jìn)。
永續的創(chuàng )業(yè)精神與創(chuàng )新激情
企業(yè)組織猶如人類(lèi)一樣，擁有自己的生命周期。老朽的企業(yè)往往有如下表現：職員絕對服從、瞻前顧后、患得患失、謹小慎微，其直接后果是官僚臃腫、決策緩慢、趨利避害、安逸享樂(lè )。與此相對應，一個(gè)年輕的企業(yè)就像一個(gè)年輕的孩子，永遠在“創(chuàng )業(yè)”。他們對新生事物充滿(mǎn)好奇，敢于冒險，敢于創(chuàng )造，銳意進(jìn)取，沒(méi)有太多的羈絆，其共性特點(diǎn)是結實(shí)精干、靈活敏捷、敢冒風(fēng)險，充滿(mǎn)生機與活力。一個(gè)企業(yè)永葆青春的秘訣無(wú)疑就是創(chuàng )業(yè)精神。
創(chuàng )業(yè)精神的價(jià)值以諸多不同的方式予以體現：促使產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng )新、開(kāi)發(fā)全新的經(jīng)營(yíng)方式以及建立更為高效的公共服務(wù)，最為重要的是——創(chuàng )業(yè)初期如履薄冰的審慎心態(tài)和爭取生存空間的危機感。
從享譽(yù)中國地產(chǎn)界的省域化戰略模式到目前日臻完善的網(wǎng)絡(luò )化社區服務(wù)體系，建業(yè)一直是富于創(chuàng )新激情的。但應當看到，所有規模日增、邁向大型規?；钠髽I(yè)都不會(huì )在此方面掉以輕心。只有持續、系統的企業(yè)文化提升活動(dòng)才能有效帶動(dòng)創(chuàng )業(yè)精神的傳播。
嘉德置地在2006年就曾發(fā)動(dòng)以“創(chuàng )冰”為理念核心的專(zhuān)項企業(yè)文化活動(dòng)。廖文良先生把這個(gè)企業(yè)文化運動(dòng)稱(chēng)為“ICE創(chuàng )冰運動(dòng)”，ICE指的是Innovation創(chuàng )新思維：為提升企業(yè)素質(zhì)，在思維上推陳出新。Creativity創(chuàng )意思考：腦力激蕩，多角度思考、破格思考。Entrepreneurship創(chuàng )業(yè)精神：執行，將創(chuàng )新和創(chuàng )意在市場(chǎng)上落實(shí)。
“ICE創(chuàng )冰運動(dòng)”的第一波運動(dòng)是通過(guò)ICE“創(chuàng )冰”訓練營(yíng)將活動(dòng)的理念進(jìn)一步貫徹到每一位員工的思維中去。隨后，第二波運動(dòng)中，公司設立公開(kāi)電子郵箱，接受公司員工提供的改進(jìn)企業(yè)發(fā)展的點(diǎn)子，共同壘砌“冰山”（ICEberg）。這些點(diǎn)子可大可小，可以針對整個(gè)集團、某個(gè)子公司，或者某項特定的業(yè)務(wù)功能；范圍可以涵蓋產(chǎn)品、服務(wù)、程序、業(yè)務(wù)模式、管理作風(fēng)，或者任何能提升集團表現的建議。在此，員工不用擔心自己的建議瑣碎無(wú)聊，重要的是有信心把想法大聲表達出來(lái)。而公司會(huì )派出相關(guān)高管對建議進(jìn)行評分。
員工每提交一項建議，公司會(huì )撥25新元（16.6美元）存入季度“冰桶”中，提交的建議越多，冰桶中的獎金就越高。冰桶中積累的獎金，將依據點(diǎn)子所得評分進(jìn)行分配。那些為集團帶來(lái)額外收益的點(diǎn)子嘉德置地甚至會(huì )撥出比“冰桶”里的款項更高額的獎金。
當然，嘉德置地對于建議的評價(jià)標準也是需要我們借鑒的：原創(chuàng )性、增值潛力、可行性、戰略性。創(chuàng )新思維，無(wú)大小之分。在廖文良先生看來(lái)，正是ICE式的思維和態(tài)度，造就了今時(shí)今日的他。
2009年，全體建業(yè)人曾懷著(zhù)對客戶(hù)的真誠和責任，針對過(guò)去十數年已經(jīng)交付使用和正在建設的42個(gè)社區項目，歷時(shí)73天，自檢自問(wèn)收集了671個(gè)問(wèn)題及建議；并針對671個(gè)問(wèn)題，制訂百日突擊解決方案。如果說(shuō)671百日風(fēng)暴是一種針對過(guò)往的誠懇自省的話(huà)，那么“ICE創(chuàng )冰運動(dòng)”則針對未來(lái)匯集了全員的創(chuàng )造力，兩者如能結合使用，意義及效果自然不可估量。
我們需要一點(diǎn)狼性文化
華為無(wú)疑是狼性文化的“始作俑者”，這種兇猛而極具侵略性的企業(yè)文化風(fēng)格雖歷經(jīng)許多非議和反思，但依然能夠為諸多中國企業(yè)帶來(lái)無(wú)盡益處。任正非首倡狼性文化之初，在于對危機的警覺(jué)。他看重的是狼有讓自己活下去的三大特性：一是敏銳的嗅覺(jué)，二是不屈不撓、奮不顧身的進(jìn)攻精神，三是群體奮斗。但許多知情人士則認為，“嗅到肉味就奮不顧身”才是狼的本性，也是初創(chuàng )期乃至很長(cháng)時(shí)期華為文化的真正含義。盡管從2000年以后，任正非已很少再提狼性，華為也經(jīng)歷著(zhù)狼性文化后遺癥的痛苦折磨，但不得不說(shuō)，在企業(yè)的戰略攻堅期，這種咄咄逼人、此起彼伏的進(jìn)攻氣勢仍是保障戰略目標完成的利器。
鑄造狼性文化是需要特殊的管理制度設計的，創(chuàng )業(yè)之初，利益均沾成為華為籠絡(luò )客戶(hù)、攻城略地的秘密武器?！度A為真相》一書(shū)曾較詳細地記述了華為最初利用利益均沾原則搶奪市場(chǎng)的過(guò)程和一些經(jīng)典事例。正是通過(guò)利益均沾，華為拿下了本被國外同行完全占領(lǐng)的國內一個(gè)又一個(gè)電信市場(chǎng)。能夠讓眾狼奮不顧身也是有方法的，這種方法同樣是利益均沾，不過(guò)是狼群內部的利益均沾。在華為工作的“狼”們的經(jīng)濟收入遠遠高于業(yè)內水平。但值得注意的是，利益只是鼓舞意志的一種方式，它沒(méi)有被華為當做唯一的方式。利益均沾背后，華為強力推行員工績(jì)效管理和任職資格管理體系，即優(yōu)勝劣汰、群體人才成長(cháng)的人力資源管理機制，使得企業(yè)人才隊伍可以在競爭和學(xué)習中不斷地優(yōu)化，優(yōu)化，再優(yōu)化，正是通過(guò)這種持續的“淘金”過(guò)程，華為才構建出了一支超越國內所有競爭對手的團隊。
實(shí)際上，建業(yè)人鑄造狼性團隊有著(zhù)最為完美的文化載體，那就是建業(yè)足球。競技體育尤其是足球在某種程度上與狼性文化有著(zhù)莫大的淵源。如若使足球特有的激情、團結精神注入企業(yè)文化，可能需要員工與足球有著(zhù)更為直接的聯(lián)系。比如，更多地組織員工看球、在企業(yè)內部倡導鼓勵足球文化和足球活動(dòng)。相信充滿(mǎn)對抗、鼓勵侵略性、奮力爭取勝利的競技精神對于團隊狼性的培養絕對善莫大焉。
完美溝通
