資本市場(chǎng)的“本科畢業(yè)獎狀”——建業(yè)地產(chǎn)4個(gè)月內香港兩次發(fā)債融資6億美元，省域化戰略?xún)r(jià)值受資本市場(chǎng)熱捧

建業(yè)地產(chǎn)榮獲2013中國房地產(chǎn)上市公司百強第21位

建業(yè)地產(chǎn)榮獲2013中國房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)績(jì)效五強

      6.5%年利率，國內地產(chǎn)公司融資新標桿

      繼2013年1月發(fā)行2億美金債券后，5月22日，建業(yè)地產(chǎn)（832. HK）成立21周年之際，于香港再次成功發(fā)行5年期4億美元無(wú)抵押美元債券。引人注目的倒不是其4億美元、約相當于25億元人民幣的融資額，而是其債券年利率僅為6.5%。

      熟悉國內房地產(chǎn)行業(yè)的人都知道，受宏觀(guān)調控等影響，地產(chǎn)企業(yè)融資較難且成本普遍較高，年利率10%以上非常正常，而國內銀行貸款基準利率目前5年期為6.4%，10年期則為6.55%，同時(shí)有土地或在建工程抵押，項目貸款專(zhuān)款專(zhuān)用等限制。

      因此，建業(yè)地產(chǎn)此次無(wú)抵押融資6.5%的年利率，實(shí)質(zhì)上優(yōu)于國內中長(cháng)期銀行貸款的利率。

      需要特別指出的是，這樣的利率在所有中國民企非投資級地產(chǎn)公司中，與建業(yè)地產(chǎn)擁有類(lèi)似債券評級（B1/BB-）的所有美元固定利息債券里，也是利率最低的。同時(shí)，基于對公司良好發(fā)展的信心，國際著(zhù)名評級機構標準普爾在本次債券發(fā)展過(guò)程中主動(dòng)調高債券評級，由此前的B+提升至BB-。

      例如，今年3月26日，綠城中國發(fā)行3億美元5年期美元債券，利率為8.5%;廣州富力1月30日發(fā)行2億美元7年期美元債券，利率為8.75%。

      同時(shí)，在所有中國民企非投資級地產(chǎn)公司發(fā)行的美元固定利息債券里，若不分債券評級、年期多少，6.5%的利率也屬非常低，只略高于SOHO中國2012年10月31日發(fā)行的一筆6億美元債券5.75%的利率。

      而若縱向比較，這筆債券融資的利率實(shí)際上還是建業(yè)地產(chǎn)自2008年踏入境外資本市場(chǎng)以來(lái)，債券融資成本最低的一次。

      數據顯示，建業(yè)地產(chǎn)的融資成本呈持續下降態(tài)勢。比如，2010年10月14日，建業(yè)地產(chǎn)首次在香港發(fā)行五年期美元債券3億美元，利率高達12.25%；2012年4月12日，其又發(fā)行了1.75億新加坡元的2016年到期的優(yōu)先票據，年利率為10.75%；2013年1月21日，在港發(fā)行的2億美元2020年到期美元債券，年利率也有8%。

      基于此，建業(yè)地產(chǎn)此番不僅自身打開(kāi)了一個(gè)低成本發(fā)債融資的新局面，還樹(shù)立了一個(gè)國內地產(chǎn)公司海外債券融資的新標桿。

      五年前，建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森曾形象地比喻成功上市是考進(jìn)了大學(xué)，建業(yè)需要用4年時(shí)間才能從資本市場(chǎng)畢業(yè)。針對本次資本市場(chǎng)的熱捧，胡葆森表示：“這也意味著(zhù)建業(yè)正式從資本市場(chǎng)本科畢業(yè)?！?

