建業(yè)集團召開(kāi)媒體懇談會(huì )

2月14日，建業(yè)集團舉行媒體懇談會(huì )，建業(yè)集團董事長(cháng)胡葆森攜建業(yè)旗下4家上市公司CEO（建業(yè)地產(chǎn)楊明耀、中原建業(yè)馬曉騰、建業(yè)新生活史書(shū)山、筑友智造科技郭衛強）及建業(yè)集團副董事長(cháng)王俊、建業(yè)集團副總裁代紀玲等高管亮相，針對近期熱點(diǎn)話(huà)題、行業(yè)動(dòng)向、企業(yè)發(fā)展做出詳細解答。

面對現如今的行業(yè)形勢，“做少、做小、做好，才能做精、做新、做快?！?/span>建業(yè)集團董事長(cháng)胡葆森說(shuō)，做少，是指盡量不開(kāi)辟新的賽道，而且要把以往開(kāi)辟的大小賽道能合并的合并，能關(guān)閉的關(guān)閉；做小，是指不再追求規模過(guò)快的增長(cháng)；只有做少、做小了，才能有可能做好。在做少、做小、做好的前提下，還要做精、做新、做快。所謂“做精、做新、做快”，就是效率，因為減少層級就是要快。他表示，建業(yè)將來(lái)更應該在創(chuàng )新效率上下功夫，真正做到在危機中尋新機，在新機中找到建業(yè)新的發(fā)展機遇。

〈媒體問(wèn)答〉

1、建業(yè)今年面對的最大風(fēng)險、挑戰是什么？

王?。?/span>2022年，建業(yè)地產(chǎn)的境外美元債只有一筆8月到期的5億美元債。這筆美元債受到了金融機構和資本市場(chǎng)的關(guān)注，我們一直在緊密地監控整個(gè)資本市場(chǎng)的發(fā)行窗口，同時(shí)也在多渠道盤(pán)活資金，包括不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的盤(pán)活以及一些項目合作。最重要的是我們始終堅守底線(xiàn)思維，已做好充分準備，用經(jīng)營(yíng)性現金流，按時(shí)、全額償還該筆美元債，延續我們在資本市場(chǎng)、金融機構和稅務(wù)機關(guān)的良好信用記錄。

建業(yè)集團創(chuàng )立30年來(lái)一直保持經(jīng)營(yíng)機構零拖欠的記錄和稅務(wù)部門(mén)零偷逃的記錄。2021年，對房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是艱難的一年，房地產(chǎn)企業(yè)違約或者技術(shù)性違約的事件頻發(fā)，在該類(lèi)事件集中發(fā)生的四季度，11月8日，建業(yè)地產(chǎn)使用自有資金如期償還到期4億美元債，是當時(shí)按時(shí)、全額償還境外美元債的兩家民營(yíng)房企之一，為行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)商譽(yù)注入更多的信心。

不管是從資金鏈、市場(chǎng)，還是境外的資本市場(chǎng)的萎縮，我們最大的風(fēng)險跟整個(gè)行業(yè)是一樣的，但好在公司一直堅持比較穩健的經(jīng)營(yíng)方式，而且一直深耕河南市場(chǎng)，所以在這種情況下，風(fēng)險是可控的。集團有四家上市公司，對于不同的上市公司如何協(xié)同、如何更好地深耕這個(gè)市場(chǎng)、如何讓管理更加高效、如何降本提質(zhì)增效，是我們下一步最大的挑戰，也是我們這次變革的主要原因。

2、2021年，央行和銀保監會(huì )出臺了關(guān)于優(yōu)質(zhì)項目收并購金融支持政策，這一舉措對房企緩解流動(dòng)性風(fēng)險意義有多大？

王?。貉胄泻豌y保監會(huì )有關(guān)收并購金融支持的政策出臺得非常及時(shí)，有利于緩解整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性風(fēng)險。我們也希望看到，在未來(lái)關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)有更多的資金和政策的松動(dòng)。政策出臺之后，包括像華潤、建發(fā)、上海國資在內的一些央企和國企也頻頻出手并購項目，包括商業(yè)銀行在內的金融機構也配合實(shí)施了一系列舉措，緩解了一些出險的民營(yíng)房企的流動(dòng)性。