企業(yè)內部的溝通就像武俠小說(shuō)中常說(shuō)的絕世神功一樣，練得好時(shí)，可以化腐朽為神奇，面對困難無(wú)往而不勝；練得不好時(shí)，卻會(huì )反噬主人，輕則前功盡棄，重則事業(yè)敗亡。而溝通的成功與否，與其說(shuō)在于交流溝通的內容，不如說(shuō)在于交流溝通的方式。隨著(zhù)網(wǎng)絡(luò )等新媒體的發(fā)展，人類(lèi)的溝通方式和習慣也有了新的變化和發(fā)展，更加人性化、平等的交流已經(jīng)成為有效溝通的手段。
建業(yè)長(cháng)期以來(lái)倡導簡(jiǎn)單真誠的人際關(guān)系，并要求員工保持陽(yáng)光的心態(tài)和行事準則。始于2007年、堅持近兩載的“老胡面對面”活動(dòng)，抹去了總部與城市公司之間、老胡與最基層員工之間的距離。每月一次，每次十數人，用時(shí)兩小時(shí)，老胡與員工共進(jìn)午餐，交流工作與生活中的感受。這里面沒(méi)有媒體的參與，只有老胡與員工間的交流，如參與者不提起，恐怕企業(yè)外界都不會(huì )知道這一事件。正是在這樣一種樸實(shí)無(wú)華的交流中，老胡了解了員工，員工了解了老胡，且品嘗了老胡珍藏的紅酒，可謂其樂(lè )融融！
當然，還有許多優(yōu)秀企業(yè)的對內、對外交流手段值得我們關(guān)注。
萬(wàn)通的“周年反省日”
萬(wàn)通每年的司慶日9月13日，也是他們的“周年反省日”。在這一天，萬(wàn)通全體員工包括馮侖在內，都會(huì )進(jìn)行一次全面的反省，閉門(mén)思過(guò)。這種反省是由下級對上級、由企業(yè)外部對企業(yè)內部的批評，任何員工都可以就某件事或某種現象對上級甚至越級提出意見(jiàn)或批評。這一慣例從1992年保持至今。
2007年，我和同事在參觀(guān)“萬(wàn)通歷史陳列館”時(shí)，在一個(gè)展柜中看到厚厚的一摞萬(wàn)通員工所提意見(jiàn)書(shū)的影印本，有的上面還有馮侖的親筆批示。且不說(shuō)這樣一種溝通機制是否真的能夠吸納員工所提出的意見(jiàn)，改進(jìn)企業(yè)，單就這種形式給了所有員工一個(gè)公平的話(huà)語(yǔ)權，使員工能夠毫無(wú)顧慮地反映一些現實(shí)問(wèn)題，并長(cháng)年保持而言，這種招法已可以稱(chēng)之為“絕招”。
潘石屹的博客
博客本身是草根階層實(shí)現話(huà)語(yǔ)權的一塊陣地，但潘石屹的博客卻成為他與員工、與社會(huì )溝通企業(yè)理念、發(fā)布企業(yè)信息、發(fā)表個(gè)人觀(guān)點(diǎn)的出口。也許開(kāi)始本無(wú)意，也許是后來(lái)“被操作”，但SOHO中國的員工、社會(huì )各界都可以通過(guò)他的博客了解這個(gè)公司、了解潘石屹。
據說(shuō)，潘石屹的博客常常是他利用上廁所的時(shí)間口述給秘書(shū)幫他上傳的。我想，這應該也是人們樂(lè )意給SOHO中國、給潘石屹打上時(shí)尚標簽、冠以企業(yè)文藝者的原因之一吧。
新的媒介環(huán)境要求我們調整交流姿態(tài)，最為顯著(zhù)的兩個(gè)特征在于，對內交流應當更加注重“面對面”的溝通方式，對外交流則應當加入個(gè)性化魅力的內容。此外，網(wǎng)絡(luò )傳播時(shí)代實(shí)則要求企業(yè)的每一位員工都把自己切身作為傳播主體，主動(dòng)參與企業(yè)相關(guān)的網(wǎng)絡(luò )言論。
（選自2010年4月總第86期《建業(yè)》月刊）
SOHO中國：“跑馬圈地不是我們的商業(yè)模式”
助推SOHO中國香港上市的投行高盛公司在觀(guān)察該公司時(shí)，做了如下結論：“SOHO中國是家注重品牌而非土地儲備的公司，它和其他公司最大的差異就是其商業(yè)模式?！?BR> 同SOHO中國相比，大多數地產(chǎn)公司更偏重傳統的住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)范圍達及全國；如有商業(yè)地產(chǎn)則更傾向于自己持有作為固定資產(chǎn)投資，有時(shí)會(huì )整棟出售寫(xiě)字樓，在這個(gè)基礎上擁有豐沛的土地儲備。
“我們的商業(yè)模式是一邊建商用房子，一邊銷(xiāo)售房子?！盨OHO中國董事長(cháng)潘石屹這樣總結。SOHO中國業(yè)務(wù)局限于北京，只涉足商業(yè)地產(chǎn)，把所有開(kāi)發(fā)的項目以層為單位賣(mài)給一些中小公司或個(gè)人，買(mǎi)家或投資或自用。
從十多年前的SOHO現代城開(kāi)始，SOHO中國就堅持這一商業(yè)模式。而一般傳統的商業(yè)模式是不散售，整體經(jīng)營(yíng)，大家已經(jīng)習慣了這樣的商業(yè)模式，甚至有一些人認為這才是唯一正確的商業(yè)模式。潘石屹對中國從人民公社模式到包產(chǎn)到戶(hù)模式的轉變感觸頗深，他認為：“其實(shí)這種大百貨公司的商業(yè)模式，與今天個(gè)性化、信息化的時(shí)代是不吻合的。我們的散售、分散經(jīng)營(yíng)的商業(yè)模式最早是來(lái)自我們對人民公社模式和包產(chǎn)到戶(hù)模式的思考和比較。在人民公社的模式下，有許多領(lǐng)導、專(zhuān)家在指導著(zhù)農業(yè)的生產(chǎn)，但最終的結果是大家吃不飽，餓著(zhù)肚子。而包產(chǎn)到戶(hù)的模式把每個(gè)農民的積極性都調動(dòng)起來(lái)了，同樣的土地，同樣的天氣，糧食夠吃了，領(lǐng)導們和專(zhuān)家們的工作量也少多了。從現代城開(kāi)始我們就試行這個(gè)模式，這十幾年的經(jīng)驗結果告訴我們，購買(mǎi)我們商鋪和經(jīng)營(yíng)我們商鋪的都賺了比購買(mǎi)寫(xiě)字樓和公寓更多的錢(qián)?！?BR> 不過(guò)潘石屹也承認，這種模式在項目的前期存在著(zhù)一個(gè)養商期，由于一部分商家的定位不準，經(jīng)營(yíng)方式的欠妥，可能會(huì )出現一些矛盾和問(wèn)題，但只要能夠敏銳地認清市場(chǎng)的需求，迅速做出自己商業(yè)定位和模式的調整，都會(huì )逐步從虧損被動(dòng)局面中走出來(lái)。
潘石屹對SOHO中國的商業(yè)模式充滿(mǎn)了自信：“13年的實(shí)踐證明，這樣一條商業(yè)模式是大家都能夠創(chuàng )造效益的，也是符合市場(chǎng)未來(lái)需求的趨勢?！?BR> 在SOHO中國業(yè)務(wù)構成中，寫(xiě)字樓面積占到公司開(kāi)發(fā)的總樓面積的53%，零售商鋪占23%，3%則是酒店項目。2007年10月時(shí)，公司總資產(chǎn)的67%都來(lái)自銷(xiāo)售部分，其商業(yè)模式實(shí)現了高資產(chǎn)周轉率、高利潤水平。
建業(yè)：與城鎮化進(jìn)程同舞的深耕
在房地產(chǎn)行業(yè)具有示范意義的當屬以新鴻基為代表的多元化開(kāi)發(fā)模式和以萬(wàn)科為代表的專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)模式。近幾年，隨著(zhù)建業(yè)省域化戰略的成功，“扎根本地，逐步、分級向下延伸，做專(zhuān)業(yè)化優(yōu)秀區域品牌開(kāi)發(fā)商”的建業(yè)模式受到業(yè)界廣泛關(guān)注。