      低成本融資的效果是顯而易見(jiàn)的。例如，2010年其3億美元債券年利率為12.25%，以年利率6.5%的資金提前贖回，則粗略匡算可節約財務(wù)費用0.23億美元，折合人民幣1億多元。

      “目前人民幣升值步伐在加快，對美元匯率已創(chuàng )新高，所以，這4億美元兌換成人民幣進(jìn)入國內項目后，未來(lái)再以美元還回去，當中可享有匯兌收益，因而，其實(shí)際融資成本最終可能還要低于6.5%的年利率?！币晃粯I(yè)內人士認為。

      持續盈利，穩定增長(cháng)，低利率融資的建業(yè)式啟示

      一個(gè)問(wèn)題隨之而來(lái)，即建業(yè)地產(chǎn)為何能拿到這么低的融資利率？

      全球執行超低利率的大環(huán)境，及由此推動(dòng)的海外債券市場(chǎng)的紅火，或是一大外因。

      “為刺激經(jīng)濟復蘇，各國紛紛實(shí)施貨幣寬松政策，尤其是日本今年以來(lái)的量化寬松政策，使得全球資金市場(chǎng)利率超低，而國內資金成本較高，IPO也暫停，于是不少企業(yè)紛紛轉而向海外債券市場(chǎng)融資，推動(dòng)了債市繁榮?！币晃粯I(yè)內人士說(shuō)。

      通常，企業(yè)在債券市場(chǎng)融資成本的高低與其信用評級等密切相關(guān)，評級越高成本越低。但由于國內房地產(chǎn)泡沫爭議不絕于耳，地產(chǎn)公司受實(shí)力等綜合因素影響，信用評級普遍在A(yíng)級以下，多為B1至BB之間，其債券融資成本自然較高，被市場(chǎng)視為高收益債券。

      而在全球低利率背景下，即便是高收益債券，其利率也呈走低趨勢。比如，2007年~2011年，國內地產(chǎn)商海外發(fā)債利率普遍在10%以上，而進(jìn)入2012、2013年后，從各公司的融資情況看，利率已呈明顯下降態(tài)勢，尤其是近期，不少公司的融資成本在8%~9%。對此，已有數次海外發(fā)債融資經(jīng)驗的建業(yè)團隊很早就提前準備、周密布局，最終選在5月下旬發(fā)債，并獲成功。

      當然，從核心因素講，這與建業(yè)自身在境外資本市場(chǎng)的既往良好表現有關(guān)。

      一位權威人士告訴記者，海外資本市場(chǎng)非常成熟，投資機構們都有自己的風(fēng)險收益模型，其專(zhuān)業(yè)與精明無(wú)需多言，能讓它們以較低的成本向國內企業(yè)融資，一定有其專(zhuān)業(yè)判斷。

      事實(shí)是，自2008年登陸香港聯(lián)交所，建業(yè)地產(chǎn)業(yè)績(jì)一直呈穩定增長(cháng)態(tài)勢。

      以其近三年的業(yè)績(jì)表現為例，2010年主營(yíng)收入為45.16億元，凈利潤5.8億元；2011年，收入為66.38億元，合同銷(xiāo)售收入則為81.2億元，凈利潤增長(cháng)至7.43億元；而到了2012年，雖當年63.46億元的收入與上年基本持平，但合同銷(xiāo)售額卻突破100億元，達到了103.5億元，凈利潤也沖至8.7億元。

      而從整體上看，建業(yè)每年的復合增長(cháng)率則在20%左右，這一點(diǎn)對投資者無(wú)疑具有很強的吸引力。

      同時(shí)值得一提的是，建業(yè)地產(chǎn)還相當注重對投資者的回報。記者注意到，其上市以來(lái)已數次分紅，較高的一次每股分紅0.1元，若按其股價(jià)計算，收益率還是比較可觀(guān)的。而此前，其也曾發(fā)行過(guò)的債券，均讓投資者取得了不錯的收益和溢價(jià)。

      由此不難看出，建業(yè)地產(chǎn)在資本市場(chǎng)和投資者那里，已樹(shù)立了自己財務(wù)穩健的良好形象，而這與債券市場(chǎng)多數投資者追求適度高收益的風(fēng)格自然契合。

      更重要的一個(gè)因素則是，建業(yè)的省域化戰略與李克強總理當前大力推行的新型城鎮化建設正好吻合，從而有效消除了投資者對潛在政策風(fēng)險的擔憂(yōu)。

      2008年建業(yè)上市時(shí)，省域化戰略、深耕中原是建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森講給投資者的一個(gè)能聽(tīng)得懂的故事，而5年后的今天，該故事已變?yōu)楝F實(shí)，建業(yè)已完成河南18個(gè)地市的布局，并進(jìn)入20多個(gè)縣級市場(chǎng)，以較好的業(yè)績(jì)證明了該戰略的正確。