建業(yè)集團雖然遭遇了水災和疫情，中間也經(jīng)歷了輿情，但是到目前為止我們并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的任何債務(wù)的違約。依托30年的沃土深耕和品牌積淀，我們完成了從市場(chǎng)研究、投資融資、項目代建、產(chǎn)品智造和售后服務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈的打造，同時(shí)也積極與包括央企、國資在內的集團、金融機構和房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行深度的戰略合作與對接。2021年11月19日，建業(yè)集團與中原銀行簽署了戰略合作協(xié)議，雙方在民生住宅、物業(yè)服務(wù)、建筑工程、文化旅游、資本市場(chǎng)、資金管理等全方位展開(kāi)合作，中原銀行也有意向為建業(yè)集團提供總額不超過(guò)100億人民幣的綜合融資服務(wù)。同時(shí)，在去年12月31日，建業(yè)集團和中國電建地產(chǎn)集團簽署了戰略合作協(xié)議，雙方以?xún)?yōu)先配置資源、優(yōu)惠合作條件、優(yōu)化決策程序為原則，開(kāi)展城市綜合開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的多元化合作。實(shí)際上這些合作都是在這樣一些政策的支持之下才能夠比較好比較快的推進(jìn)。

3、請就本次組織架構調整的背景、目的及推進(jìn)計劃、實(shí)施進(jìn)展等做簡(jiǎn)要介紹。

胡葆森：這個(gè)想法不是心血來(lái)潮，也不是一時(shí)沖動(dòng)，醞釀了大約有半年時(shí)間，而且不斷地在細化方案。外部環(huán)境的變化、天災人禍的疊加，再加上我們自身管理層級太多、人員太多，外因和內因都要求我們必須因勢而變、順勢而為。

從去年疫情之后，我們就開(kāi)始自覺(jué)進(jìn)行“體檢”，四個(gè)上市公司的總部加上集團的總部截止到春節前已經(jīng)超過(guò)了1000人，過(guò)去是“總部-業(yè)務(wù)集團-五個(gè)大區-城市公司-項目公司”五級管理，機構臃腫、效率低下的現象越來(lái)越嚴重。再加上行業(yè)向管理紅利階段轉變，變革是一定的，只不過(guò)特大暴雨災害加上三次疫情疊加的發(fā)生，迫使我們必須刀刃向內，刮骨療毒。

決定出來(lái)后，總部有超過(guò)一多半人員要到一線(xiàn)去、到項目上去、到城市公司去、到能聽(tīng)得見(jiàn)炮聲的戰場(chǎng)上去。所幸的是，現在總部的員工都在積極響應，都深刻認識到此次組織變革的背景和需要。建業(yè)是一個(gè)價(jià)值觀(guān)驅動(dòng)、戰略導向型企業(yè)，相信我們全體員工這次能夠充分理解集團的決定，能夠踴躍地到一線(xiàn)去，到發(fā)展最需要的地方去，到能夠創(chuàng )造更多價(jià)值的崗位上去。

代紀玲：從土地紅利到金融紅利再到管理紅利，這樣的改革我們思考已久，改革也勢在必行。這次建業(yè)集團進(jìn)行的架構改革正是向管理要紅利的具體實(shí)踐。每一個(gè)人都要適應改革的變化和節奏，希望調整之后人均效能能夠得到提升。網(wǎng)絡(luò )流傳建業(yè)集團將裁員61%截圖，內容不符合事實(shí)。作為深耕河南的集團性公司，建業(yè)現在有3萬(wàn)人，涉及到地產(chǎn)、物業(yè)、文旅、裝配智造等多個(gè)產(chǎn)業(yè)，雖然受行業(yè)壓力和洪水疫情的多重考驗，我們始終堅守社會(huì )責任，員工的規?；久鏇](méi)有改變，改革后的建業(yè)集團將精總部、強基層，鼓勵更多優(yōu)秀的人才到項目中去艱苦創(chuàng )業(yè)，在炮聲中成長(cháng)，建業(yè)集團還面向全體員工開(kāi)展了建業(yè)集團功勛員工評選，出臺企業(yè)合伙人制度包括設立創(chuàng )業(yè)創(chuàng )新基金等方式，幫助大家實(shí)現共創(chuàng )共擔共享，讓員工感受到企業(yè)文化和溫暖的同時(shí)，也能夠激發(fā)全體員工主動(dòng)參與變革的積極性，包括針對總部以及城市公司、專(zhuān)業(yè)公司，包括城市總在內的近百個(gè)管理崗位的公開(kāi)競聘，我們將以公平公正公開(kāi)的原則遴選有沖勁、有擔當的年輕人員走上崗位，實(shí)現集團的戰略目標。改革是一個(gè)過(guò)程，改革不是目的，目的是實(shí)現組織的活力。