新鴻基為代表的開(kāi)發(fā)模式強調混業(yè)經(jīng)營(yíng)，既有物業(yè)銷(xiāo)售作為主要支撐，也有電訊和物業(yè)租賃。這類(lèi)公司面臨房地產(chǎn)周期性調整時(shí)能夠有充足的資金作周轉，最重要的一點(diǎn)就是他們非常關(guān)注風(fēng)險管理，簡(jiǎn)單說(shuō)就是始終維持充足的凈現金和較低的負債率；此外，這類(lèi)公司也非常注重成本控制，這是提高其物業(yè)銷(xiāo)售利潤率的關(guān)鍵。
萬(wàn)科為代表的開(kāi)發(fā)模式強調專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。采用該模式的公司之所以能夠在競爭中取勝，重要的一點(diǎn)是他們關(guān)注資金周轉效率，即非常強調住宅產(chǎn)品的建設開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售周期決定的資金回籠速度以及在資本市場(chǎng)上的融資能力。
我們不難發(fā)現，新鴻基一直強調高利潤率的同時(shí)，資金周轉狀況也在不斷改善；而萬(wàn)科在強調資金周轉效率的同時(shí)，利潤率也力求維持較高水平。最終，你會(huì )發(fā)現：不管是優(yōu)秀的多元化公司還是優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)化公司，他們在資本回報率這個(gè)指標上會(huì )逐漸趨向一致，區別僅在于通過(guò)不同的途徑實(shí)現這個(gè)目標。
建業(yè)模式吸收了多元化開(kāi)發(fā)模式和專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)模式的優(yōu)點(diǎn)，同樣具有很強的盈利能力和成長(cháng)性。建業(yè)在省會(huì )鄭州市場(chǎng)采用了“創(chuàng )新+服務(wù)”的經(jīng)營(yíng)方略，在市縣市場(chǎng)則采用了“高速度+低成本”的模式，致力于在成熟市場(chǎng)推出新的特色化產(chǎn)品，在新市場(chǎng)推出成熟的標準化產(chǎn)品，從而節約設計時(shí)間、縮短建設工期，盡可能提高資金周轉速度。
“扎根中原”的發(fā)展特點(diǎn)使得建業(yè)既可以充分利用地域管理跨度小的特點(diǎn)，發(fā)揮整體優(yōu)勢，提高抗風(fēng)險能力，也可以充分借助融洽的人脈資源，在成本控制尤其是土地成本上發(fā)揮作用。
而“做專(zhuān)業(yè)化優(yōu)秀區域品牌開(kāi)發(fā)商”可以最大限度擴大企業(yè)品牌的影響力，實(shí)現品牌溢價(jià)，節省營(yíng)銷(xiāo)費用。
同市場(chǎng)總體發(fā)展節奏相呼應，建業(yè)2005年以來(lái)也加強了自有商業(yè)物業(yè)的持有。
整體來(lái)說(shuō)，我們不能說(shuō)哪個(gè)模式更好一些。每個(gè)企業(yè)的成長(cháng)離不開(kāi)其自身的基礎、自身所處的環(huán)境。只要能選擇一個(gè)適合自身發(fā)展、有效和成功的發(fā)展模式并一以貫之，企業(yè)終將獲得成功。自覺(jué)地將命運融入河南城鎮化的偉大進(jìn)程，建業(yè)目前的商業(yè)模式應該是最貼合自身的。
維森置業(yè)：賣(mài)“管理”的新房企
放眼目前房企群體，獲取資本的能力超強的企業(yè)并不多。相對而言，在短期內傳統房企的金融能力很難有所突破，因此，傳統的開(kāi)發(fā)流程下已經(jīng)很難再出現新的商業(yè)模式。目前，基于專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)理念的“輸出開(kāi)發(fā)管理”的新模式，已經(jīng)被很多公司付諸實(shí)踐。
“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理應當是一個(gè)行業(yè)?！睆V州維森置業(yè)董事長(cháng)張維倫說(shuō)。張維倫認為，房地產(chǎn)公司的核心競爭力在于其團隊和團隊所擁有的專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)能力、管理經(jīng)驗，除此之外再無(wú)其他，既沒(méi)有土地儲備，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)資金。這種模式聽(tīng)起來(lái)就像是“空手套白狼”，很多人對這種模式提出了疑問(wèn)。 “我們有自己的系統，有標準化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理流程，現在我們已經(jīng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節細化到1萬(wàn)多個(gè)標準流程。即使我沒(méi)有土地和資金，但是標準化的流程能夠保證項目的品質(zhì)，這就是我們能夠說(shuō)服別人合作的原因?！睆埦S倫認為，前幾年無(wú)人重視房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)管理能力，但現在競爭加劇使得企業(yè)不得不重視開(kāi)發(fā)管理能力提升，因此維森才有機會(huì )。
維森置業(yè)的核心團隊都來(lái)自廣州奧園地產(chǎn)。奧園是第一個(gè)做品牌輸出與管理輸出的地產(chǎn)企業(yè)，當時(shí)借助“奧林匹克花園”的品牌輸出，奧園迅速且成功布局，但奧園在2005年停止了這種模式。2005年成立的維森置業(yè)將奧園輸出開(kāi)發(fā)管理的商業(yè)模式保留了下來(lái)，并通過(guò)這種模式在全國做了將近10個(gè)項目。
這種模式在運作中其實(shí)存在很大的管理風(fēng)險——如果有好幾個(gè)項目同時(shí)做，在管理上就很吃力，因為人才儲備跟不上。而且中國的地域差別很大，一種標準化的開(kāi)發(fā)模式不可能對所有區域都適用。因此，奧園只把這種模式作為創(chuàng )業(yè)初期實(shí)現低成本快速擴張的階段性策略。
現在行業(yè)中類(lèi)似于“維森模式”的公司也有不少，但規模都不大。目前市場(chǎng)狀況決定了“維森模式”肯定有機會(huì )，眾所周知，中國有太多不專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)公司。前幾年外行紛紛進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，但現在卻是進(jìn)退兩難，而像維森這樣具有一定專(zhuān)業(yè)能力的公司能夠解決一些問(wèn)題。但這種模式也有著(zhù)兩大致命缺點(diǎn)：首先是缺乏全國的采購平臺、營(yíng)銷(xiāo)體系、運營(yíng)平臺?！氨热缬?00萬(wàn)平方米的房屋交付量，如果有系統的平臺，財務(wù)成本就可以大大降低。但維森模式缺乏這種支持?！逼浯?，中國房地產(chǎn)企業(yè)在資金、規劃上存在巨大風(fēng)險，不是簡(jiǎn)單的一個(gè)項目管理人就可以決定的。
