【樂(lè )居財經(jīng)】業(yè)績(jì)創(chuàng )新高 規模助發(fā)展—建業(yè)新生活上市后首份年報業(yè)績(jì)亮眼

3月29日，建業(yè)新生活有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“建業(yè)新生活”或“公司”，股票代碼：09983.HK）在線(xiàn)上發(fā)布2020全年業(yè)績(jì)。這是自2020年5月15日登陸港股市場(chǎng)后的第一份年度業(yè)績(jì)報，也用數字再次證明了自身實(shí)力。建業(yè)新生活董事會(huì )主席王俊、執行董事兼執行總裁王乾及新生活管理團隊出席發(fā)布會(huì )。

2020年，盡管受到新冠肺炎疫情影響，但公司經(jīng)營(yíng)效益穩步提升，物業(yè)管理規模、營(yíng)收、凈利潤等核心指標增長(cháng)迅猛。公司實(shí)現營(yíng)業(yè)收入26.5億元，同比增長(cháng)51.3%；毛利同比增長(cháng)49.4%至8.6億元；凈利潤同比增長(cháng)93.5%至4.4億元；歸屬于股東凈利潤為4.3億元，同比增長(cháng)82.3%，每股基本盈利為0.3827元，同比增長(cháng)47.0%。從管理規?？?，在管總建筑面積達1億平方米，同比增長(cháng)75.5%；合約總建筑面積1.87億平方米，同比增長(cháng)62.7%。年報顯示，利潤增加主要有三方面，一是物業(yè)管理及增值服務(wù)中，在管面積大幅增加及增值收入增加；二是集團“建業(yè)+”平臺的注冊用戶(hù)數量大幅攀升，導致生活服務(wù)的收入增加；三是集團推行提質(zhì)增效措施，管理費用率持續降低所致。

一、在管面積與合約面積快速擴張，關(guān)聯(lián)地產(chǎn)未來(lái)亦有望貢獻穩定增量

據年報顯示，截至2020年12月31日，公司在管面積與合約面積規模已分別達到1億平方米及1.87億平方米，較2019年分別增長(cháng)0.43億平方米及0.72億平方米，同比增長(cháng)分別為75.5%及62.7%。2018-2020年，在管面積與合約面積年平均復合增長(cháng)率分別為97.3%及62.9%，內生增長(cháng)動(dòng)力強勁。

公司物業(yè)管理及增值服務(wù)已覆蓋河南全省18個(gè)地級市（包括104個(gè)縣級市中的97個(gè)），以及海南?？谑?、新疆庫爾勒市、河北衡水市，服務(wù)427個(gè)物業(yè)項目、逾150萬(wàn)名業(yè)主及住戶(hù)。

新增在管面積中來(lái)源于關(guān)聯(lián)公司及第三方的面積分別為0.16億平方米及0.27億平方米。合約面積中來(lái)源于關(guān)聯(lián)公司及第三方的面積分別為0.17億平方米及0.54億平方米。管理規模實(shí)現高速擴張，呈現持續快速增長(cháng)的良好態(tài)勢。截至2020年12月31日，第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的在管面積占公司的在管總建筑面積約45.1%，較2019年末增加14個(gè)百分點(diǎn)。該數據已經(jīng)足夠說(shuō)明建業(yè)新生活的強大品牌力。

隨著(zhù)建業(yè)地產(chǎn)項目的陸續交付，以及圍繞已有項目開(kāi)展收并購和外拓，公司于河南省內的項目密度將進(jìn)一步提升。公司在河南省內深耕優(yōu)勢明顯，知名度和美譽(yù)度均較高，后續將繼續發(fā)揮優(yōu)勢提升河南市占率。并且，公司未來(lái)有望通過(guò)項目代建、第三方外拓以及并購將經(jīng)營(yíng)范圍至大中原區域。

據國信證券研報分析，預計2021年公司的在管面積、合約面積將分別達到1.7億平方米、2.3億平方米。預計2021年新增面積中，來(lái)自建業(yè)關(guān)聯(lián)公司的面積約為1400萬(wàn)平方米，來(lái)自第三方收并購的面積約為4000萬(wàn)-5000萬(wàn)平方米，來(lái)自第三方收并購的新增面積占比將達75%左右。

公司區域長(cháng)期深耕優(yōu)勢明顯，建業(yè)品牌在河南省及大中原區域的知名度和美譽(yù)度較高，聚集效應將會(huì )提升公司成本控制和快速拓展的能力，提升物業(yè)服務(wù)基礎板塊的經(jīng)營(yíng)水平。