4、調整后，公司未來(lái)的經(jīng)營(yíng)目標將如何實(shí)現？經(jīng)營(yíng)方向是否會(huì )進(jìn)行調整？

王?。捍舜谓M織架構調整是為了更好地完成經(jīng)營(yíng)目標，提升經(jīng)營(yíng)效率。公司的經(jīng)營(yíng)方向和戰略重點(diǎn)并沒(méi)有發(fā)生重大的調整和變化，通過(guò)這一次的整體改革，更加聚焦、更加清晰、更加明確。四家上市公司分別有各自的經(jīng)營(yíng)目標和戰略方向，具體要等上市公司發(fā)布會(huì )的時(shí)候對外公布，但是總體而言，建業(yè)集團繼續秉承一貫的經(jīng)營(yíng)發(fā)展方向，繼續在區域深耕，穩步向前。

5、今年，建業(yè)迎來(lái)了成立三十周年。三十而立，企業(yè)三十歲之后的階段，請問(wèn)有什么樣的期待和設想？

胡葆森：建業(yè)過(guò)去這三十年，我們從內心感謝這個(gè)時(shí)代，感恩河南的城鎮化。依托于這樣一個(gè)1億人口大省的城鎮化，我們趕上了城鎮化不斷加速的大時(shí)代。建業(yè)以“根植中原，造福百姓”作為自己的核心價(jià)值觀(guān)，讓一批又一批的志士仁人不斷地加入到這個(gè)團隊，使得建業(yè)從早期創(chuàng )業(yè)的十幾個(gè)人到現在將近三萬(wàn)人。

接下來(lái)我們只能穩健發(fā)展，必須穩健發(fā)展。因為我們扛的不僅是建業(yè)人的責任，我們扛著(zhù)行業(yè)的排頭兵的責任，扛著(zhù)河南民企在全國形象的責任。

我們接下來(lái)的發(fā)展還是一樣，我寫(xiě)過(guò)一篇小文章《在變與不變中繼續前行》，這一次同樣也是，變的是機構，壓縮的是層級，可能經(jīng)營(yíng)策略、發(fā)展指標也要變；但不變的是初心，不變的是堅守陣地的決心，不變的是對中原大地的這份情懷。

6、本次機構改革，是否會(huì )影響到4家上市公司的獨立性？未來(lái)4家上市公司如何實(shí)現進(jìn)一步協(xié)同，發(fā)揮建業(yè)集團房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢？

王?。菏紫纫獜娬{，每一家上市公司的總部還是獨立運營(yíng)的，我們嚴格遵守上市規則的要求，各個(gè)上市公司在業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、財務(wù)、場(chǎng)所和人員等方面都保持了應有的獨立性。

九大中心是由建業(yè)不同板塊的高管來(lái)掛帥，向公司的運營(yíng)提供支持，也就是說(shuō)，各上市公司的組織架構是完整的?？赡苡行┤税迅拍罨煜?，覺(jué)得一合并變成了一個(gè)公司的法人，并不是這樣，我們實(shí)際是一種虛擬性的協(xié)同管理的方式。提到“獨立性”，所有的關(guān)聯(lián)交易一定會(huì )按上市公司規則及時(shí)公告，原有的持續性關(guān)聯(lián)交易也將按照原有協(xié)議繼續履行；各個(gè)公司調整之后的項目還是由城市公司來(lái)運營(yíng)，而且由各個(gè)上市公司總部進(jìn)行獨立的管理；公司董事會(huì )和高管團隊保持獨立運作，遵守上市規則和公司治理的獨立性要求和標準。