大連萬(wàn)達：以房產(chǎn)增值為目標的商業(yè)模式進(jìn)化
“如果房地產(chǎn)企業(yè)都要死，萬(wàn)達是最后一個(gè)?！?005年年初的“兩會(huì )”上，大連萬(wàn)達掌門(mén)人王健林出語(yǔ)驚人。雖然這個(gè)判斷很難有機會(huì )得到印證，但是王健林的“囂張”并非全無(wú)理由。自2001年轉型做商業(yè)地產(chǎn)，現在萬(wàn)達已有接近20個(gè)大的商業(yè)中心和很多個(gè)五星級酒店。每年一二十億元的進(jìn)賬租金使王健林在談?wù)摲績(jì)r(jià)時(shí)多了幾分淡定。自2005年被《商業(yè)評論》評為年度最佳商業(yè)模式第八名的“訂單商業(yè)”模式始，萬(wàn)達一直在進(jìn)行商業(yè)模式的探索——從分零出售到整體出售再到不出售，境界不斷攀升。世界上不存在一勞永逸、完美無(wú)缺的商業(yè)模式，任何的商業(yè)模式都是在實(shí)踐中均衡各項矛盾而進(jìn)行著(zhù)持續的進(jìn)化，萬(wàn)達商業(yè)模式的變遷充分體現了這一點(diǎn)。
“訂單商業(yè)”是萬(wàn)達的首要創(chuàng )新，是指開(kāi)發(fā)商先與商業(yè)地產(chǎn)的用戶(hù)簽訂合同，然后按客戶(hù)要求設計、建造。萬(wàn)達投資建設經(jīng)營(yíng)的每一個(gè)連鎖商業(yè)廣場(chǎng)在項目確定前，都與合作客戶(hù)共同進(jìn)行市場(chǎng)調研，以不同身份，從地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)兩個(gè)不同角度來(lái)進(jìn)行科學(xué)、嚴密的分析和論證，在得出一致的結論后，由萬(wàn)達進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并與合作伙伴簽訂框架性協(xié)議。萬(wàn)達進(jìn)而與合作伙伴建立長(cháng)期合作關(guān)系——萬(wàn)達走到哪里，他們跟到哪里。目前萬(wàn)達已經(jīng)和17家跨國企業(yè)(包括沃爾瑪、時(shí)代華納、百勝和麥當勞等世界500強)簽訂了戰略合作協(xié)議。除了北京和上海外，萬(wàn)達與合作伙伴都確定了一個(gè)平均租金，進(jìn)一步調控風(fēng)險。訂單模式的優(yōu)勢尤其體現在項目可以最大限度地滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)商的經(jīng)營(yíng)發(fā)展需求，又保證了開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售通道順暢?？梢钥焖儆行У貛?dòng)該地區發(fā)展成居住、辦公、購物、休閑、娛樂(lè )功能齊全的成熟城區，造成相關(guān)地域、物業(yè)開(kāi)發(fā)的順利升值和盈利。
“訂單商業(yè)”保證了商鋪的銷(xiāo)售，但零散的產(chǎn)權也制約了統一管理經(jīng)營(yíng)的開(kāi)展。因此，萬(wàn)達在經(jīng)歷分割底商第二代商業(yè)模式之后，開(kāi)始轉向了第三代商業(yè)模式的開(kāi)發(fā)——只租不售的城市綜合體，即在吃喝玩樂(lè )休閑購物的基礎上，添加住宅、酒店、寫(xiě)字樓等，由平面消費服務(wù)轉向綜合式立體消費服務(wù)，做到足不出戶(hù)基本需求均能滿(mǎn)足。同時(shí)進(jìn)軍百貨，把自己的百貨引入到自己的城市綜合體。
“只租不售”解決了后期經(jīng)營(yíng)管理中的部分問(wèn)題，并為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了長(cháng)期穩定的現金流，但由于大量資金無(wú)法在短期內回流，使開(kāi)發(fā)商又面臨著(zhù)更為致命的資金瓶頸。在這樣的情況下，萬(wàn)達選擇了將成熟物業(yè)打包為信托投資基金(REITs)，再將基金單位在海外資本市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)售籌集資金。商業(yè)地產(chǎn)的證券化，將會(huì )使萬(wàn)達的商業(yè)地產(chǎn)運作產(chǎn)生飛躍。能夠拿到充裕的資金，然后可以大規模地并購，再把物業(yè)放到REITs中去融資，這可能使它在業(yè)內遙遙領(lǐng)先。
從國外發(fā)展較好的購物中心狀況來(lái)看，萬(wàn)達設計頗佳的商業(yè)模式最重要的缺環(huán)就是沒(méi)有房地產(chǎn)信托基金作為資金支持，這一點(diǎn)截至目前仍未有大的突破。但是，從一個(gè)創(chuàng )意出發(fā)，卓越商業(yè)模式驚人的進(jìn)化能力和驅動(dòng)力都在萬(wàn)達的發(fā)展歷程中有著(zhù)清晰的凸顯。
延伸閱讀：REITs，商業(yè)地產(chǎn)的成人禮
簡(jiǎn)言之，REITs是將商業(yè)地產(chǎn)證券化的工具，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售從在地產(chǎn)市場(chǎng)售賣(mài)商鋪變?yōu)樵谫Y本市場(chǎng)發(fā)售信托憑證，它是開(kāi)發(fā)商走向成熟的標志和必由之路。
房地產(chǎn)信托投資基金簡(jiǎn)稱(chēng)REITs(Real Estate Investment Trust)，它是指成熟商業(yè)地產(chǎn)的所有者(委托人)將資產(chǎn)交由受托人經(jīng)營(yíng)管理(并完成資產(chǎn)所有權的轉讓)，而委托人作為受益人享有租金的信托安排。一般情況下，此類(lèi)基金需將盈余的90%~100%分配給基金單位持有人。與主營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)、以房租為利潤來(lái)源的“收租上市公司”相比，REITs在資產(chǎn)處置和利潤分配方面的嚴格要求令投資人的風(fēng)險大為減小，投資收益主要取決于宏觀(guān)經(jīng)濟的冷暖。中國經(jīng)濟的一枝獨秀、人民幣的升值預期等因素使海外投資人十分看好大陸的REITs，2005年12月?lián)屜仍谙愀凵鲜械脑叫鉘EITs獲得496倍的超額認購。
