《大河財富》專(zhuān)題文章《解讀建業(yè)“融資密碼”》重磅投向中原民營(yíng)企業(yè)界

      10月19日，在寬大的辦公室里，胡葆森董事長(cháng)接待了來(lái)訪(fǎng)的《大河財富》的記者萬(wàn)軍偉。聞悉建業(yè)成功在國際資本市場(chǎng)發(fā)行企業(yè)債券3億美元，一向對企業(yè)有著(zhù)敏感觸覺(jué)的優(yōu)秀記者萬(wàn)軍偉，認為建業(yè)四年來(lái)的融資歷程可作為河南中小民營(yíng)企業(yè)教科書(shū)式的融資范本，于是便有了這次采訪(fǎng)。

      當天，胡葆森董事長(cháng)的身體有些不適，他只能站著(zhù)與萬(wàn)軍偉進(jìn)行交談?！八哪陙?lái)共為河南市場(chǎng)融資8億美金，這8億美元，究竟是怎么拿來(lái)的？”這個(gè)命題，使得談話(huà)雙方都非常有興趣。想到能為河南的中小企業(yè)提供可資借鑒的融資模式，胡葆森董事長(cháng)將這四年的辛勤耕耘之路及心路歷程，一一向萬(wàn)軍偉道來(lái)。

      隨后，萬(wàn)軍偉與集團副總裁胡冰就此次企業(yè)發(fā)債的細節進(jìn)行了詳細的溝通。

     11月9日，《大河財富》09版刊出了《解讀建業(yè)“融資密碼”》，引起了省內民營(yíng)企業(yè)界的巨大反響。

     將此文章登載于此，與全體建業(yè)人共同分享。

      在融資征程上，建業(yè)又邁出了關(guān)鍵一步。

      2010年10月，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（832.HK）成功發(fā)行3億美元5年期固定收益債券，票息年率12.25%，發(fā)行反應熱烈，獲6倍超額認購。

      這一結果，連創(chuàng )兩項紀錄——中國同類(lèi)評級房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債額度最大，同類(lèi)評級票息最低，再次震動(dòng)資本市場(chǎng)。這一結果，恰逢國內“限貸令”和“限購令”出臺、樓市未來(lái)預期更加撲朔迷離之際，令人意外。

      但在建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森看來(lái)，這并不意外?！斑@驗證了建業(yè)戰略的價(jià)值所在，更顯現了一個(gè)企業(yè)責任與誠信的本質(zhì)?！?0月下旬的一天，剛剛回國的胡葆森略顯疲憊，但自信異常，“兩年來(lái)，盡管地產(chǎn)形勢震蕩波動(dòng)，但我們上市時(shí)對資本市場(chǎng)的承諾全部?jì)冬F?！?

      從2006年引入凱德置地開(kāi)始，建業(yè)在資本市場(chǎng)上的大踏步融資，已經(jīng)走過(guò)四載。借助多元化的融資渠道，四年以來(lái)，無(wú)論從資產(chǎn)規模還是實(shí)力水平，建業(yè)均完成了飛速的跨越，更贏(yíng)得了資本市場(chǎng)的尊重和信賴(lài)。

      接連成功融資背后，“建業(yè)密碼”何在？

      3億美元發(fā)債：連創(chuàng )兩項紀錄

      建業(yè)此次發(fā)債，恰逢國務(wù)院地產(chǎn)調控新國五條出臺之際，可謂意外叢生，懸念重重。

      作為一次大規模的融資，建業(yè)在今年8月前便已著(zhù)手了相應準備工作，以接受相關(guān)機構的評級調查。8月底，國際評級機構標準普爾（S&P）、穆迪（Moody）展開(kāi)了對建業(yè)的進(jìn)場(chǎng)調查。他們不僅要看建業(yè)的財務(wù)報表，更主要的是對建業(yè)的省域化戰略進(jìn)行實(shí)地調查，做出獨立客觀(guān)的評價(jià)。
      兩家評級機構分別調查了建業(yè)的幾個(gè)地市項目。在此基礎上，每個(gè)機構均用一天的時(shí)間，和高管團隊進(jìn)行了認真的面對面溝通，并就他們所感興趣的問(wèn)題發(fā)問(wèn)。建業(yè)的成績(jì)顯然令人十分滿(mǎn)意。在完成上述翔實(shí)的調查工作后，這兩家評級機構對建業(yè)的企業(yè)級別和發(fā)債級別進(jìn)行了認真而客觀(guān)的評級。