整體而言，四家上市公司都通過(guò)組織變革減少了溝通層級，四家上市公司在整個(gè)建業(yè)集團的支持下，會(huì )實(shí)現更好、更高效的溝通和協(xié)同，也可以通過(guò)聯(lián)合采購、共享中心等方式降低成本，實(shí)現總部人員精簡(jiǎn)、區域項目做實(shí)做強的目標。

7、日前，萬(wàn)科集團董事會(huì )主席郁亮發(fā)布言論稱(chēng)，今年是背水一戰的一年，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了黑鐵時(shí)代。胡董與行業(yè)經(jīng)歷風(fēng)風(fēng)雨雨30年，您覺(jué)得當前房地產(chǎn)行業(yè)正處于一個(gè)怎樣的階段，未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢是什么？

胡葆森：從行業(yè)的平均發(fā)展狀況上來(lái)講，我說(shuō)過(guò)平均毛利率在30%以上，到現在平均毛利率在20%之下，大概用了10年左右的時(shí)間，無(wú)論是“黃金”還是“黑鐵”，都是一個(gè)相對而言的比喻。

在這樣的時(shí)代，要強調憂(yōu)患意識。接下來(lái)，我們就外部環(huán)境和疫情帶來(lái)的困難，提出來(lái)三個(gè)字——少、小、好。一是“做少”，就是盡量不開(kāi)辟新的賽道，把過(guò)去已經(jīng)開(kāi)的賽道，能合并的合并，能關(guān)閉的關(guān)閉，賽道當然不是越少越好，至少在眼下這種難關(guān)還沒(méi)有過(guò)去的時(shí)候，不適合再開(kāi)辟新的賽道；二是“做小”，不再追求規模的增長(cháng)。建業(yè)從100億到200億用了四年時(shí)間，但從200億到1000億，只用了三年時(shí)間，發(fā)展速度太快了，快得讓自己都有點(diǎn)擔憂(yōu)，所以我們主動(dòng)提出來(lái)進(jìn)入戰略鞏固期。目前，中央也號召，民企主要以專(zhuān)精特新為自己發(fā)展的主導思想，所以現在調整還來(lái)得及，不要再追求規模的過(guò)快增長(cháng)。三是“做好”，這里面有個(gè)邏輯關(guān)系，只有做少、做小了，才能有可能做好，所以在做少、做小的前提下，要把企業(yè)做得越來(lái)越好。

同時(shí)，我們要堅持創(chuàng )新。在剛才“做少、做小、做好”的前提下，我們整體要“做精、做新、做快”。減少層級就是要效率，就是要快。這一次對城市公司負責人的要求更高了，城市公司和專(zhuān)業(yè)公司加在一起超過(guò)40個(gè)崗位，將近一半的人都是換了新的崗位。

8、從當前國家政策傾向來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)極有可能去金融化，房企要縮表出清，請問(wèn)建業(yè)集團未來(lái)將采取哪些措施優(yōu)化企業(yè)財務(wù)結構、確保企業(yè)長(cháng)期穩健經(jīng)營(yíng)？

王?。阂皇遣粩鄡?yōu)化我們的融資，增加境內融資的比例，降低境外美元債的規模，這也是我們降低風(fēng)險的一個(gè)重要方式。

二是要大力地盤(pán)活不動(dòng)產(chǎn)，盤(pán)活有各種各樣的手段，比如出讓部分股權。

三是要加強管理的精細化，提高我們的利潤率。我們未來(lái)不聚焦于規模，聚焦于成本的節省，聚焦利潤率的達成，聚焦于在投資的時(shí)候投前投后的考核。投資的時(shí)候，我們IRR一定要做到很高，比如以現在新的投資標準為例，IRR必須要高于100%。

四是要激發(fā)整個(gè)組織的活力。向管理要效率，向效率要效益。

五是要增強憂(yōu)患意識，要把憂(yōu)患意識從始到終貫徹，要傳達到每一個(gè)員工，要堅持底線(xiàn)思維和量入為出的發(fā)展理念，要重視現金流和嚴控風(fēng)險。