      而中央政府換屆之后，國家大力推進(jìn)新型城鎮化，面對國內多數地產(chǎn)公司廣度有余而深度不足的情況，符合政策鼓勵方向的建業(yè)地產(chǎn)的戰略特色隨之凸顯，國務(wù)院參事室曾二度來(lái)建業(yè)調研城鎮化建設，其未來(lái)較大發(fā)展潛力也深為投資者認可，由此成了香港內房股的“城鎮化”第一股。

      加之發(fā)債后能降低財務(wù)成本、推動(dòng)公司在售物業(yè)面積增加，使公司步入更良性發(fā)展軌道，因而，建業(yè)地產(chǎn)4億美元發(fā)債計劃一出即應者云集，并不出人意料。

      據了解，5月22日，建業(yè)發(fā)債雖因香港發(fā)布黑色暴雨預警休市半天延至中午十二點(diǎn)才開(kāi)始，但下午不到5個(gè)小時(shí)時(shí)間內，認購量就迅速達到了預定額的4倍以上，從而為其以更低成本發(fā)債奠定了牢固基礎。

      資本助推戰略縱深發(fā)展，建業(yè)謀定地產(chǎn)“下半場(chǎng)”大局面

      本次發(fā)行年利率6.5%的美元債券后，其是否還有后續發(fā)債計劃以置換出成本較高的融資？

      “在贖回2010年債券后，除不能贖回的可轉債之外，建業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)沒(méi)有高于10%的美元債券了。公司下一步的融資計劃將視資本市場(chǎng)狀況及企業(yè)需要而定?！苯I(yè)地產(chǎn)執行副總裁、首席財務(wù)官胡冰說(shuō)。

      某種程度上，其是否繼續發(fā)債、何時(shí)發(fā)，已并不重要，關(guān)鍵的是20多億元長(cháng)期資金進(jìn)入，對其省域化戰略向縱深加速推進(jìn)將起到明顯助推作用。

      行業(yè)權威人士透露，目前中國房地產(chǎn)大局已在資本及規模實(shí)力驅動(dòng)下步入分化和優(yōu)勝劣汰的下半場(chǎng)。在這場(chǎng)角逐中，贏(yíng)得資本的先手是保障戰略發(fā)展、產(chǎn)品和服務(wù)升級的關(guān)鍵。建業(yè)在資本市場(chǎng)的無(wú)往不利，與戰略縱深發(fā)展已經(jīng)形成了良性的相互支撐局面。目前，建業(yè)正發(fā)力進(jìn)駐縣級城市市場(chǎng)，并全力完善包括酒店、商業(yè)、教育等資源在內的大服務(wù)體系。

      這兩次發(fā)債融資也意味著(zhù)，建業(yè)的省域化戰略快馬加鞭的時(shí)刻到了。

      從目前的情況看，隨著(zhù)國家鼓勵發(fā)展新型城鎮化、產(chǎn)業(yè)集聚區建設等，上述進(jìn)程可能加快。

      “本次發(fā)債有兩個(gè)突出的感受，其一，國際資本市場(chǎng)非常成熟、客觀(guān)，鼓勵你做好人好事，為好企業(yè)發(fā)獎狀和獎金，本次低息發(fā)行票據，可以視作資本市場(chǎng)發(fā)的一個(gè)獎狀。其二，建業(yè)一貫堅持守信用、負責任的企業(yè)文化，并以長(cháng)期判斷指導企業(yè)行為，這種堅持得到了資本市場(chǎng)的認可。上市五年來(lái)，建業(yè)每一年都兌現了對資本市場(chǎng)承諾，低息發(fā)債也可謂一個(gè)自然而然的結果?！苯I(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森說(shuō)。

      上市五年，順利畢業(yè)，建業(yè)地產(chǎn)不僅在資本市場(chǎng)樹(shù)立了一個(gè)標桿；也在穩健發(fā)展中創(chuàng )造了一個(gè)不大不小的傳奇；它的歷程也必將成為企業(yè)如何成功獲得資本市場(chǎng)認可的一個(gè)案例和教材。