REITs對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的意義遠非集資那么簡(jiǎn)單。從前我們見(jiàn)慣的開(kāi)發(fā)模式是：圈地——立項——找錢(qián)——蓋房——售樓——再圈地。這樣的地產(chǎn)公司不過(guò)是項目公司(或若干項目公司的簡(jiǎn)單疊加)，其資產(chǎn)基本以在建工程的形式存在，負債率高、現金壓力大，稍有差池項目就會(huì )爛尾，公司就此倒掉的例子不可勝數。想成為百年老店，開(kāi)發(fā)商應持有部分自建商業(yè)地產(chǎn)作為長(cháng)期投資。不僅使資產(chǎn)結構得到優(yōu)化，還可通過(guò)收取租金得到比一次性賣(mài)斷更多的收益(即以租金上漲的形式享受房地產(chǎn)的升值)。但持有商業(yè)地產(chǎn)必將造成巨額資金的沉淀，使資金周轉效率大幅下降。以房地產(chǎn)信托基金為工具，開(kāi)發(fā)商將所持商業(yè)證券化并在資本市場(chǎng)公開(kāi)發(fā)售部分(例如70%)基金單位募集資金，同時(shí)保留部分收益(例如30%)以享受分紅和物業(yè)升值之利。一般情況下，打包的商業(yè)地產(chǎn)仍由原開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司運營(yíng)管理。房地產(chǎn)商通過(guò)REITs回籠資金投入新項目的開(kāi)發(fā)，項目成熟后又可以賣(mài)給自己的REITs。簡(jiǎn)言之，REITs是將商業(yè)地產(chǎn)證券化的工具，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售從在地產(chǎn)市場(chǎng)售賣(mài)商鋪變?yōu)樵谫Y本市場(chǎng)發(fā)售信托憑證，它是開(kāi)發(fā)商走向成熟的標志和必由之路。李嘉誠的長(cháng)和系已有3只REITs上市，兩只在新加坡，1只在香港。
對于大陸房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，海外發(fā)行信托基金需要以下步驟：首先，需要培育現金?！饨鹗杖胴S厚穩定的商業(yè)地產(chǎn)。一般的開(kāi)發(fā)商恨不得挖個(gè)地坑就想賣(mài)期房(國家禁止未封頂售樓前他們常這樣做)，除非個(gè)別具有雄厚資本實(shí)力的開(kāi)發(fā)商才會(huì )持有龐大的資產(chǎn)用于收租。以開(kāi)發(fā)——銷(xiāo)售回款——再開(kāi)發(fā)模式，做無(wú)本生意的房地產(chǎn)商是沒(méi)有本錢(qián)搞REITs的。其次，大陸房地產(chǎn)商海外發(fā)行REITs與海外上市一樣需闖過(guò)“紅籌通道”——在境外注冊一家公司，收購境內公司的資產(chǎn)(這一點(diǎn)與海外紅籌上市重組中的返程收購環(huán)節相似，目的是避開(kāi)某些限制性監管規定)。
（選自2005年7月總第34期《建業(yè)》月刊）
多年前，著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家斯蒂格利茨曾預言21世紀的兩件大事，其中之一就是中國的城市化進(jìn)程。當人們回首過(guò)去的二十年歷程時(shí)發(fā)現，中國社會(huì )正發(fā)生著(zhù)前所未有的巨變。從此，中國人的生活都無(wú)法獨立于城市化進(jìn)程之外。
當打開(kāi)記憶之門(mén)，河南人無(wú)法忽略建業(yè)在十年前的布局——向下縱深的建業(yè)省域化發(fā)展戰略毅然啟程。十年是漫長(cháng)的也是短暫的，在中國的多數企業(yè)告別一線(xiàn)城市的掘金之旅向下“梯次轉移”之時(shí)，建業(yè)已完成18個(gè)地級和10個(gè)縣級城市的布局，并對河南的經(jīng)濟、政治、文化、社會(huì )、生態(tài)做出了貢獻。
歷史賦予了每一代人各自的使命。在今天，打造一個(gè)強大、具有核心競爭力的企業(yè)，才能擔負起社會(huì )的責任?！案仓性?，造福百姓”的偉大理念激勵著(zhù)建業(yè)在歲月深處寫(xiě)下更多光榮與夢(mèng)想。
建業(yè)大服務(wù)體系在建業(yè)深刻的憂(yōu)患意識中誕生了。這個(gè)體系是建業(yè)省域化戰略的重要組成部分，那就是：在建業(yè)完成全省布局之后，依托于建業(yè)全省在建社區，通過(guò)呼叫平臺9617777和建業(yè)至尊卡兩條線(xiàn)，串聯(lián)起物業(yè)、教育、足球、至尊、商業(yè)、酒店六大服務(wù)資源，形成為全省業(yè)主提供“時(shí)間、內容、地域”無(wú)盲點(diǎn)的具有建業(yè)特色的服務(wù)平臺。
我們曾暢想建業(yè)大服務(wù)體系在2013年的狀態(tài)，即實(shí)現全省業(yè)主的“大串門(mén)”活動(dòng)的設想——讓5萬(wàn)戶(hù)業(yè)主可以游遍河南，并居住在其他的業(yè)主家中，他們在成為朋友的同時(shí)，生活方式也將發(fā)生巨大的變化，還可以體驗和感受遍及全省的建業(yè)五星級酒店。
一個(gè)頗有意味的外界評價(jià)說(shuō)，由于大服務(wù)體系的構建，建業(yè)的省域化發(fā)展戰略如插上了雙翼，真正將建業(yè)帶入無(wú)競爭的新高度。
正是基于構建企業(yè)新的核心競爭力的戰略思維，建業(yè)從十年前就開(kāi)始構思如何在產(chǎn)品和服務(wù)中增加獨特的優(yōu)勢。
如此，便能夠解讀明白建業(yè)足球為什么堅忍不棄，成為中國足球職業(yè)化聯(lián)賽以來(lái)唯一沒(méi)有更換投資人的民營(yíng)企業(yè)支持的俱樂(lè )部，以及中超聯(lián)賽隊伍中唯一擁有專(zhuān)屬場(chǎng)館的球隊；而多年前布局的教育產(chǎn)業(yè)，其中的小哈佛幼兒園已在建業(yè)省域化戰略中花開(kāi)全??；物業(yè)服務(wù)的足跡更是踏遍河南的千山萬(wàn)水，在做好基礎服務(wù)的同時(shí)不斷地創(chuàng )新著(zhù)增值服務(wù)；建業(yè)至尊服務(wù)則致力于為業(yè)主提供社區配套等附加服務(wù)；同時(shí)，建業(yè)的呼叫平臺9617777全天候守候在業(yè)主身邊，了解并滿(mǎn)足業(yè)主的需求；而建業(yè)至尊卡則整合優(yōu)質(zhì)的商家資源，為業(yè)主提供覆蓋生活的全方位服務(wù)。
這不僅是一次中國商界商業(yè)模式的新探索，也將深度提升區域內人民的生活品質(zhì)，聚合所涉及城市的競爭力。建業(yè)大服務(wù)體系建設過(guò)程的潛移默化也將帶動(dòng)一場(chǎng)服務(wù)領(lǐng)域的革命和創(chuàng )新，深層助推中原經(jīng)濟區的建設。
而在大服務(wù)體系中，最為獨特的資源，莫過(guò)于建業(yè)事業(yè)的新領(lǐng)域——酒店服務(wù)。
五年前，為了讓客戶(hù)享受到更多的獨特價(jià)值，建業(yè)集團董事會(huì )選擇了酒店這一新業(yè)務(wù)，開(kāi)始涉足酒店投資領(lǐng)域。目前建業(yè)集團已與洲際、喜達屋、雅高等多個(gè)國際知名酒店管理集團達成戰略合作關(guān)系，截至目前合作運營(yíng)的共有6家高端酒店項目，分別為鄭州艾美酒店、南陽(yáng)建業(yè)假日酒店、漯河建業(yè)福朋喜來(lái)登酒店、上街建業(yè)雅樂(lè )軒酒店、開(kāi)封建業(yè)大宏福朋喜來(lái)登酒店、開(kāi)封建業(yè)大宏鉑爾曼酒店，總投資額30億人民幣，分別于2011年至2013年間陸續開(kāi)業(yè)。在未來(lái)3~5年，隨著(zhù)建業(yè)集團大服務(wù)體系建設的進(jìn)一步布局深入，建業(yè)在河南省內投資建設酒店的業(yè)務(wù)數量將增至10家。