二、營(yíng)業(yè)收入超26.5億，同比增長(cháng)51.3%，延續增長(cháng)勢頭，增值服務(wù)貢獻度提升

報告期內，建業(yè)新生活總營(yíng)業(yè)收入由2019年17.5億元增至26.5億元，同比增長(cháng)51.3%，物業(yè)管理收入和增值服務(wù)收入分別達到8.6億元、6.2億元。實(shí)現營(yíng)業(yè)收入上升的主要原因是物業(yè)管理面積增加，以及增值服務(wù)的不斷豐富與發(fā)展。對比截至目前已披露年報的上市物企的營(yíng)收增速，建業(yè)新生活的營(yíng)收增速處于行業(yè)頭部，在今年新上市物企中，增速亦表現突出，發(fā)展勢頭持續向好。

建業(yè)新生活收入來(lái)自三大業(yè)務(wù)，分別為物業(yè)管理及增值服務(wù)、生活服務(wù)、商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢(xún)服務(wù)。報告期內，物業(yè)管理及增值服務(wù)、生活服務(wù)兩大業(yè)務(wù)板塊保持高速增長(cháng)，“建業(yè)+”平臺、成本管控、疫情防控等方面亮點(diǎn)頻出，行業(yè)地位和品牌價(jià)值持續攀升。

其中，物業(yè)管理及增值服務(wù)是建業(yè)新生活最大的收入來(lái)源，公司通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)的基礎物業(yè)服務(wù)，為客戶(hù)打造上乘的居住體驗，提升客戶(hù)粘性，為向潛在廣大客戶(hù)提供全方位、多元化的增值服務(wù)打下堅實(shí)基礎。2020年，物業(yè)管理及增值服務(wù)收入約22.0億元，較去年同期增長(cháng)約63.9%，占總收入的82.8%，繼續保持高增長(cháng)。該業(yè)務(wù)分部收入的增長(cháng)一方面是因為物業(yè)管理的在管面積由2019年的5,698萬(wàn)平方米增加至2020年的10,002萬(wàn)平方米，使得物業(yè)管理收入增加；另一面是因為營(yíng)銷(xiāo)代理、 智慧社區解決方案、增值服務(wù)等增值服務(wù)業(yè)務(wù)的增加，帶動(dòng)增值服務(wù)收入增加。社區增值服務(wù)的收入貢獻度明顯提升，較2019年增長(cháng)逾7個(gè)百分點(diǎn)，表明公司多元業(yè)務(wù)機構進(jìn)一步優(yōu)化。

2020年，生活服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現收入3.66億元，同比增長(cháng)18.7%?！敖I(yè)+”平臺發(fā)力，得益于疫情期間“線(xiàn)上化”服務(wù)需求的爆發(fā)，“建業(yè)+”平臺的注冊用戶(hù)由2019年的約218.6萬(wàn)名增至2020年的約367.2萬(wàn)名，同比增長(cháng)68.0%。

目前，物業(yè)管理企業(yè)除了物業(yè)管理服務(wù)收入基本上都在布局多元化增值服務(wù)板塊，從年報數據可以看出，除管理面積、收并購等因素外，多元化增值服務(wù)收入上升是建業(yè)新生活業(yè)績(jì)增長(cháng)的主要原因。

三、凈利潤增長(cháng)近九成，盈利能力穩步向好

2020年，建業(yè)新生活的毛利潤和凈利潤都維持高速增長(cháng)，盈利能力進(jìn)一步提升。毛利實(shí)現8.6億元，同比增長(cháng)約49.4%，毛利率為32.4%，主要由于管理規模提升帶來(lái)的降本增效及社區增值服務(wù)的規模提升所致。凈利潤4.4億元，同比增長(cháng)89.3%，凈利潤率為16.6%，較去年同期上升3.3個(gè)百分點(diǎn)，顯示了企業(yè)管理效率方面的提升以及成本方面的有效管控。

報告期內，物業(yè)管理及增值服務(wù)收入約為22億元，同比增長(cháng)約69.3%，毛利率為31.3%；生活服務(wù)收入約為3.7億元，同比增長(cháng)約18.4%，毛利率為32.7%；商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢(xún)服務(wù)收入約為0.9億元，毛利率為60.0%。整體盈利能力保持穩定增長(cháng)。

從不同業(yè)務(wù)板塊的盈利能力看，商業(yè)資產(chǎn)管理及咨詢(xún)服務(wù)2019-2020年的毛利率水平在60%以上；非業(yè)主增值服務(wù)的毛利率始終保持在45%以上；社區增值服務(wù)、生活服務(wù)的毛利率均保持在30%以上，因堅持提供高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)，基礎物業(yè)管理的毛利率水平基本保持在16%上下。