      但是，就在所有準備工作完成，建業(yè)即將于10月8日開(kāi)始路演之時(shí)，9月底，一場(chǎng)出人意料的房地產(chǎn)強勢調控——新國五條出臺。其來(lái)勢之猛，令人始料不及?！跋拶J令”和“限購令”的出世，令國內宏觀(guān)調控形勢嚴峻，樓市未來(lái)預期更加撲朔迷離。

       這令建業(yè)人隱隱約約感到擔心，而且，馬上就是“十一”黃金周了，一旦黃金周銷(xiāo)售業(yè)績(jì)欠佳，如果在路演時(shí)投資者隨口問(wèn)起建業(yè)的黃金周銷(xiāo)售情況，情況難免尷尬。

      發(fā)債前夕的這一變局，使得建業(yè)精心籌備的發(fā)債一時(shí)充滿(mǎn)懸念。但是，緊接著(zhù)的消息，則完全打消了所有人的擔心。

      第一個(gè)消息來(lái)自消費者對建業(yè)的支持。在黃金周期間，建業(yè)成交套數比去年同期增加了71.8%。短短7天，簽訂購房合同者146套，正式認購123套，兩者共計269套。在地產(chǎn)新政下觀(guān)望氛圍濃厚的黃金周，消費者的表現詮釋了“物有所值”的含義。

      而緊接著(zhù)的又一個(gè)消息，則使得這次發(fā)債提前畫(huà)上圓滿(mǎn)句號。

      10月8日，正式路演如期開(kāi)始。此次發(fā)債的建業(yè)全球路演團隊自我國香港開(kāi)始，擬經(jīng)新加坡、倫敦、紐約、波士頓，于10月15日完成發(fā)行定價(jià)。但是，在宏觀(guān)調控的非常形勢下，投資者對建業(yè)地產(chǎn)卻異?？春?，認購非常踴躍。

      最終，路演團隊臨時(shí)取消了波士頓的行程，于10月13日提前一天定價(jià)，原定發(fā)行規模2億至3億美元，最終以3億美元高位確定發(fā)行規模；原定定價(jià)利率區間為12.25%至12.75%，最終以12.25%低位完成定價(jià)。同時(shí)，此次發(fā)行也創(chuàng )下中國同類(lèi)評級房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行最大訂單和最低票息兩項紀錄，顯示了資本市場(chǎng)對建業(yè)的極大信任。

      公開(kāi)信息顯示，此次債券發(fā)行過(guò)程中，眾多國際知名投資基金紛紛認購，亞洲投資者占58%，歐洲投資者占29%，美國投資者占13%。其中，77%的投資人為基金投資者，保險公司占10%，銀行占7%，私人銀行和其他投資者占6%。

      對于剛剛融得的3億美元，胡葆森坦言主要將用于拿地。建業(yè)地產(chǎn)的公告，也印證了這一說(shuō)法。建業(yè)地產(chǎn)表示，票據所得款項凈額為2.905億美元，計劃將其中2.5億美元用于新物業(yè)項目，3500萬(wàn)美元則用于償還現有債務(wù)，其余用于一般企業(yè)用途。而用于新物業(yè)項目的2.5億美元將注入建業(yè)住宅集團（中國）有限公司，并成為其資本金，其中大部分將用于鄭州等重點(diǎn)市場(chǎng)的土地購置，增加土地儲備。

      四載融資路：建業(yè)財技發(fā)力

      若以建業(yè)引入凱德置地作戰略投資者為起點(diǎn)，縱觀(guān)四年來(lái)建業(yè)的融資歷程，類(lèi)似的大手筆比比皆是。

      2006年10月，凱德置地宣布斥資約6.01億元，入股建業(yè)地產(chǎn)29.75％，其后的2007年8月，凱德再次動(dòng)用5.18億元增持6.39％，使自己的總持股比例升至36.14％，成為建業(yè)第二大股東，對于建業(yè)的成功上市起到了重要作用。

      2008年6月，建業(yè)在香港成功上市，開(kāi)啟了中西部地區地產(chǎn)企業(yè)香港上市的“破冰之旅”，并成功募集12.65億港元資金。

      2008年11月到2009年5月份，這個(gè)貨幣政策最寬松的時(shí)期，建業(yè)獲得了超過(guò)10個(gè)億人民幣的商業(yè)銀行貸款。

      2009年8月，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，向私募股權基金方源資本（Fountain Vest）為首的投資團隊定向發(fā)行總價(jià)7.65億港元附認股權證的可轉債。