2011年8月6日，上街建業(yè)雅樂(lè )軒酒店開(kāi)業(yè)了。作為喜達屋旗下重要品牌，雅樂(lè )軒以創(chuàng )新前衛的都市風(fēng)格設計、先進(jìn)便捷的高科技服務(wù)和亦活躍亦熱烈的社交氛圍，一經(jīng)面世，便震撼了世界酒店業(yè)。而喜達屋是全球最大的酒店集團之一，以其飯店的高檔豪華著(zhù)稱(chēng)，旗下有約1000家飯店。
建業(yè)雅樂(lè )軒的開(kāi)業(yè)，不僅代表著(zhù)物業(yè)形態(tài)的豐富和完善，增加對資本市場(chǎng)的吸引力，更重要的是，它的開(kāi)業(yè)標志著(zhù)建業(yè)大服務(wù)體系在新領(lǐng)域的起航。作為大服務(wù)體系的重要組成部分，它將推動(dòng)城市的發(fā)展，為城市內在的嬗變凝聚力量。
對于一個(gè)有著(zhù)價(jià)值觀(guān)信仰的企業(yè)而言，憂(yōu)患意識領(lǐng)航著(zhù)企業(yè)的腳步。為了迎接建業(yè)大服務(wù)體系時(shí)代的到來(lái)，建業(yè)已經(jīng)張開(kāi)了臂膀，用夢(mèng)想、辛勞和汗水，去迎接夢(mèng)想實(shí)現的那一天。
（本文系建業(yè)大服務(wù)體系宣傳片腳本）
2001年建業(yè)會(huì )成立時(shí)，老胡就提出要對集團內部資源進(jìn)行整合。
2008年8月13日，經(jīng)過(guò)歷時(shí)7年的集團層面的各種資源的儲備，營(yíng)銷(xiāo)管理中心與客戶(hù)管理中心首次就資源整合工作進(jìn)展情況進(jìn)行成果匯報。在該次會(huì )議上，老胡明確提出了自己的“內部資源整合”觀(guān)，即“為客戶(hù)創(chuàng )造價(jià)值”，并詳細論述這一觀(guān)點(diǎn)所涵蓋的內容，我們整理于此。
2008年9月1日，根據“8·13會(huì )議精神”修改后的《集團內部資源營(yíng)銷(xiāo)整合方案》面向全集團發(fā)布。
從2008年7月份開(kāi)始著(zhù)手方案的撰寫(xiě)到8月份初步方案的提出，再到9月份最終方案的確定，雖然只有兩個(gè)月的時(shí)間，但在這兩個(gè)月里，方案的全體參與人員也經(jīng)歷了一次思想的升華，對資源整合的認識也由最初的“僅為營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)”升華到“為客戶(hù)創(chuàng )造價(jià)值”這樣一個(gè)終極目標。
誰(shuí)擁有了客戶(hù)誰(shuí)就擁有了未來(lái)。
——建業(yè)的16年，是一個(gè)依托社會(huì )、依托客戶(hù)，不斷積累、不斷壯大的過(guò)程，回報社會(huì )和客戶(hù)對我們來(lái)說(shuō)是理所當然的，這也是事物發(fā)展的一種內在的必然規律。
客戶(hù)資源是企業(yè)的戰略資源，現代企業(yè)競爭就是產(chǎn)品與客戶(hù)的競爭，誰(shuí)擁有客戶(hù)并能與客戶(hù)建立一種長(cháng)期良好的合作關(guān)系，誰(shuí)就能通過(guò)為客戶(hù)服務(wù)的最優(yōu)化來(lái)實(shí)現企業(yè)利潤的最大化。因此客戶(hù)才是真正推動(dòng)企業(yè)健康持續發(fā)展的根本因素，企業(yè)的存在就是為客戶(hù)創(chuàng )造價(jià)值。對于偉大的企業(yè)而言，賺取利潤只是一種手段，而不是目的。
資源整合的最高境界就是服務(wù)大眾，從而使我們自己感到快樂(lè )。
——個(gè)人的成長(cháng)離不開(kāi)企業(yè)的成長(cháng)，企業(yè)的進(jìn)步必然要通過(guò)每個(gè)員工的進(jìn)步來(lái)實(shí)現。為客戶(hù)創(chuàng )造價(jià)值是我們企業(yè)發(fā)展的終極目標，這不僅僅是公司行為，更需要我們每個(gè)員工的參與和奉獻，樹(shù)立主人翁意識、增強對企業(yè)的責任感，并且把服務(wù)作為我們工作的出發(fā)點(diǎn)。資源整合的最高境界就是服務(wù)大眾，從而使我們自己感到快樂(lè )，雖然目前不是所有人的意識都能達到這個(gè)境界，但我們應該看到企業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向。
把服務(wù)當做企業(yè)存在的唯一必要條件，就應當把企業(yè)服務(wù)體系的建設、客戶(hù)資源的維護提高到企業(yè)發(fā)展的戰略高度看待。
——商品房是建業(yè)給客戶(hù)提供服務(wù)的基礎產(chǎn)品，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅要創(chuàng )造可以居住的物質(zhì)空間,還要成為這個(gè)時(shí)代居住文化的傳播者和居住文明的創(chuàng )造者。我們最終要給客戶(hù)提供的是在有形的產(chǎn)品之外的那些無(wú)形的文化，使客戶(hù)擁有獨一無(wú)二的居住、生活體驗，從而提高客戶(hù)對我們企業(yè)的忠誠度并最終實(shí)現為客戶(hù)創(chuàng )造價(jià)值。我們要把服務(wù)當做企業(yè)存在的唯一必要條件，把企業(yè)服務(wù)體系的建設、客戶(hù)資源的維護提高到企業(yè)發(fā)展的戰略高度看待，向顧客提供有價(jià)值的產(chǎn)品和服務(wù)，為社會(huì )做出貢獻，企業(yè)才能生存和發(fā)展。
客戶(hù)在買(mǎi)你房子的時(shí)候同時(shí)買(mǎi)了一套你的服務(wù)系統，這就是建業(yè)的獨特競爭力。
——我們擁有的物業(yè)、教育、足球俱樂(lè )部等附屬產(chǎn)業(yè)，都是建業(yè)可以為客戶(hù)提供增值服務(wù)的內部資源, 是我們能夠為客戶(hù)提供獨特服務(wù)的基礎。服務(wù)是建業(yè)給客戶(hù)提供的具有獨特價(jià)值的增值產(chǎn)品。內部資源整合可以挖掘出不同資源的不同服務(wù)屬性，以此滿(mǎn)足客戶(hù)多層面的需求。內部資源的整合優(yōu)化過(guò)程，也就是提高我們對客戶(hù)的服務(wù)品質(zhì)，打造出企業(yè)獨具特色的服務(wù)體系的歷程。而在這方面的努力將最終使我們的客戶(hù)能夠在精神層面認可、忠誠于建業(yè)的品牌，從而使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競爭中留住老客戶(hù)，發(fā)展新客戶(hù)。
（選自2008年10月總第70期《建業(yè)》號外）
如果讓我給全體建業(yè)人講幾句話(huà)，我會(huì )一直重復地講下去:產(chǎn)品和服務(wù)。
全體建業(yè)將士們：
企業(yè)文化部要求我在當前的形勢下和大家交流一下，我也認為非常有必要。我知道，大家?jiàn)^戰在第一線(xiàn)非常辛苦，有的員工每天都工作十個(gè)小時(shí)以上，這也是我們的一貫作風(fēng)。在當前行業(yè)困難時(shí)期，有一些在異地工作的員工，多次舍棄了回家團聚的機會(huì )，周末經(jīng)常搞活動(dòng)，的確非常辛苦。