四、深化“建業(yè)+”APP與線(xiàn)上線(xiàn)下融合發(fā)展，創(chuàng )新業(yè)務(wù)模式

建業(yè)新生活在河南省是絕對的頭部品牌，依靠在河南區域的市場(chǎng)影響力，公司建立起覆蓋線(xiàn)上、線(xiàn)下生活服務(wù)體系的“建業(yè)+”生活服務(wù)平臺，有著(zhù)強大的競爭力?！敖I(yè)+”平臺注冊用戶(hù)及GMV始終保持高速成長(cháng)，得益于疫情期間“線(xiàn)上化”服務(wù)需求的高速增長(cháng)。據年報顯示，2020年，“建業(yè)+”平臺用戶(hù)數達到367.2萬(wàn)人，新增注冊用戶(hù)148.6萬(wàn)人，同比增長(cháng)68.0%；全年實(shí)現累計總交易額7.8億元，同比大幅增長(cháng)83.8%。預計隨著(zhù)公司覆蓋用戶(hù)范圍持續擴張，“建業(yè)+”平臺GMV未來(lái)有望延續快速增長(cháng)。

“建業(yè)+”平臺月活躍數為110.4萬(wàn)人。更重要的是，“建業(yè)+”突破了社區管理的邊界，其注冊用戶(hù)并不局限于建業(yè)業(yè)主，事實(shí)上非建業(yè)業(yè)主的注冊數更多，一方面說(shuō)明“建業(yè)+”APP的價(jià)值，為更多人提供全方位的生活服務(wù)；另外一方面也有助于在未來(lái)形成飛輪效應，加速線(xiàn)上線(xiàn)下生活融合。

公司致力于打造新型生活方式服務(wù)平臺。“建業(yè)+”平臺整合建業(yè)內部資源及一系列電商平臺、知名企業(yè)、品牌等外部資源，意圖服務(wù)整個(gè)大中原的客戶(hù)群。

“建業(yè)+”平臺的生活服務(wù)板塊將充分利用區域人群聚集優(yōu)勢，發(fā)揮乘數效應，擴大用戶(hù)覆面。國信證券研究報告顯示，預計2021年“建業(yè)+”用戶(hù)數將超過(guò)500萬(wàn)，未來(lái)三年“建業(yè)+”的服務(wù)群體每年將以百萬(wàn)級的人數增長(cháng)，“建業(yè)+”平臺將成為公司收入增長(cháng)的主要動(dòng)力之一。

建業(yè)新生活是線(xiàn)上線(xiàn)下融合發(fā)展最全面的物業(yè)公司，自身有成熟的“建業(yè)+”APP，其中涵蓋用戶(hù)的餐飲、出游、娛樂(lè )等各個(gè)方面。而且高瓴作為基石投資者，其為公司帶來(lái)了醫療、寵物醫院等方面的合作資源，未來(lái)“建業(yè) +”大概率會(huì )打造成和其他物業(yè)公司區別最大的核心競爭力。

五、項目?jì)涑渥?，未?lái)增長(cháng)有穩定支撐

公司憑借品牌優(yōu)勢通過(guò)內涵式增長(cháng)擴充業(yè)務(wù)，從儲備管理面積來(lái)看，2020年建業(yè)新生活儲備面積達到8,657萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)50.0%，在合約面積中的占比達到46.4%?？傇诠茼椖窟_到427個(gè)，較2019年末的312個(gè)增加115個(gè)，已覆蓋全國4個(gè)省、直轄市及自治區。為企業(yè)未來(lái)管理規模的擴張及收入的增長(cháng)提供了充足動(dòng)力。

截至2020年6月30日，建業(yè)地產(chǎn)土地儲備規模達5,265萬(wàn)平米，預計關(guān)聯(lián)公司持續交付將貢獻穩定增量面積。

目前，公司2020年整體平均物管單價(jià)為1.81元/平方米/月，收繳率有所提高，為91.7%，較2019年上漲1.6個(gè)百分點(diǎn)。

六、住宅與非住宅業(yè)態(tài)并重，公共及其他物業(yè)發(fā)展迅速

建業(yè)新生活的管理業(yè)態(tài)持續向多元化發(fā)展，主要分為五類(lèi)，分別是住宅（含底商）、商業(yè)及寫(xiě)字樓、公建、城市服務(wù)及其他物業(yè)。公司在持續擴大住宅管理規模的同時(shí)，大力拓展非居業(yè)態(tài)，特別是在公共服務(wù)領(lǐng)域取得了積極成效。目前，建業(yè)新生活的非居業(yè)態(tài)占在管總建筑面積的比例已超過(guò)四成，并呈現出持續增長(cháng)態(tài)勢。