       時(shí)隔一年之后，建業(yè)再次從資本市場(chǎng)上通過(guò)發(fā)債斬獲3億美元。

      當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的客觀(guān)形勢：土地供應方式的市場(chǎng)化、銀行信貸政策的緊縮擠壓、外資房地產(chǎn)基金的強力進(jìn)入等，都沖擊并改變著(zhù)固有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。一些主流房地產(chǎn)商將融資環(huán)節提升到了前所未有的高度，現有的金融運作展示了一種行業(yè)趨勢：房地產(chǎn)商正面臨角色轉換，即由開(kāi)發(fā)商向投資商、運營(yíng)管理商轉變。

       而建業(yè)的這一角色易位，早已完成?！熬徒I(yè)的融資渠道而言，多元化的特征非常明顯?！苯I(yè)住宅集團副總裁、財務(wù)管理中心總經(jīng)理胡冰告訴記者，“在境外資本市場(chǎng)，我們以股權和發(fā)債融資為主，在國內，以銀行貸款為主，除此之外，信托、期權、合資開(kāi)發(fā)等多種渠道基本都用到了?！?

       縱觀(guān)四年融資路，胡冰認為，建業(yè)這幾年在資本市場(chǎng)上的融資可謂環(huán)環(huán)相扣，互為貫通，一次比一次輕松。

       凱德置地注資后，由于品牌效應，迅速使建業(yè)在資本市場(chǎng)上擁有了良好的形象?！靶录悠氯俗鍪路浅乐?，而且凱德置地又是亞太區最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，不僅助力建業(yè)上市，而且幾年來(lái)從未減持套現股份，顯示了凱德置地對建業(yè)的高度認可和信賴(lài)。這無(wú)疑會(huì )引起一種效仿。甚至有投資者聽(tīng)說(shuō)有凱德置地注資，連盡職調查的程序都免了，跟風(fēng)而至?！币晃粯I(yè)內人士透露。

       而登陸資本市場(chǎng)，則是建業(yè)發(fā)行可轉換債的基礎?？赊D換債的發(fā)行經(jīng)歷，則令建業(yè)學(xué)到了很多具體操作“財技”，直接為本次發(fā)行固定收益債奠定了基礎。

     “盡管這次固定收益債數額不低，但實(shí)際上建業(yè)投入的人力精力并不太多，不足三個(gè)月時(shí)間即完成了全部發(fā)債工作?！焙f(shuō)，“從IPO初期忐忑的兩倍認購，到如今輕松的6倍認購，建業(yè)融資之路越來(lái)越暢通?！?

       在境外資本市場(chǎng)的融資，直接注入建業(yè)住宅集團作為資本金，則有效降低了企業(yè)負債率，大大提高了建業(yè)在國內的融資能力。

       在胡冰看來(lái)，在境外資本市場(chǎng)的一次次融資經(jīng)歷，對建業(yè)運營(yíng)管理的最大提升，在于對計劃的精準把控，而這，也直接促使了戰略的穩定和持續性?！懊看稳谫Y，都需要告訴投資者在未來(lái)幾年怎么花這筆錢(qián)，在既定的時(shí)間，要盡可能不出現偏差。這就需要精準的計劃性。之前建業(yè)在這方面有一定偏差，但近年來(lái)，有相關(guān)制度和固化的流程做支撐，以及相應的整套權責體系，建業(yè)計劃的精準性大大提高。而這，反過(guò)來(lái)為再次融資提供了便利?！?

       源源不斷的資金活水，令建業(yè)以迅雷不及掩耳之勢，完成了足夠的土地儲備，也使得這家河南地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，一次次完成了規模和資本的快速積累，利潤更是數倍增加。

       尤其是從2008年下半年開(kāi)始，洛陽(yáng)、周口、商丘、漯河、鶴壁、安陽(yáng)、濟源、鄭州、駐馬店等地，均出現了建業(yè)迅猛拿地的身影，或取得地產(chǎn)公司控制權，或聯(lián)合開(kāi)發(fā)，或獨自摘地，粗略統計結果表明，在2008年下半年及2009年一年的時(shí)間，建業(yè)增加了1000萬(wàn)平方米的土地庫存。

       建業(yè)頻繁拿地不僅說(shuō)明其省域化戰略正加速向縱深推進(jìn)，更說(shuō)明打通資本通道后，其資金運轉更加良性，由此夯實(shí)了新一輪發(fā)展的堅實(shí)基礎。