我想跟大家談的是我對這個(gè)行業(yè)的判斷。我們這個(gè)行業(yè)現在遇到了什么問(wèn)題？我們這個(gè)行業(yè)下一步將出現什么情況？
我自己是這樣一種想法，首先要看我們這個(gè)行業(yè)長(cháng)期的發(fā)展前景。中國的城市化是發(fā)生在二十一世紀全球經(jīng)濟一體化大背景下的。當今全世界有兩件大事：一件是美國的信息產(chǎn)業(yè)革命，它給人類(lèi)進(jìn)步帶來(lái)的影響將會(huì )貫穿整個(gè)二十一世紀；如果說(shuō)還有一件事的話(huà)，那就是中國的城市化。因為在未來(lái)的十五到二十年內，大約五億中國農民要進(jìn)城。五億農民進(jìn)城給中國帶來(lái)的變化、中國的變化又給世界經(jīng)濟格局帶來(lái)的變化，會(huì )是影響世界六十五億人的一件大事。既然說(shuō)中國的城市化是二十一世紀的一件大事，那么這個(gè)大的趨勢是不可逆轉的。而中國的房地產(chǎn)行業(yè)，正是在這個(gè)大背景下成長(cháng)起來(lái)的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)。
中國房地產(chǎn)行業(yè)相對于汽車(chē)、石油、鋼鐵行業(yè)，是個(gè)新興行業(yè)。所以，在它的成長(cháng)初期必然會(huì )遇到很多問(wèn)題。在過(guò)去的很多年，特別是2001年、2002年以后，中央政府為了保證行業(yè)能夠健康、穩定、持續地發(fā)展，出臺了一系列政策。國土資源部如何控制土地“招、拍、掛”，2001年出臺了11號文件；2003年人民銀行為了規范對這個(gè)行業(yè)的房地產(chǎn)貸款又取消了對行業(yè)流動(dòng)資金的貸款；2004年“八·三一”大限開(kāi)始實(shí)施，2005年的“國八條”，2006年的“國六條”，以及從2007年開(kāi)始的緊縮銀根宏觀(guān)調控……這一系列政策出臺的目的，就是要讓這個(gè)行業(yè)不要大起大落，能夠健康、穩定、持續地發(fā)展。因為這個(gè)行業(yè)對中國宏觀(guān)經(jīng)濟的貢獻越來(lái)越大。房地產(chǎn)業(yè)如包括建筑業(yè)，它對國民經(jīng)濟的貢獻已經(jīng)超出了百分之十,已經(jīng)成了一個(gè)很大的產(chǎn)業(yè)。大家也不要認為宏觀(guān)調控就是要打、壓房地產(chǎn)業(yè)，這是不對的。從城市化的大背景來(lái)說(shuō)，中國的房地產(chǎn)行業(yè)還要再發(fā)展三十年，是個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。這是一個(gè)大的趨勢。大家不要對我們從事的這個(gè)行業(yè)喪失信心。
我在2007年年初寫(xiě)了一篇文章《建業(yè)人的長(cháng)征》。如果我們這個(gè)企業(yè)在城市化這種大背景下要發(fā)展二十年、三十年，我們要走的這條路，它的難度、長(cháng)度絕對不亞于紅軍二萬(wàn)五千里的“長(cháng)征”。我是在這樣一種心態(tài)下和感受中寫(xiě)下了這篇文章。紅軍長(cháng)征翻越了五座雪山，我們還沒(méi)有翻過(guò)一座。也許我們現在到了翻越第一座“雪山”的時(shí)候了。長(cháng)征中過(guò)雪山、草地、臘子口，紅軍犧牲了很多人。我們雖然不需要做這樣的犧牲，可我們的難度絕對不亞于長(cháng)征的難度。我告誡同志們，我們現在在翻越第一座雪山，我們不但要翻過(guò)去，我們還要翻越第二座、第三座……必須要翻過(guò)去。我們最終一定要到達“延安”！
在翻越的過(guò)程中，肯定要比走平路困難許多。這次行業(yè)的低潮，按照業(yè)界的估計可能有一到兩年時(shí)間。大家不要想著(zhù)這座“雪山”這片“草地”鼓足一股勁輕易就能過(guò)去了，我們需要做好長(cháng)期作戰的心理準備。
在這種情況下，我特別希望大家要關(guān)注我們自身基本的事情是否已經(jīng)辦好。哪些是我們基本的事情呢？最基本的事情就是看看我們的產(chǎn)品做好了沒(méi)有，看看我們的服務(wù)做得怎么樣。我希望在這次過(guò)“雪山”的過(guò)程中，我們每一個(gè)人，每一個(gè)崗位，大家都有責任看看我們提供給客戶(hù)的產(chǎn)品是不是完美的；每一個(gè)人都有責任去挑剔我們的產(chǎn)品，你的每一次挑剔和挑剔的成果都是對客戶(hù)負責任的表現。我們沒(méi)有任何理由，把一個(gè)有瑕疵的產(chǎn)品提供給我們的客戶(hù)。我們每一個(gè)建業(yè)人都應該承認，我們提供的產(chǎn)品還存在著(zhù)不少問(wèn)題。我們下一步應關(guān)注的是，越是在過(guò)“雪山”、“草地”的時(shí)候，越是要挑剔我們自己的產(chǎn)品是不是做好了。越是在這樣的時(shí)候，越是要強調這樣的責任感。大家都要記住這樣一句話(huà)：我們沒(méi)有任何理由向客戶(hù)提供有瑕疵的產(chǎn)品。不管你在哪個(gè)崗位上，你都有權利監督你的產(chǎn)品。產(chǎn)品不是哪一個(gè)人、哪一個(gè)崗位的事情，每一個(gè)建業(yè)人都有責任挑剔我們的產(chǎn)品。
第二件重要的事情就是服務(wù)。從剛開(kāi)始接觸我們的客戶(hù)，到客戶(hù)住進(jìn)我們的房子，在這個(gè)完整的過(guò)程中，我們必須將服務(wù)做到位。我們沒(méi)有任何理由向我們的客戶(hù)提供二流的服務(wù)。我們做一流的企業(yè)，向客戶(hù)提供一流的服務(wù)就是我們的責任！換句話(huà)說(shuō)：我們必須向客戶(hù)提供一流的服務(wù)。我們的員工不管在什么崗位上，都必須擔負起一個(gè)責任——檢驗我們的服務(wù)是不是達到了一流。
如果讓我給全體建業(yè)人講幾句話(huà)，我會(huì )一直重復地講下去：產(chǎn)品和服務(wù)。所謂的內功一定是圍繞這兩點(diǎn)來(lái)進(jìn)行的，品牌也是建立在這兩點(diǎn)的基礎之上。我想提醒大家，無(wú)論任何時(shí)候，無(wú)論是過(guò)“雪山”、過(guò)“草地”，還是走平坦的道路，產(chǎn)品和服務(wù)永遠是我們生命線(xiàn)！離開(kāi)了這兩條生命線(xiàn)，不要說(shuō)過(guò)“雪山”、過(guò)“草地”，就是走平坦的路，也會(huì )落在別人后面，也會(huì )喪失掉我們既有的陣地，我們的路也會(huì )越走越窄，越走越短。
我相信，我們全體建業(yè)人在經(jīng)受了十六年的磨練、捶打之后，經(jīng)歷了市場(chǎng)的風(fēng)風(fēng)雨雨，坎坎坷坷，我們知道我們該做什么。我相信大家能夠做好，我也愿意在這個(gè)過(guò)程中，到第一線(xiàn)和大家一起把我們的注意力集中在我們的產(chǎn)品和服務(wù)上。讓我們?yōu)樽约旱呐υ俟囊话褎?，我們在這個(gè)過(guò)程中一定能超越我們的競爭對手，向客戶(hù)提供一流的產(chǎn)品、一流的服務(wù)。在這個(gè)基礎上，我們才會(huì )迎來(lái)更快的發(fā)展。