物業(yè)服務(wù)是公司的基本盤(pán)和壓艙石，為保持建業(yè)新生活中部第一的行業(yè)地位，下半年將加強物業(yè)外拓力量，重點(diǎn)通過(guò)收并購擴大公司服務(wù)范圍。此外，科技賦能是降本增效的必選之路，目前公司已啟動(dòng)智慧化物業(yè)服務(wù)供應鏈建設，將重點(diǎn)加大智慧物業(yè)的投入力度，重點(diǎn)評估科技投入的效果，結合組織管理，盡快實(shí)現降本增效的目標。

七、市場(chǎng)化外拓持續加碼，省外布局開(kāi)始提速

除關(guān)聯(lián)公司交付外，公司亦依靠在大中原區域的影響力持續發(fā)力市場(chǎng)化外拓及收并購。2020年12月末，公司以1億元交易對價(jià)收購泰華錦業(yè)51%股權，泰華錦業(yè)在管項目主要位于河北省衡水市，截至2020年8月末，泰華錦業(yè)的在管/合約面積分別為938/1,251萬(wàn)平米。通過(guò)此次收購公司的省外布局更進(jìn)一步，未來(lái)也有望持續提高在河北區域的項目密度。

從項目來(lái)源分析，公司來(lái)自建業(yè)地產(chǎn)及其聯(lián)營(yíng)公司或合資企業(yè)的在管面積占比呈現降低趨勢，而外拓項目的在管面積比重進(jìn)一步提升，市場(chǎng)化外拓能力增強。截至2020年底，來(lái)自建業(yè)地產(chǎn)及其聯(lián)營(yíng)公司或合資企業(yè)的在管面積約為5,492萬(wàn)平方米，占總在管面積的54.9%，占比較2019年降低14個(gè)百分點(diǎn)。在新增的在管面積及合約面積中，第三方開(kāi)發(fā)商的占比已經(jīng)分別占到63.6%及75.8%，成為管理規模增長(cháng)的主要來(lái)源，市場(chǎng)化外拓呈現出強勁趨勢。

八、社區增值服務(wù)收入規模形成，非業(yè)主增值服務(wù)貢獻穩定。

隨著(zhù)公司的物業(yè)管理項目規模增加、業(yè)主數量增長(cháng)以及社區生態(tài)圈的日臻完善，公司積極拓展增值服務(wù)，主要包括社區增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)兩類(lèi)。2020年，建業(yè)新生活增值服務(wù)收入13.4億元，同比增長(cháng)78.7%，其中社區增值服務(wù)收入為6.2億元，占比為46.6%，提升8.5%，收入規?；研纬?。公司非業(yè)主增值服務(wù)收入約為7.1億，同比增長(cháng)54.1%，貢獻穩定。

公司于2020年9月納入恒生綜合指數，11月納入MSCI中國小型股指數，該指數旨在衡量中國市場(chǎng)小型股板塊的表現，涵蓋具有良好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)和發(fā)展潛力的公司，公司價(jià)值獲得進(jìn)一步認可。

根據光大證券2021年1月27日發(fā)布研究報告，公司業(yè)績(jì)增速亮眼，深耕優(yōu)勢明顯，維持“買(mǎi)入”評級，預計公司2020-2022年EPS分別為0.33元、0.50元、0.72元（原為0.32元、0.47元、0.67元），維持公司2021年合理PE估值為28倍，上調目標價(jià)至16.47港元/股。

小結

2020年，建業(yè)新生活上市后首份年報業(yè)績(jì)表現良好，雖受到新冠肺炎疫情影響，但公司經(jīng)營(yíng)效益穩步提升，規模實(shí)現持續高質(zhì)量增長(cháng)，營(yíng)收保持高速發(fā)展，盈利能力穩步向好。公司持續完善業(yè)務(wù)結構，增值服務(wù)業(yè)務(wù)的持續發(fā)力帶來(lái)收入與利潤總量的大幅提升。2020年開(kāi)年至今，突如其來(lái)的疫情對物業(yè)管理公司是一場(chǎng)考驗也是一場(chǎng)機遇，疫情期間凸顯了物業(yè)管理公司“最后一百米”的作用，物業(yè)的迅速反應、到位服務(wù)，會(huì )無(wú)形中提高品牌的優(yōu)勢及口碑效應。隨著(zhù)建業(yè)新生活多元化服務(wù)內容的豐富、服務(wù)質(zhì)量的提升，公司未來(lái)發(fā)展將不容小覷。

【樂(lè )居財經(jīng)報道】

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