       可持續發(fā)展：遠見(jiàn)與戰略的價(jià)值

       公開(kāi)信息顯示，短短四年間，建業(yè)從國際資本市場(chǎng)拿回8億美元。近年來(lái)，國際金融環(huán)境欠佳，融資能力往往成為民營(yíng)企業(yè)尤其是中小型民營(yíng)企業(yè)發(fā)展乃至存亡的關(guān)鍵。放眼河南，招商引資的成果固然可喜，而如建業(yè)這般立足本土又融通海外資本市場(chǎng)的企業(yè)也的確是不可多得的“融資榜樣”。而建業(yè)的接連融資成功，憑借的不僅僅是一時(shí)的“財技”，亦非簡(jiǎn)單四載資本市場(chǎng)上成功經(jīng)驗的復制累加，最為根本者，是一個(gè)企業(yè)更長(cháng)久的本質(zhì)所系。

       關(guān)于建業(yè)的融資密碼，胡葆森更愿意歸于“最關(guān)鍵在于企業(yè)本質(zhì)上，我們愿意做一個(gè)好人?！?

       胡葆森董事長(cháng)口中的企業(yè)本質(zhì)，以及做一個(gè)好人的樸素含義，若從狹義理解，在于以誠信充分贏(yíng)得別人的信賴(lài)與認可；若從廣義闡釋?zhuān)瑒t為擁有可持續發(fā)展的遠見(jiàn)和戰略。而這，也成為建業(yè)屢屢融資成功的最重要武器。

       以建業(yè)的融資主渠道境外資本市場(chǎng)為例，2009年，建業(yè)擬發(fā)行7.65億港元可轉換債。當消息傳出后，方源資本主動(dòng)找到建業(yè)，令人意外地表示將獨力買(mǎi)下這部分債券。這家私募股權基金在對建業(yè)做盡職調查時(shí)，甚至財務(wù)數據都沒(méi)看，僅僅從風(fēng)險上進(jìn)行了把控。

    “他們在我們上市前就跟蹤了解過(guò)，經(jīng)過(guò)了一年的觀(guān)察期后，認為建業(yè)質(zhì)地不錯，具備很好的投資價(jià)值，而且建業(yè)在資本市場(chǎng)上的誠信也給他們留下了深刻印象。他們甚至認為建業(yè)的房子賣(mài)得太便宜?！焙硎?，“資本市場(chǎng)其實(shí)也很小，一個(gè)好的口碑非常重要?！?

        一個(gè)引人注目的細節是，2008年，金融危機的沖擊下，剛剛完成上市的建業(yè)市場(chǎng)形勢不佳，盡管股票表現并不十分搶眼，但依然遵守承諾給予投資者稅后利潤30%分配和分紅。而且2008年和2009年連續兩年做到了分紅。

       事實(shí)上，廣義的可持續戰略，是建業(yè)贏(yíng)得資本市場(chǎng)認可和尊重的真正原因。

     “我們是在資本市場(chǎng)挖了一個(gè)渠，但這個(gè)渠，建業(yè)挖了18年才通，而且活水越流越多?！焙嵘嬖V記者。

      “因為借給你錢(qián)、買(mǎi)你股份的人，都不是短期行為。他們不僅沒(méi)見(jiàn)過(guò)你，甚至連河南都沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)，但是憑什么相信你？只有你未來(lái)的可持續發(fā)展能力?！?

       在胡葆森董事長(cháng)看來(lái)，一個(gè)企業(yè)的可持續發(fā)展能力，源于麥肯錫所稱(chēng)的“7S”，即結構、制度、風(fēng)格、員工、技能、戰略、共同的價(jià)值觀(guān)等七個(gè)基本面——這也是一個(gè)企業(yè)最終比拼的東西。

       一言以蔽之，建業(yè)融資之功，更在“詩(shī)外”。從上個(gè)世紀90年代的“十年還本”千金一諾鑄就誠信，到如今贏(yíng)得國際資本市場(chǎng)上的尊重和信賴(lài)；從大規模拿地儲備彈藥，到琢玉行動(dòng)提升品質(zhì)；從向農民學(xué)習過(guò)冬的智慧，到胡氏經(jīng)營(yíng)哲學(xué)的風(fēng)行；從省域化戰略的初步探路，到十多年堅守為建業(yè)贏(yíng)得尊重……從多個(gè)方面，建業(yè)的“詩(shī)外功夫”，可謂趨近完美。

       接連融資成功，不僅為建業(yè)未來(lái)發(fā)展奠定了堅實(shí)保障，更驗證了一個(gè)地產(chǎn)企業(yè)的至真品質(zhì)與穩健本性。

     （萬(wàn)軍偉，《大河報?大河財富》記者）