我也希望我們的員工要做到張弛有度。我們天天在為我們的目標努力著(zhù)、奮斗著(zhù)，同時(shí)也不要忘了我們的家人，也不要忘記我們的身體也是需要休息的。只有休息好了，才能保持一個(gè)很好的狀態(tài)，才能應對新的機遇和挑戰。
（根據建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森先生致員工的視頻資料整理）
（選自2008年10月總第70期《建業(yè)》號外）
商業(yè)時(shí)代來(lái)臨，每個(gè)人的生活被置入自由選擇的空氣中。在自由和平等的環(huán)境中，允許人選擇，人勇于選擇，商業(yè)文明下的人開(kāi)始獲得以滿(mǎn)足個(gè)體需求為目的的產(chǎn)品和服務(wù)。
企業(yè)也是如此，作為商業(yè)文明的重要組成部分，它的存在也像人一樣擁有了選擇的自由，制造怎樣的產(chǎn)品、提供怎樣的服務(wù)都由企業(yè)個(gè)體依據市場(chǎng)決定。同時(shí)它也擁有了生存方式的選擇自由，輕于鴻毛或重于泰山，成為不齒于顧客的狗屎堆或成為消費者心中的寵兒。企業(yè)個(gè)體的種種行為為消費個(gè)體建立品牌偏好提供了前提，一個(gè)品牌代表了一個(gè)階層的形象終端需求，體現了他們對品質(zhì)的標榜和追求。
就建業(yè)的客戶(hù)群及其特征，編輯部曾進(jìn)行過(guò)專(zhuān)題探討。建業(yè)的客戶(hù)多出生于50年代至60年代，在中國經(jīng)濟體制變革過(guò)程中快速積累起個(gè)人財富，在此過(guò)程中，財富的積累速度難免超過(guò)了個(gè)人生活品位的沉淀速度。
在此情況下，建業(yè)倡導并努力實(shí)現“物質(zhì)富裕之后，追求使得內心豐盈的生活方式”，這是個(gè)力氣活?？蛻?hù)的選擇更具有品牌標榜意味、個(gè)體的選擇更具有舒展性的商業(yè)時(shí)代規則讓建業(yè)于2005年提出了“服務(wù)升級”。
通過(guò)重組和資源整合河南建業(yè)物業(yè)管理總公司，從機構設置上，把物業(yè)服務(wù)提到與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品同等重要的位置。注入品牌強化、服務(wù)升級、社區共享等更深層次的服務(wù)理念，完成了“大物業(yè)”的組織架構建設工作，充分體現整體管理督導職能和服務(wù)升級導向，并在組織特征上將其納入業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)核心流程。秉承“物業(yè)管理、盡善盡美”基本信條，將高揚規?；l(fā)展、信息化管理、專(zhuān)業(yè)化管理的企業(yè)發(fā)展戰略旗幟，推動(dòng)行業(yè)走向一個(gè)品質(zhì)服務(wù)的新時(shí)代。
延伸服務(wù)環(huán)節，實(shí)行物業(yè)首肯制度。建業(yè)把服務(wù)環(huán)節向開(kāi)發(fā)流程的前端延伸直至產(chǎn)品設計階段，引入開(kāi)發(fā)前期物業(yè)首肯制度。在項目產(chǎn)品社區規劃階段，物業(yè)公司將開(kāi)始介入并予以簽字首肯，規避業(yè)主入住以后，因設計規劃的不合理而造成的生活不便和投訴，使產(chǎn)品設計關(guān)乎人文，在產(chǎn)品及細節上充分體現人性化的規劃和客戶(hù)需求的變化。并在后續開(kāi)發(fā)之銷(xiāo)售、工程建設、物業(yè)等全部環(huán)節體現“全程服務(wù)”導向。
推出一級資質(zhì)及ISO9000執行規范的監督制度。在社區基礎服務(wù)領(lǐng)域內，伴隨著(zhù)建業(yè)物業(yè)總公司升級為省內唯一一家國家一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)商，建業(yè)將繼續以ISO9000之國際管理條款作為日常管理之規范，更加細致高效地于日常服務(wù)中體現。進(jìn)一步完善建立科學(xué)、快速的客戶(hù)投訴及客戶(hù)需求溝通反饋渠道，繼續CRM的跟進(jìn)及功能深化、開(kāi)通24小時(shí)服務(wù)熱線(xiàn)、明晰并嚴格落實(shí)客戶(hù)投訴和解決的反饋流程及操作規范等。
營(yíng)造全員服務(wù)氛圍，采用首問(wèn)制、一站式服務(wù)模式。將“客戶(hù)滿(mǎn)意度”作為基本衡量指標并納入組織內所有部門(mén)及全體員工（包括置業(yè)顧問(wèn)）的績(jì)效考核范疇，全力營(yíng)造全員服務(wù)氛圍，構建全員服務(wù)的意識及管理層次。
其實(shí)，建業(yè)與客戶(hù)同樣站在商業(yè)文明自由選擇的市場(chǎng)規則當中，創(chuàng )建生活方式始終是建業(yè)的追求，設計交給設計院，工程交給施工方，裝修交給業(yè)主自己，建業(yè)給客戶(hù)更多的是貫穿居住體驗始末的生活方式。引領(lǐng)客戶(hù)走向富足而充滿(mǎn)豐盈感的生活道路是建業(yè)的責任，制度最終為服務(wù)的結果負責，而我們更關(guān)注“意識”存乎心間帶給客戶(hù)的溫暖感受。
（選自2005年7月總第34期《建業(yè)》月刊）
⊙ 10月1日，信陽(yáng)建業(yè)·南湖壹號銷(xiāo)售中心正式對外開(kāi)放。
⊙ 10月9日，建業(yè)所參與的舞鋼市行政新區建設開(kāi)工奠基儀式隆重舉行。
⊙ 10月11日，漯河市四大班子領(lǐng)導蒞臨建業(yè)福朋喜來(lái)登酒店項目工地視察指導。
⊙ 10月14日，洛陽(yáng)市住建委組織全市開(kāi)發(fā)商及項目施工單位到壹號城邦施工現場(chǎng)召開(kāi)“建筑工程安全生產(chǎn)及文明施工交流觀(guān)摩會(huì )”。
⊙ 10月15日，由建業(yè)集團焦作公司主辦的“建業(yè)·壹號城邦VIP會(huì )員GOLF體驗之旅”在鄭州雁鳴湖風(fēng)景區的圣安德魯斯高爾夫俱樂(lè )落幕。
⊙ 10月17日，河南省副省長(cháng)趙建才在商丘市委領(lǐng)導陪同下視察商丘聯(lián)盟新城項目。
⊙ 10月18日，建業(yè)集團大規模、戰略性進(jìn)駐的重點(diǎn)縣級項目——修武建業(yè)·森林半島舉行奠基儀式。
⊙ 10月21日，濟源建業(yè)·壹號城邦亮相“2011濟源市首屆住博會(huì )暨家居裝飾文化節”。
⊙ 10月22日，建業(yè)集團跋涉者俱樂(lè )部第二次學(xué)習日活動(dòng)在上街建業(yè)雅樂(lè )軒酒店圓滿(mǎn)結束。
⊙ 10月26日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )小城鎮開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )在河南禹州召開(kāi)調整重組會(huì )議，主任委員建業(yè)集團董事長(cháng)胡葆森出席。
⊙ 10月28日，建業(yè)官方微博正式落戶(hù)新浪。